[摘要] 5月12日，央行要求各大商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。
【央五条】
5月12日，央行要求各大商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析；建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。
在楼市下行敏感期，央行力挺首套房贷的消息，激起了楼市舆论千层浪。众多房地产开发商解读，此举是央行在对当前不景气的房地产市场进行“救市”，房价仍会坚挺。但经记者采访发现，“央五条”被开发商过度解读，此发声对于海南楼市的影响更是有限。
被过度解读的“央五条”
救市？保刚需中央坚定调控
在楼市终于进入去泡沫化阶段的敏感期，“央五条”一出，众人喧哗。有市场人士解读，此举昭示着国家救市已成定局，是为后面连环救市政策出炉而释放的信号。而海南大学金融系副教授雷俊博士则表示，此举不能解读为救市。目前央行只针对首套房贷提出放松要求，房地产税征收及不动产统一登记相关工作进程仍在正常进行中，同时其后续也没有相应的政策进一步确认救市信号。
“此次发声重在保护刚需购房者，稳定刚需楼市房价。同时，在楼市敏感期重申该态度，也侧面表明了央行仍会继续坚定房地产调控，故发声表态保刚需楼市，避免在楼市调整期误伤刚需。”雷俊博士指出。
业内人士表示，“央五条”被公众过度消费。央行仅仅是支持首套房贷，并没声明放开房贷。此举表明国家采取分类调控手段，调整供需，促进民生，在一定程度上缓解首套刚需群体的购房压力。
房价不会跌？开发商夸大宣传
楼市不断降温，“央五条”的出台，似乎让各大开发商看到了中央救市的希望，纷纷声称房价还会继续上涨。
但经记者采访发现，房地产开发商也深知“央五条”对房地产影响有限，其反应如此激烈，是想给低沉的楼市找一个炒作的理由。“业内对‘央五条’如此振奋，是夸大了央行此次发声，只是想给楼市助兴。”一业内人士称。
海口一重大建设项目总经理表示，即使是对刚需楼市市场，“央五条”也难以起到振市作用。在商言商，各大银行不一定买账。
目前银行存款压力加大，市场资金成本整体较高，加上地产风险累积，在资金有限的背景下，各大银行渐渐收紧房贷政策，首套房房贷利率几乎都维持基准利率或上浮10%。继“央五条”发布后，经各地媒体调查发现，除了工商银行（601398）公开发表声明会及时发放个人贷款，其他银行都没对房贷政策进行“松扣”。
对海南楼市影响如何
业内反馈：影响甚微
被过度解读的“央五条”，实际上对楼市影响甚微。同时，经记者采访发现，“央五条”对海南楼市同样影响甚微。主要有三个原因，一是旅游地产的特殊性；二是很多开发商并不接受贷款购房这一付款方式；三是海南各大商业银行的个贷政策并无松绑。
业内人士表示，海南房地产是旅游地产，旅游地产在地产产品中就是奢侈品。所以购买旅游地产产品的客群，大部分具有足够的经济能力进行现金支付，无需通过贷款形式。同时，海南很多开发商并不接受贷款购房这一付款方式，多采用一次性付款以及分期付款方式。
“海南的置业客群，多为外来投资及度假型购房者。这些客户大多非首套房置业者，也多以一次性付款为主。同时，开发商的经营策略为快速回笼资金，贷款回款慢，很多项目不接受贷款甚至分期付款方式。所以，个贷回款对海南项目的销售回款影响不大，对开发商的现金流更是无足轻重。”某上市房企高层告诉记者。
“央五条”对旅游地产影响甚微，那么在有刚需市场支撑的海口，是否会有较大影响？记者以客户的身份走访发现，海南各大商业银行均表示目前并无针对“央五条”，做出任何调整房贷政策举动。“我们现在的个贷优惠就是基准利率，即使是优质客户也不会在基准利率上有任何优惠。自‘央五条’出台，也未接到总行欲对个贷进行松绑的通知。”某国有银行个贷部经理表示。可想而知，“央五条”对存在刚需市场的海口楼市也是影响甚微。
海南各方如何应对
购房者：该买房还是要买房
楼市跌涨走势不定，在迷雾笼罩的楼市中，看好房子的购房者到底该不该买房？“该买房还是要买房，购房者看准机会就下手。因为刚需市场的房价不会很敏感。”雷俊博士称。
“海口房价本身不是很高，同时基础设施完善且地理位置优越的小区价格不会有太大的下浮空间。但对于二手房市场来说，近期有可能会出现大量的优质二手房源，价格相对会更优惠些。”海口一中介公司的销售经理表示。
开发商：认清形势尽快调整
楼市迷局引多方论战，有人看空楼市，有人坚信楼市还会继续上行。房地产开发商该何去何从？
雷俊博士认为，开发商应认清国家调控房地产的决心，承认楼市下行是必然趋势，尽快调整经营策略，以价换量稳定资金链。同时，看看能否利用政府的市场策略寻找新商机。但在调整的过程中，单靠政府指导难以度过楼市调整期，需企业发挥自身更大的才能去应对。
“每个行业都有自己的发展周期，目前中国房地产的暴利时代已经过去。开发商应尽快适应楼市调整期，明确战略方向，理性看待房地产行业，顺利将楼市推向下一个发展阶段。”业内人士表示。
当地政府：抓住楼市调整期
2010年海南国际旅游岛规划审批通过，使得房地产开发热潮席卷海南，将海南房价推向制高点。如今楼市处于调整期已确立，海南当地政府该做出怎样的应对？
“我认为在此次楼市调整期中，海南应注重两个方面。一是土地政策的改革。清理土地，规范土地市场，这也可以让政府获取相对较高的土地；二是基础设施和旅游配套的建设。土地资源越来越少，再仅从房地产角度促进经济发展，不可能再给政府带来多大的。”业内人士表示。
同时，雷俊博士认为，在如何进行经济结构调整方面，无样板，大家都在观望，政府也在观望。但海南应积极把握住此次楼市调整期，尽快转变以前“以房地产作为经济支柱”的投资思路并积极寻找旅游地产外的第二个经济增长点。
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