2014上半年市场调控晦涩 地方楼市新政频出托市场

——2014年海南楼市白皮书年中刊之政策篇

房天下  2014-07-02 11:30

[摘要] 当下海南楼市尚属平稳发展，政府仍然保持观望态度，整个上半年并未出台实质性的调控新政，主要还是细化原有政策，针对局部做一些小的调整，进一步规范市场。直击上半年楼市风云，房天下特别启动《2014年上半年楼市白皮书之政策篇》，与您一起关注楼市上半年政策新动态。聚焦楼市关键词，解读海南楼市。

房天下讯 2014年，房地产市场的“特殊年”转眼已过半。纵观这半年的楼市，整个房地产行业似乎非常热闹。从蔓延至范围内的降价潮，到两会中政府工作报告中给出的“分类调控”思路；从房地产税立法到不动产统一登记；从银行上调首套房贷利率到央行喊话支持首套房贷……伴随着楼市的阴霾，在中央楼市调控现空窗期的半年里，地方楼市纷纷伺机试探限购松绑。但是，当下海南楼市尚属平稳发展，政府仍然保持观望态度，整个上半年并未出台实质性的调控新政，主要还是细化原有政策，针对局部做一些小的调整，进一步规范市场。直击上半年楼市风云，房天下特别启动《2014年海南楼市白皮书年中刊之政策篇》，与您一起关注楼市上半年政策新动态。聚焦楼市关键词，解读海南楼市。

本地篇：

一、海口购房入户新政——海南本省人购单套房120平以上可落户5人

政策提要：5月末，海口市政府常务会通过《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》(以下简称《意见》)，决定提高房地产建设项目审批效率，合理调整限价商品房申购条件，规范预售行为，合理确定房地产开发企业承担开发规模，实施购房入户政策。

《意见》提出实施购房入户政策，自6月1日起在海口市行政区域购买单套建筑面积在120平方米以上的新建商品住房，并已合同备案的本省籍购房人，可在该市申请登记本人、配偶及其共同居住生活的父母和符合计划生育的未婚子女的户口，申请登记户口人数总计不能超过5人。按本政策购房入户的购房人入户后不能撤销或解除备案合同；撤销2014年6月1日前的合同备案重新购房的人员不能享受上述入户政策。

政策影响：1、购房入户新政释放城市扩容信号；2、“新海口人”或借机转正；3、开发商赶趟推大户型；4、业界叫好；5、海口楼市“双节”遇冷效果待检。

二、三亚限建令——三亚停建80平以下下户型

政策提要：4月3日，三亚城乡规划委员会2014年第二次会议通过《加强三亚市商品房户型管理的决定》，确定三亚市域范围内的居住类项目户型设计建筑面积应达到80㎡(含公摊)以上。此外，三亚将逐步减少纯住宅性商品房的开发，通过金融、会展、文化、创意等新兴产业与房地产业相结合，推动三亚房地产业转型升级.

政策影响：1、或带动周边市县房产；2、是对楼市格局的一次变革；3、百万元置业或终结；4、三亚或遭购房者放弃；5、促进三亚房地产转型升级。

三、海口调整限价房申购条件——单身居民满25岁可申购

政策提要：29日，海口市政府常务会审议通过了《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》，提出了一系列值得关注的促进房地产市场健康发展的措施，合理调整了限价商品房申购条件。

1.申请人原则上以家庭为单位进行申购，但年龄届满25周岁(含)的未婚居民也可单独申购。

2.申请人具有本市主城区常住户口，或在本市实际工作并缴纳养老保险满3年;或在本市从事个体经营并在本市实际居住满5年(由工商部门、辖区派出所出具证明);或属我市人才计划引进，或者具有中级以上职称或者技师以上职业资格、硕士以上学位，且与用人单位签订服务期累计为5年(含)以上的聘用合同。

3.申请人及共同申购的家庭成员无自有住房，或自有住房面积(含政策性住房)人均使用面积低于18平方米(含)。

政策影响：1、限价房或助毕业族圆安家梦；2、80后可不再“蜗居”。

四、海南廉租房公租房并轨运行

政策提要：海南省财政厅联合其他部门下发通知，将各市县今年住房保障规划确定的廉租住房年度建设计划统一并入公租房建设计划，在建廉租住房项目建成后统一纳入公租房进行管理。

据了解，海南省将于今年12月底前实现全省廉租住房和公共租赁住房并轨运行，并控制经济适用房和限价商品房建设规模，今年起将一律停止批准财政供养单位分散建设经济适用住房和限价商品住房。

政策影响：1、符合原廉租房条件者优先配租；2、原廉租家庭住公租房减免租金。

五、防违控违：海口市出台两《办法》架起防违控违红线、高压线

政策提要：3月份，《海口市防控和查处违法建筑暂行办法》正式印发，该办法的出台与《海口市防控和查处违法建筑责任追究暂行办法》相辅相成，前者明确各责任单位的防控和查处职责，后者依据职责确定责任追究方式，从而架设起防违控违的红线和高压线，为实现我市违法建筑综合整治“零增量、减存量”的目标，有效地建立防违控违的长效机制，提供有力的制度支撑。

政策影响：1、海口对44宗违建发"最后通牒"3日内不拆将强拆；2、海口13栋各两层粗糙违建如雨后春笋冒出 被强制拆除；3、澄迈拟奖励举报违建人员 可一次性获奖2万元；4、海口市龙华区强拆多宗违建 总面积达到1.5万平米。

六、海南：严禁以重点项目名义圈占土地重拳出击清理闲置土地

政策提要：5月20日，海南召开全省闲置土地清理处置工作推进会。记者从会上获悉，海南全省因“政府原因”造成闲置的土地874宗、10.3万亩，占闲置土地总面积的74%。各市县通过延长开发期限方式处置土地面积6.53万亩，占全部已处置面积71%。会上，省长蒋定之要求今年7月底前全面完成清理处置任务。海南向闲置土地“开刀”，以期彻底清理当前开而不发等土地乱象。

海南省长蒋定之在此间面对全省大企业代表告诫，对于不支持、不配合，未改、长期不改，不管企业规模有多大、名气有多响，都要依法依规、坚决收回(土地)，绝不搞区别对待、网开一面。

政策影响：1、闲置土地超3000亩的市县将被约谈；2、海南上半年处置闲置土地6696.68公顷；3、定安处置33宗“供而未用”土地 闲地荒土变活；4、海南临高率先完成闲置土地清理 收回土地35公顷。

篇：

一、双向调控

政策提要：2014年3月5日，政协委员、住建部部长姜伟新：“2014年要保持调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施，更加注重分类指导。房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应。”

政策影响：一位长期关注研究房地产政策的业内人士分析认为，“双向调控”表明调控思路的一种转变，从单一的“堵”投机投资性购房到“疏、堵”结合两条腿走路，一方面继续从严调控，抑制需求；另一方面分流部分购买需求，例如北京推出的自住型商品房，也就是说，促进供需平衡。

二、国土部成立不动产登记局

政策提要：国土资源部5月8日在官方微博发布消息，正式挂牌成立不动产登记局，承担指导监督土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。

政策影响：不动产登记局挂牌成立标志着统一的不动产登记机构正式组建，不动产登记“四统一”工作(登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台)迈出重要一步，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询。

1、将提高调控精准度；2、不动产登记将步入实操阶段。

三、房地产税立法

政策提要：3月5日，2014两会第十二届人民代表大会第二次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。

李克强说，2014年要提高一般性转移支付比例，专项转移支付项目要减少三分之一，今后还要进一步减少。推进税收制度改革，把“营改增”试点扩大到铁路运输、邮政服务、电信等行业，清费立税，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。

政策影响：1、房产税试点扩围或暂缓；2、稳定刚需 遏制投机 开辟税源。

四、央五条

政策提要：2014年5月12日，央行主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求，业界称这五条信贷支持政策为“央五条”：

一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。

三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。

五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

政策影响：1、提振房地产业信心；2、起到“遮风挡雨”的作用；3、态度大于实际作用。

五、住房公积金

政策提要：2月19日，住房与城乡建设部拟建立的住房保障银行将在修改《住房公积金管理条例》的基础上，采取适当方式将住房公积金管理中心升级为住房保障银行。

经梳理发现，2014年上半年，除了北京、武汉、扬州、湖州、绍兴外，青岛、太原、厦门等地也都出台了公积金提取的相关政策，多地对于公积金提取的范围都有所放宽。

政策影响：昆明、青岛、重庆、广州等城市出台公积金收紧政策。其中昆明、青岛通过提高二套房首付比例、下调贷款上限、加强公积金提取要求来收紧公积金提取窗口；重庆则实行差别化管理，提高大户型贷款首付，但对小户型和首套房则降低了其比例。广州通过暂停发放第三套以上公积金贷款政策以抑制投资性需求。而与此同时，广东、山西、武汉、北京、上海、扬州、铜陵等省市则通过扩大公积金存缴范围及用途、降低交易门槛和费用方式等手段有限度地放松公积金政策，且受益对象仅限于首次或首改刚需人群，以刺激刚需的方式，促进房地产市场平稳健康发展。

六、地方政策微调 调控因地制宜

政策提要：国务院总理李克强在答记者问时明确表示“对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”至此，2014年房地产市场分类调控因地制宜的调控思路已经敲定。

在进入马年连续几个月的楼市低迷行情后，不少开发商开始降价跑量，多地政府也开始坐立不安。在“分类调控”趋势下，多个二三线城市“限购松绑”的传闻不断涌现。据不完全统计，今年以来，已有安徽、杭州、无锡、天津、沈阳、广州等至少16个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量。近日，沈阳、广州、福建等地，更被报道已事实上放开限购，但“只做不说”。

政策影响：随着房地产市场城市间分化加剧，部分房价松动、市场遇冷的城市，逐渐对现行政策有所调整。4月25日，南宁 市房管局发文称，广西北部湾经济区内的五市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。郑州市房管局表示，在国家政策允许的情况下，未来将可能根据市场形势，对购房政策适时进行调整，随后《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法（征求意见稿）》于5月出台，提出购房贷款可获政策性担保。6月26日，呼和浩特发文称充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案的制度，居民购买商品住房（含二套住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明，至此，呼和浩特成为个正式出台文件取消限购的城市。

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