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地产龙头持续“满产”:土储近满仓,项目开工提速

大智慧阿思达克通讯社   2013-10-31 18:14

[摘要] 地产龙头持续“满产”:土储近满仓,项目开工提速 今年以来,全国土地市场分化明显。在数量上占多数的三四线城市,土地市场成交相比去年同期尚未有明显变化。

大智慧阿思达克通讯社10月31日讯,万科(000002.SZ)周四发布2013年上半年业绩,至此,万科、保利地产(600048.SH)、招商地产(000024.SZ)、金地集团(600383.SZ)四大龙头房企三季度全部披露完毕。

大智慧通讯社注意到,三季报透露,龙头企业纷纷看好后期市场,并积极拿地以备战后市。前三季度报显示,随着市场需求释放,房地产市场回暖,龙头房企的商品房销售面积和销售额同比双双增长。充足的销售额为这些公司带来较好的现金流,而这现金优势正快速转化为拿地优势,并给未来销售奠定基础。

今年以来,土地市场分化明显。在数量上占多数的三四线城市,土地市场成交相比去年同期尚未有明显变化。而部分热点的一二城市的土地市场则持续升温,竞拍激烈,土地起拍底价和实际成交均价持续攀升,创出近年来新高。尽管如此,龙头房企回归一二线核心城市的趋势明显。

据国土部10月16日公布的实时数据,前三季度一、二、三线城市住宅用地供应量同比分别增加52.4%、30.1%、35.2%。从近期重点城市出让公告看,推地力度仍保持两位数以上的增速,加之最近国土资源部已要求重点城市要增加供地,预计一线和部分热点二线城市供应力度将会继续加大。

放眼四季度,UBS瑞银地产分析师李宗彬向大智慧通讯社表示,地方政府可能在四季度增加住宅用地供应量,从行业看,企业拿地的需求也没有前三季度那么旺盛。但大房企应会继续趁机拿地,因前三季度公司的销售资金回笼良好,具备充足的资金流。

**前三季度积极抢地备战后市**

从拿地宗数以及新增土储面积来看,前三季度万科在土拍市场上表现最为积极。

据CREIS中指数据房地产数据信息系统显示,前三季度万科累计新增加项目87个,占地面积787.28万平方米,对应权益规划建筑面积2214.44万平方米,总成交金额为660.94亿元,平均楼面价2985元/平方米。

万科今年前9个月新增的规划建筑面积,已经超过2012年全年的数字(2012年获得的规划建筑面积约1622万平方米)。

金地集团则提前完成年度拿地计划。报告显示,金地集团前三季度共获取新项目19个,增加土地储备总计约600万平方米,完成总投资额约228亿元。金地管理层曾表示,2013年计划投资150亿元拿地,2012年金地全年拿地金额仅不到50亿元。

保利拿地成本下降最为明显。据保利披露的数据,1-9月份保利新增项目总共43个,增加土地储备1501万平方米,总地价为448亿元。按此测算,保利前9个月拿地的平均楼面价2987元/平方米,相比2012年3386元/平方米的平均楼板价,拿地成本下降11.87%。

广发证券认为,随着保利的销售均价回升,拿地成本降低,未来公司的毛利率将企稳。

纵观多家房企,年内拿地面积的是招商地产,其拿地成本也是的。据CREIS中指数据统计数据,招商地产前9个月共获得16个项目,占地面积为119.04万平方米,规划建筑面积为256.19万平方米,总成交金额为138.17亿元。平均楼面价为5394元/平方米。

招商地产拿地成本较高的原因是,集中在土地竞价较为激烈的一二线城市。今年以来,招商地产相继新进入大连、昆明、宁波,有斥资26亿元进入杭州,楼面价均在12000元/平方米以上。

中银国际分析师指,招商地产从三季度开始加快拿地步伐,招商地产的资金充足,预计四季度仍会进一步增加土地储备。

对于成本较高地块,广发证券分析师认为,招商地产擅长高端项目的开发,有能力在高成本的项目上实现获利。

今年以来,土地市场分化明显。在数量上占多数的三四线城市,土地市场成交相比去年同期尚未有明显变化。而部分热点的一二城市的土地市场则持续升温,竞拍激烈,土地起拍底价和实际成交均价持续攀升,创出近年来新高。

但尽管如此,龙头房企在一二线城市积极抢地,回归一二线城市趋势明显。

数据统计显示,万科前9个月拿地布局中,一、二、三四线城市拿地占比分别为17%、53%以及30%。其中,三季度新增的32个项目中,其中不乏位于北京、上海、广州、深圳、杭州等核心城市的项目。

万科董秘谭华杰表示,尽管万科在第三季度新增的资源中,有相当部分项目位于市场竞争激烈的一线城市,但公司并未因此放松投资标准,在投资决策时依然坚持谨慎的投资原则,坚持对地价合理性的严格考量,回避了那些预期过于乐观、竞争过于激烈的地块。

今年以来,招商地产在土地拓展方面积极进入新城市。数据显示,前9个月新增的16个项目,主要集中在二、三线城市,其中二线城市拿地13个,占全部拿地面积的84%。

广发证券指,从土地投资中,看到了招商未来发展的规划,继上半年新进入了大连、昆明和宁波之后,又进入了杭州、南宁。公司锁定一线以及优质二线城市,并逐步走向,为迈向千亿规模奠定了良好的基础。

保利地产前三季度拿地主要在重点区域,进一步深耕核心城市。据中指数据统计,公司在一、二、三四线城市拿地分别占比5%、63%以及32%。

金地集团今年所获新项目,主要集中分布于北京、杭州、沈阳、武汉、西安、南京、无锡等一、二线相对核心城市,其中金地在一线城市拿地的占比,相比万科、保利、招商都要高。数据显示,金地在一、二、三四线城市拿地分别占比21%、68%以及11%。

值得注意的是,尽管龙头房企拿地的权重放在一二线城市,但万科、保利今年在三四线城市拿地的比例均超过了30%。

UBS瑞银分析师李宗彬认为,从万科9月份购入的11幅土地中,有5幅位于三线城市,或预示部分三线城市的供需状况已露改善端倪。

除了积极拿地外,房企们普遍加大了新开工力度,新开工面积的大幅提升将确保2014年企业销售业绩的继续增长。

据三季报,万科在前9个月累计实现开工面积1362.3万平方米,竣工面积651.6万平方米,较去年同期分别增长56.4%和48.7%,分别完成年初计划的82.4%和50.5%。

万科董秘谭华杰表示,随着一批今年新获取的项目陆续进入开工,预计全年实际开工量将超过年初计划数,而全年竣工量预计将与年初计划基本持平。

值得注意的是,前三季度万科的已售未结规模再次创出新高,今年业绩以及2014年业绩提前得到锁定。截至三季度末,万科合并报表范围内尚有1737.7万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约1928.6亿元,较今年中期时增加163亿元。

中银国际分析师认为,从至9月末,万科的已售未结算金额,已经锁定了其对公司今年业务预测收入的100%和2014年业务预测收入91%。

随着新开工速度的加快,保利的销售增长遭到的可售资源瓶颈有望解决。据三季报数据,保利前9个月累计新开工面积1209万平方米,竣工面积660万平方米,在建面积3992万平方米,分别比去年同期增长26.2%、55.7%和21.9%。其中,新开工面积已完成全年目标的76%。

UBS瑞银李宗彬认为,保利新开工的增速(26%)高于销售业绩面积的增速(18%),预示着制约公司销售增长的可售资源瓶颈问题有望逐步得到解决,以及公司2014年签约销售额同比增速将超过20%。

金地前9个月累计完成新开工面积494.2万平方米,在建面积1084.2万平方米,竣工面积76.6万平方米。新开工和竣工分别完成年中修订计划的74.1%和29.5%。

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