[摘要] 近日，一则关于住建部官员围绕住房银行的表述受到热议。住建部住房公积金监管司司长张其光、处长崔勇撰文称，稳定房地产市场，关键是增加住房消费需求。以住房公积金制度为基础，设立政策性住宅金融机构（或可定名为国家住房银行），是增加住房消费需求的有效措施，应抓紧组织实施。
自房地产一系列新政出台后，楼市政策动向又开始被高度关注。
近日，一则关于住建部官员围绕住房银行的表述受到热议。住建部住房公积金监管司司长张其光、处长崔勇撰文称，稳定房地产市场，关键是增加住房消费需求。以住房公积金制度为基础，设立政策性住宅金融机构（或可定名为国家住房银行），是增加住房消费需求的有效措施，应抓紧组织实施。
上海业内人士告诉《每日经济新闻》记者，此类住房银行的改革，本质上是用商业化的模式来促使公积金资源的运作。由于目前各地都有住房公积金管理部门，所以未来此类部门成为商业机构网点的难度并不大。
设住房银行条件成熟
上述撰文指出，今年，我国房地产市场进入深度调整时期。与2008年和2011年那两轮调整不同，这轮调整是在没有行政干预情况下的市场自行校正。由此判断，我国房地产市场已经发生结构性变化，从供给约束转化为需求约束。
基于对楼市的这个大判断，文章指出，如不能有效增加住房需求，房地产下行趋势将难以遏制。加快改革住房公积金制度，将各地住房公积金管理中心整合为国家住房银行，向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款，增加中低收入家庭住房消费需求。
文章还列举数据称，目前，设立国家住房银行条件已基本成熟。一是改革依据充分；二是资金规模巨大。截至去年底，住房公积金3.7万亿元，住房维修资金约5000亿元；三是已有人员和机构。目前，共有管理中心342个，业务网点2651个，从业人员3.8万人。
住房公积金贷款风险准备金已接近800亿元，其中500多亿元为超额拨备，可转化为住房银行资本金。
符合公积金改革思路
业内人士分析说，如果国家版住房银行真能推出，本质上符合目前住房公积金的改革思路。过去住房公积金制度之所以出现效率低下的原因，和整个组织架构是有关系的。“比如说，住房公积金的资金管理权在其手中，但是资金又如同银行储蓄一样放置在商业银行中，后会导致对于此类资金的运作缺乏专业度。”严跃进说。
住建部部长陈政高近期也强调，要提高资金使用效率，发挥住房公积金的潜力。希望各地更好地发挥主动性，采取多种措施，用好用足住房公积金。要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。
陈还表示，各地要进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施，使住房公积金在支持居民基本住房需求、改善民生方面发挥更大作用。
涉房融资成发展关键
住房银行对购房者的直接利好就是使用公积金购房更加便捷，从新一轮政策来看，放宽公积金贷款限制也是关键点之一。
目前供需两端对于涉房资金成本都很敏感，且都有欲求不满的现象。根据网站数据，北京目前有25家银行提供二套房贷款业务，大多宣布执行二套房贷款新政，即首付低四成。不过在利率方面，仍未有银行松动。
而房企资金链问题则更应引起关注。据Wind资讯统计数据显示，2014年75家上市房企总资产增加了3821亿元，负债合计增加了2877.89亿元。
同策咨询研究部总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，一部分资信不太好、贷款受限的中小企业，由于难以获得银行贷款，这些房企在2015年或将面临被银行等金融机构“锁房”的风险，如果这些房企无法及时化解这样的危机，届时，仍然会面临资金断链的市场风险。
中指研究院发布的“2015中国房地产百强企业研究报告”则称，房地产基金是未来房地产金融创新发展的重要推动力。比如光大安石投资成功开辟了地产基金与开发企业合作创新之道，并形成了资产证券化、境内外资本市场合作、轻资产服务、产融结合拿地等多条创新产品线。
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新政出台，买卖双方虽然有“急惊风”，但也有“慢郎中”。不少购房者仍然按兵不动，他们推迟购房的原因是在等公积金的后续政策，尤其是可能的额度放宽后再出手。这类购房者预算大多在500万之内，多贷点公积金将使他们获益良多。对于何时放宽公积金额度，目前仍然没有确切的消息，上海市公积金管理中心表示正加紧制订进一步加强公积金管理、提高资金使用效率的具体方案，同时将适时推进政策落地，在时间向社会公告政策调整情况。
观望者多半盼公积金调整
王女士夫妇原本确定在黄浦购买一套96平方米的次新房，总价约420万元。但签约当日听闻公积金贷款额度可能会大幅度提高，终决定等接下来公积金额度调整政策落地后再购房。德佑链家金外滩门店经理薛西锋表示，新政后仍在观望的购房者多半是在等公积金额度调整。
此前，北京、浙江、山东、湖北、广东等地已积极调整了公积金政策。北京早在2015年1月1日起将购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米及以下首套自住房的公积金贷款高额度由80万元升至120万元。此前市场一直有传言称上海公积金贷款额度高将提至140万元。从80万到140万不是小的提升，而是“质的飞跃”。
假如小明夫妇买了套300万的房子，且两人都有补充公积金，假设调整后每户高贷款额度140万元，如果按此标准来看，相较于原先高80万元来说，可以多贷60万元公积金。而原本这60万元是需要用商业贷款的，以基准利率、等额本息来计算，60万元从商业贷款变成公积金贷款，还款年限为20年，每月还款额减少628.16元；按30年计算，每月还款额减少694.33元，大大节省了购房成本。
近七成买90平方米以下房
昨天，市公积金管理中心公布了2014年年度报告，报告显示，2014年共发放个人公积金住房贷款12.15万笔472.20亿元，同比减少23.43%、23.16%。职工贷款所购住房中，90（含）平方米以下占67.45%，90-144（含）平方米占27.98%，144平方米以上占4.57%；新建住房占43.11%，二手房占56.89%。
贷款职工中，低收入群体（住房公积金缴存基数低于2013年本市职工平均工资（含））占41.28%，中等收入群体（住房公积金缴存基数介于2013年本市职工平均工资1倍-3倍（含）之间）占55.30%，高收入群体（住房公积金缴存基数高于2013年本市职工平均工资3倍）占3.42%。
德佑链家研究总监陆骑麟认为，结合公积金首付款比例的调整，公积金贷款额度提升后，必将使首套房购买者受益。此外，在每月支出成本减少的情况下，必然会促进购房者买房意愿，加快买房速度。3月份楼市成交量并不理想，一旦该政策在二季度落地，市场成交量将会出现30%-50%的增量。
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