从城市人口和土地供应等分析房地产业走向

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一、行业生命周期

(1)房地产行业正步入成熟期

我国房地产经过了二十年的快速发展(从1998年房改后开始统计)，基本已从成长期步入成熟期，这首先可以从近几年房屋竣工面积与新开工房屋面积的数据特征中感受到。虽然16年我国商品房销售面积再创新高，不过竣工及新开工却还在高点之下，这说明了过去两年“去库存”政策的顺利开展，但也反应了这次地产牛市的一些疲态。

房子的需求主要分为两大块，一是商品需求(住宅需求)，二是投资需求。这里重点是分析其商品需求，因为投资需求更多是来自于该商品价格(及现金流)未来的预期，其波动较大且最终还是围绕着商品价值和需求变动。

而房地产的商品需求实则是居住需求，核心是人口(十分认同任博的观点：长期看人口，中期看土地，短期看金融)!人口对房地产的影响还可再细分为人口基数对住房需求的影响以及人口流动对住房需求的影响。

首先研究人口基数情况。从上图可以看到，从90年代起，我国出生率就持续下滑，且近十几年出生率一直位于低位，我国人口红利正逐步褪去，而这直接导致近几年我国人口结构变化。

根据国内外经验，购房需求较大的年龄层大致分布在20-49岁之间，是房地产市场的主力军。上图是我国20-49岁年龄层人口的数据(用各年龄层人口占比*总人口得出)，可以看出从12年开始，购房主力人口已经开始呈现逐年下滑的现象，并且根据出生率来看，这个趋势至少还得延续至2025甚至2030年(二胎也许能带来边际改善，但从目前来看二胎的影响也无济于事)。这也意味着，未来房地产商品需求(住房需求)的趋势大概率将无法延续前几年的强劲，且不排除出现趋势拐点向下变向的可能。

至于人口流动，则主要关注城镇化这个指标，城镇化率不仅可以反映人口从乡村迁入城镇的情况，还可以表现城镇房产发展的水平以及未来的空间。已有不少研究表明，城镇化对房地产具备明显的推动作用，且根据国外发达国家的历史案例来看，城镇化率的水平可以在一定程度上反应房地产市场的未来空间和发展阶段。

当前我国城镇化率达到58.5%，距离发达国家70%-80%的水平还有10%-20%的差距，城镇化给房地产带来的需求空间还很大(国家城镇化目标是2030达到70%)。

总的来说，综合以上两大因素的考虑，随着未来十年主力消费人口数量的下降遇上城镇化率的不断提升，预计未来房地产将逐步进入成熟阶段。虽然房地产市场的上涨势能将有明显的下滑，但在城镇化(人口迁移)推进的进程下也不至于使房地产市场出现趋势下滑，未来十多年高位震荡向上的概率更大。

二、产业政策

房地产市场的产业政策方面，主要抓的是方向性的判断，以及机制内理的解读。在经历了2015-2016年地产牛市之后，整个房地产的政策方向在16年底17年初已经出现了明显的强烈的转向，且截至目前为止，还未出现放松的迹象。

具体的政策如下：

需求方面：72城调控，限购限价等“限令”;社保缴纳年限标准提高;首付上提;棚改(+)

供给方面：住建部提出停止给库存周期大于36个月的城市供地;限售;去库存(+)

环境方面：上调利率;金融去杠杆;

未来政策方向：加快建立房地产长效机制建设;房地产税

国家态度：房子是用来住的，不是用来“炒”的。

三、供需分析

当前房地产市场供需整体尚处于供不应求的情况，且该种供需不平衡的区域性特别强.

需求(商品需求)

前文说到，房地产的需求分为商品住宅需求以及金融需求，首先对商品住宅需求进行研究分析。住宅需求核心是人口增量以及流动带来的住宅需求，这里对这两块进行拆分研究。

人口增量分析：本文大部分已经简要分析了购房主力人口(20—50岁)近几年已呈现逐年下滑的趋势，那未来人口还将如何变化，下面主要试着解决这个问题。

要预判未来人口变化情况，核心是抓住育龄妇女人口的变化以及生育率的变化，以此推出出生率的变化，从而预判未来20年的房地产市场整体刚需情况(20岁后才加入购房大军)。一般我们说的育龄妇女是15-49岁，但其实这个数据并不太符合我国实际国情，实际来说，真正的生育高峰年龄是在25-34岁之间，而通过观察近十来年25-34岁妇女人`口以及出生率的数据发现，两者变化趋势是吻合我们判断的。

但再观察15-24岁女性人口占比情况就可以发现，从2011年起，这个年龄阶段的女性人口已出现明显的下滑，这意味着未来10年我国育龄妇女人口将出现较大的下滑，出生率预计也将出现大幅下滑，这也能解释为何我国会在2016年推出全面二胎政策了，虽然这似乎已经无法改变未来出生率下滑的趋势了。全面二胎放开之后，虽然在2016年立马取得成效，但马上就在17年出现了显著的回落，可以说这次二胎政策是彻底不及国家此前对该政策的预期了，未来有望继续出台鼓励生育的相关政策。因此根据当前人口增量情况来讲，未来房地产住宅需求是较为悲观的。

人口流动：由于城乡经济结构以及发展不平衡，会导致人口从乡村迁入城镇，也就是城镇化，因此衡量乡村人口迁入城镇人口的一个核心指标便是城镇化率。在城镇化过程中，人口不断的迁入城市将带来新增的住房需求，以此带动房地产市场的发展。当前我国城镇化率达到58.52%，而国家城镇化目标是2030达到70%，也就是说未来12年我国城镇化率还有11.5%的发展空间，这将为未来房地产市场带来持续的需求增量。

此外，从人口迁移结构来看，2004-2010年期间，人口迁移方向大致是往东部沿海省市，尤其是一线城市。而2010年至今，这种东迁的趋势有所缓和，且中部地区开始出现人口回流迹象了(西部也开始有这些征兆)。这主要是由于近几年国家大力开展中西部城市建设，一些中西部省市的核心城市的经济发展以及城镇化建设都变现出较好的态势，这也为未来这些城市的房地产市场发展奠定了基础。

需求(投资需求)

投资需求总结为一句话就是：因为上涨而预期上涨而买入(投机需求更贴切)。这句话隐含了一个假设，就是目前绝大部分投资客在通过买房子进行投资时，最看重的因素是房价未来涨跌情况(资本利得)，而未来可收的房租(现金流)反而不是关键点。

为何做出这个结论呢，其一是可简单通过身边炒房客了解到，其二是通过房价收入比了解到。我国房价收入比明显偏高，

供给

房地产供给主要看土地供给，而且土地供给还是政府用来调控房地产市场的工具之一。过去十多年，我国土地供给呈现了明显的“错配”现象，即人口流入较多的省份及城市反而土地供给相对较少。土地供给的“错配”,使得对土地需求更大的强一线城市(省市)反而获得更少的土地，土地供给增幅严重跟不上人口增幅，这直接导致了过去一段时间一线城市房价持续出现上涨，给不少散户造成房市永不倒的预期，也给一些刻板的专家造成一线城市房价泡沫很大的错觉(倒是一线三四线城市房价已出现泡沫)。

那为何会出现土地供给的“错配”呢，这主要是由于政府为了控制大城市人口过快流入以及中小城市人口流出而出台了一些土地供给规划的政策所致。而至于为何政府认为需要控制大城市的人口规模，其实这个问题一直以来都有着较大的争议，国家层面估计主要是从环境，城市承受能力，城市定位，均衡发展，耕地保护等等因素去考虑的(去解释的)。

那这个政策合理吗，目前来看是十分荒唐的，为什么这么说呢，来看个例子：北京在2004年规划，到2020年将总人口控制在1800万人左右。但是，北京在2010年人口就超过了1800万，远远超过之前的规划。北京过去在进行城市规划时进行了人口规划，然后再在这个人口前提下去做了很多其他类似土地供应和公共服务的规划。而目前这个人口规划完全达不到，超额超太多了，这个大前提一出偏差就直接导致了北京当前的住房供应和公共服务都明显跟不上需求，使得地方政府不得不以更严的政策控制人口流入(当然可能这也还是错误的政策)。

除此之外，我认为还有一些非官方的原因也促成了土地供给“错配”的现象，那就是地方财政。房地产产业在我国可以说是支柱产业，支柱到什么程度呢，大致统计，房地产行业贡献的税收占地方财政收入占比大概已有20%。

除了房地产行业贡献的税收之外，房地产产业还有一个很重要的贡献来源——土地转让收入。从下图可以看到，地方本级基金性收入对土地出让的依赖度已经高达90%以上了，可以说土地已经成为地方政府收入的主要来源之一。总的来说，房地产产业整体(房地产行业的税收加上土地转让收入的总和)大致占到地方财政收入的40%以上，地方政府已经十分依赖地产产业了。

如果把土地出让收入拆分成各个城市去看的话，就更能理解为何地方财政是引起土地供给“错配”的重要因素之一了。对于基本面强劲的强一线城市来说，北上深这类超级城市的土地出让收入占财政收入比例仅不到30%，对土地出让收入的依赖度较低。而不少二三线城市的占比则高达100%以上，也就是说假如没有土地出让这块的收入，这些城市财政收入将出现资金缺口的“窟窿”。

所以每当经济不景气或者地方政府不够钱用的时候国家个想到的就是刺激房地产，卖地，开发，以此来稳增长稳债务(但其实很多城市并不是真的具备这样的住房需求)。这就导致了一些二三线城市土地供给过度，并且还建了大量的库存房，一直到最近几年，不少二三四线城市都出现了明显高库存的危机，倒逼国家出台非常规的“去库存”政策。为何说是非常规呢，因为按照经济规律来说，一个市场出现高库存滞销的情况时，去库存必不可少的手段就是打折促销。而由于这些高库存城市又高度依赖于房地产市场且债务问题又较为严重，所以国家不敢让这些城市的房价出现明显的下滑，因此只能稳住房价来去库存(货币宽松，地产政策刺激，棚改等)，这些都是导致过去十多年我国二三四线城市房地产也能持续上涨的原因(这些城市并不真的像强一线城市那样持续供不应求)。

那未来我国的土地供给具体情况是怎样的，17年的《国土规划纲要(2016—2030年)》给出了较为细致的规划：国土开发强度(约束性指标)2020年增加不超过0.22%，2030年增加不超过0.38%。2017-2020年预计减少33%的土地供应，2020-2030年预计减少42%的土地供应。三四线成交土地面积占历年来都在70%以上，预计未来三四线供地指标会大幅减少。未来一线城市的土地供给错配会有所改善(但还是几乎没啥增长)，但预计依旧跟不上需求的增长，满足不了住房的需求。反倒是三城城市的土地供给开始大幅减少，政府开始关注类似“鬼城”的高库存现象了，这一政策将降低三线城市房地产崩盘的风险。

总之整体来说，未来房地产的供给会受控制，出现下滑，估计一二线(强二线)城市的供需“错配”并无法出现有效的解决，不过三四线城市的高库存现象将取得改善。

四、行业结构(竞争格局)

房地产行业结构的研究核心是竞争格局，房子是属于同质化比较强的，房地产行业这些年更偏向与一个完全竞争市场，几乎没有一家房企可以说去控制终端价格，甚至连品牌溢价都比较难。过去这些年的房地产生意高度精炼的概况下就是有一笔初始资金(贷款)——买地——开发(外包)——卖地变现——买地……，可以说有钱有关系就可以在房地产行业捞上一笔，大部分开发商只是在单纯做着这样的生意，并没有把房地产当成自身事业，甚至不当成制造业。

那为何我国房地产会出现这种情况，究其缘由还是在土地制度和房市政策上，缺乏真实有效监管和供需错配的土地制度让房子成为稀缺品，不完善的房市政策让房地产周期似乎只有单边向上，房地产也变成人们心中的投资品(投机品)。开发商们洞悉了这个规律，抓住了这个机会，只要买地开发卖房就有大把钱进口袋，自然没有几家房地产企业会把精力放在房屋制造和服务上，房子自然同质化强，品牌溢价弱(当然品牌力弱也跟地产的核心因素是地段而不是品牌有关)。

这些情况最后导致了我国房地产开发商大部分时候都是大多数人赚钱，进入这个行业的人越来越多，行业集中度就很低，竞争比较激烈。(美国09年CR10达到20%+，而国内CR10仅有8%)

不过随着这些年房地产市场的发展，我国房企集中度已经有了一定幅度的提升，尤其是在16，17年的这波房地产调控下，更是让房地产整体集中度加速提升，房地产龙头企业迎来可以说的时代——寡头时代!

集中度加速提升背后的逻辑就是去杠杆，紧货币紧信用，房地产调控等背景下，房地产行业正在发生一场大清洗。中小型的开发商由于在现金流，融资，项目操盘能力上都明显比龙头差，在行业压力期会更早更易被市场淘汰。当前从实体了解到，许多中小开发商储备着一手好土地就是没钱开发，而之前激进运营导致公司本身负债不小，又正好碰到金融去杠杆的政策时期，银行流动性不足，不少房企融资成本和难度都有大幅提升，使得它们根本无法“借新还旧”，只好退出行业，要么破产要么被龙头企业收购。

这种连锁反应使得龙头强者恒强，弱者更弱，并且随着房价上涨推动土地价格上涨，拿地成本和难度也越来越高，行业的资金门槛变得更高。因此我们可以在这两年明显看到不仅房企销售集中度在提升，而且融资和拿地集中甚至发生了更明显的提升!

集中度加速提升将会使得剩余的房企尤其是龙头房企大大受益，因为行业进入门槛更高了，潜在进入者变少，行业内竞争局势相对缓解，龙头份额提高，议价权提升，盈利能力得到优化。

因此现在市场上的投资者盯着商品房销售的下滑就过分担忧房地产所有企业是典型的因线性归纳而导致的错误认知。实际情况是房地产行业虽然遇到调控压力而走弱，但龙头企业却受益于集中度提升继续(高)增长!

五、总结

综上所述，根据人口，城市规划，土地供需，政策及行业结构等方面的研究后得出结论：我国房地产行业正从高速发展期进入稳步成熟期，部分地区房地产市场依旧是供不应求，大城市未来依旧是房地产和劳动人口的核心战场，但预计行业大概率已经进入了顶部区域。

对于房地产企业而言，这次房地产调控以及行业时期的转变既是机遇也是挑战。现金流及负债有优势的企业将大大受益于未来行业集中度的提升，份额提升将是助推房企业绩继续增长的核心动力。

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