【干货】带你走出误区，了解真正的海南房产现状

【干货】带你走出误区，了解真正的海南房产现状

文章作者：王斌

近年来随着越来越多的海南岛外居民对海南的认识不断加深，从只知道海南有蓝天、阳光、沙滩，只知道海南三亚是滨海旅游地，从知道博鳌亚洲论坛而知道了琼海，因为海南旅游团线路的原因知道了万宁兴隆。

但对海南的总体印像是：一个只适合过冬的地区，一个较落后的地区，所以很多内地的朋友一谈到在海南买房子的话题时就会说“我只是来渡假，拿买房子的钱住酒店不是更好？”然而这几年随着海南国际旅游岛的建设，随着内地城市的人们了解雾霾对身体带来严重的影响度加强，随着人们经济条件的提升，人们对海南这样好的生活环境的需求也越来越多，所以更多更深入了解海南的人也越来越多，对海南的了解也更广泛，如澄迈、临高、乐东、东方等海南本地人都不一定了解多少的地方，也被内地的人们所关注了。

这两叁年以来，海南房产的需求慢慢的增大，到2016年底终于有了一个爆发的过程，海南房市成了房市热点之一“你在海南买房了没有？”已成了聊天的热门话题。

还有很多内地人因为对海南的情况、对海南房产还不是很了解，在买海南房之前都向朋友咨询，以及一些文章，看别人怎么说海南和海南的房子的。为了让您更了解海南、海南房产，下面是我综合了拥有多年从事房产经验的姚力、王斌关于“海南房产现状”的观点整理出来供您参考：

一、海南房产的定位——一套房子=一个生活圈

海南定位为：打造宜居、宜业、宜游、宜养的健康岛长寿岛，“美丽景色养眼、优良生态养身、幸福感受养心”的最精美国际旅游岛，因此海南房产跟随“四宜三养”的脚步，海南房地产的开发已逐步的向溶交通、环境、休闲、健康、文化、娱乐、商业、生活配套等综合体的开发建设的方向发展，一些配套缺、品质差的房地产项目正逐步的退出市场.

正如海南省委书记说的：只有一个海南，这样一个生态环境一流的地区，这样一个正在完善中的国际旅游岛，这样一个资源十分稀缺的地区，其价值一定要有优质房地产项目来配套。

按照“四宜三养”的标准，现在已有许多房地产项目已具备或正在完善或正在建设中。选择什么样的房子，实际上是在选择生活方式和生活圈。

二、海南房产均价的误区、上涨的原因、房产泡沫的出现

1、海南房产均价的误区

均价，即平均价格。是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。由于同一个楼盘的楼层、位置、朝向、景观等不同，价格也会有不同，如果是二手房，其年份不同价格也有所不同。海南各区域价格也不同.

例如：从海口出发沿海南东线高速路向三亚走，一般在可比条件下由北向南房价也逐渐升高，到三亚房价。各区域内房价也有很大的区别，如滨海的房、市内的房、市周边不近海的房及自然环境与配套不同其房价也不同。均价可以作为一个参考价格，但其代表的面越广大，其参考的作用就越小。

通常很多人问：海南房价是多少钱一平？如果回复了一个均价就可能会将购房者引入误区，因为这个价格会比琼海的高很多，比三亚的低很多，这就是很多客户来海南买房时发现自己的预算实际有较大的差距的原因之一，所以了解均价时，其代表的范围越小就越具有参考价值。

因此，在规划购房预算之前，要确定好自己需求的标准，如区域、环境、配套等和自己特别关注的内容，确定后再做购房资金的准备，或者先确定了预算后，再根据预算来找相应的房子也不失为一种方法。

海南的特殊性表现在:

A.海南独特的地理位置带来的资源条件：气候、空气、阳光、沙滩。

B.海南国际旅游岛的定位在近七年的建设中得到各方面的完善，如环岛高速、环岛高铁、城际交通、村路硬化都已完成，现正建设东西向高速，完成高速路“田字型”建设，正在建设环岛旅游公路为实现海南全域旅游创造条件，从而吸引全世界各地的更多的人来海南旅游度假；

C.教育、医疗、文化、娱乐、体育等的逐渐完善，以适应逐年增长的各方面的需求：

就旅游度假而言，分为短期旅游、居住型旅游、医养型旅游（养老医疗、康健医疗、美容医疗等），近几年海南积极的引进国内外一流的医养技术、设备、人才和教育机构有条件以医疗条件较好的国家：新加坡、韩国为赶超目标；2020年海南岛的教育水平将上升到中上等级；“美丽海南岛”工程也取得了成就，各市县的环境都得到了保护和依据规划打造得更美丽。为打造宜居、宜业、宜游、宜养的健康岛长寿岛奠定了良好的基础。

随着人们生活水平的提高，对享受生活的要求进一步提升，对健康的重视程度的提升，来海南的人就越来越多，对海南各类型的房产的需求就越来越旺盛。

价格是由供需关系决定的，当人们更多的了解到海南能够满足自己的各种不同的需求时，购买力就开始爆发出来了，这就是海南房产价格上涨的原因。这两叁年以来，海南房产的需求慢慢的增大，到2016年底终于有了一个爆发的过程，海南的楼市成了楼市热点之一“你在海南买房了没有？”已成了聊天的热门话题。根据海南的规划，海南为打造宜居、宜业、宜游、宜养的健康岛长寿岛的目标而发展的建设项目还远没有完成，到2020年只是一个节点，到时同现在比又将有具大的变化，根据一般的规律和海南的特殊性，您觉得海南房价会是怎样的走向呢？

在未来，海南长期居住的外来居民会越来越多，特别是40岁左右的父母，家里上有六七十岁老人，下有上学的孩子，为了家人的健康，会选择举家来海南定居。

这部分人定居海南有几个方面的理由：

、是海南的产业结构调整变化，高科技、软件、互联网＋，低碳工业、房地产业等等；

第二、是作为海上“一带一路”战略支撑点的海南，面向东南亚市场有独特的优势；

第三、是服务业的不但发展，这些为就业、创业和总部安置提供了条件。

第四、是海南教育水平的提升，孩子的学业得到保障；

第五、是海南是南药产地，有药就有医，中、西医相结合的康健恢复型养老医疗正在建全中，同时海南正在建立“一三甲医院服务圈”健康医疗得到保障；

第六、是海南还率先实现异地就医即时结算，免除了异地医保报消的麻烦。海南为各种需要提供方便和保障，所以海南的楼市是的楼市。

2、海南房价上涨的原因

据报道称，限购的一二线城市的房价是稳中有降，那些以去库存为主的三四线城市的房价还在涨价阶段，说明市场对房子的需求是很旺盛的，需求的主流是真实的。

海南楼市同其他地区的楼市有所不同：

首先海南是我国的经济特区，同深圳相同的是引来了大批的“新海南人”置业、工作、创业定居；

第二、海南是国际旅游岛，是旅游目的地、是康养圣地因而引来了大批的渡假、投资、候鸟等类型的需求；

第三、内地空气污染对身体健康的伤害引起的“健康恐惧”、海南经济的高速发展和产业结构调整带来了大量的工作机会和良好的创业环境，海南近几年在教育、医疗的努力等也带来了新的长居型需求；第四、海南房地产项目的设计思想、定位、配套及物业服务都主动的迎合上述不同的需求，所以造就了一个面向的房地产市场，也只有海南能真正的将房子买到。

3、海南房产泡沫

很多人都在观望海南房价，因为2016年底海南的房价快速的较大幅度的涨价，是很多人都在担心一个问题：海南会不会再次出现房产泡沫？

海南房产总共出现过三次爆点：

次是1992-1994年，诱因是炒作海南经济特区，导致很多人来海南炒地皮，连房子都还没打桩建地基，仅靠一张图纸就能把一块地皮倒手几次。结果是留下了大量的“烂尾楼”。

第二次是2009年，诱因是炒作海南国际旅游，导致海南三亚、海口等海南的一线城市的房价出现3-5个月的暴涨阶段，人们当时还在用炒股票的思维方式炒海南房，无论房子怎么样，找到房源就下手购买。当时三亚房价暴涨的幅度(约2倍左右)，后来回落幅度也，但海口等其他地区的房价涨幅有一倍，但回落时幅度很小，大概在10%左右浮动并经过了七年的较稳定的房价过程。几乎没有留下“烂尾楼”，可以看到的是，这一次房价上涨带来的结果已大不相同了。

第三次则是2016年下半年，诱因是北方城市雾霾严重，加上海南近年来的旅游发展迅猛，基础设施配套完善，许多北方人冲着海南的阳光、沙滩、空气、气候等就大量涌入海南买房。但这次同前两次不同，因为海南现在的经济和社会的发展程度已不是前时可比的，此次涨价的基础是牢固的，是没有泡沫的，其中原因上面已讲过了。

三、供需关系决定海南房价走势

到2020年，中国将全面进入小康社会，按照现在的情况来看，能来海南买房的人大有人在，但是中国就一个海南岛，因此供需关系的变化就决定了海南房价的走向。2016年下半年到2017年初，海南房价暴涨得很厉害，主要原因：

a.北方雾霾的问题。

b.内地人对海南的误解在淡化：

一是海南人的文化程度低就代表着海南人粗鲁，治安也不好，这都不是实际情况，海南人包容性是很强的，对外地人热情，治安当得起一个好字，这里是幸福感很强的地方；

二是海南夏天太热只适合过冬，其实海南的夏天比大多数的地区要舒服得多，大多数人在海南住上两年就再也不想去别的地方长住了。

三是消费观念的变化，重视生活品质。以前大家都一味地在挣钱养家，还没有机会去享受生活，现在有一毛钱，八分钱都会用来享受生活。

从短期来看：雾霾是海南房价暴涨是诱因。有许多国内外游客三番四次来海南旅游使之对海南的认识加深，身边的朋友圈、薇信群突然开始热聊海南购房，去年雾霾天气比较严重，使得很多人逃离北方迁移海南，致使海南房价暴涨。

去年抢购热潮，很多人都没有买到房子，因此今年下半年海南房产还有去年的余热，房价不会降，据专家预测海南一般地区的房价会涨到1.5—2.5万元/㎡。

从长期来看：来海南的人会越来越多。中国只有一个海南岛，随着内地人来海南买房的意识不断加强，加上海南房产配套（“四宜三养”）不断完善，无论是度假房还是刚需房，海南房的需求都会是旺盛的。

四、总结

综上所述，海南的房产现状：

a.“四宜三养”是海南房产的主旋律。海南房产配套在不断完善，康养医疗体系不但的完善，“一三甲医院服务圈”的健全；房价不会降，海南房产没有泡沫，由于政府调控政策还在继续；短期内价格应是以平稳为主会有小幅上涨。

b.供需关系（购房意识）决定海南房价的涨幅波动。海南的房价比起国内其他地区的还不算高，房价的增长是需要一定过程的。以后，海南房地产项目中居住型产品比例将会降到33%以内，67%左右都做经营型（酒店、公园、生活配套设施等），海南房产建设逐渐向城市综合体（居住、酒店、公园、生活配套设施统一规划）发展。海南房产品质在提高，而供应量在逐渐减少；随着人民对海南了解程度越来越高，需求会越来越多，供小于求的供需关系就决定了海南房价会长期向上。

《海南买房指南》王斌/著,由王斌亲笔所写，详细分析海南各种现象，对您了解海南有很大帮助，想了解更多海南楼市原创文章，可以加王斌薇信：limosha02   电话：13379889642