易居：住宅去库存成效显著 去化周期回到2012年水平

执笔人：上海易居房地产研究院研究员王梦雯

上海易居房地产研究院8月14日发布了《2017年7月房地产市场报告》。报告指出，今年1-7月，房地产行业多项指标虽然出现小幅波动，但整体基本延续了今年以来整体平稳的态势。从土地市场看，成交量持续正增长，地价继续上升；从房地产投资情况看，投资额和新开工量增幅曲线总体平稳；从商品房市场看，销售量增幅下行，价格增幅则基本平稳，库存量去化明显；从房地产市场供求比看，商办物业库存压力较大，住宅潜在供求相对平衡。

易居研究院研究员王梦雯指出，7月底住宅去化周期回落到12.3个月，接近2012年水平，去库存成效显著。历史数据来看，住宅去化周期的点是2015年12月，正是由于2015年12月中央经济工作会议中将房地产去库存作为重要经济工作目标，地方纷纷出来了去库存具体措施，尤其是鼓励农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等两项措施，大大促进了二三四线城市去库存，至今取得了重大成果。

报告认为：1、1-7 月份，房地产市场的特征依旧明显，即房冷地热。预计下半年，多项指标增幅将呈现收窄态势。2、1-7 月份，商品房销售面积86351万平方米，同比增长14.0%，增速比1-6 月份回落2.1 个百分点，预计全年大概率出现负增长。3、从土地市场来看，1-7 月份土地成交量增幅进一步扩大至11.1%，土地成本进一步攀升，地价占房价比重升至历史位55%。4、住宅去库存成效显著，7 月底去化周期缩短至12.3 个月，回到2012 年水平。

一、土地成交量增幅扩大，地价增速年内首次回落

1、土地购置面积增幅扩大

1-7 月份，房地产开发企业土地购置面积12410 万平方米，同比增长11.1%，增速比1-6 月份扩大2.3 个百分点；土地成交价款5428 亿元，增长41.1%，增速扩大2.5 个百分点。

从土地购置面积增幅走势看，在2016 年9 月份降幅开始收窄后，此后几个月降幅延续收窄走势，到今年前两个月重新回到正增长，3 月增幅有所放缓，4月增幅有所扩大，5 月增幅小幅放缓,6 月再次回升，7 月持续扩大。预计3 季度随着去库存效果进一步巩固，土地购置面积同比增速将保持正增长。

数据来源：国家统计局、易居研究院

2、土地购置均价增速年内首次回落

1-7月份，房地产开发企业土地购置均价4374元/平方米，同比增长26.9%，增速比1-6月份下降3.5个百分点。2016年下半年部分热点城市出台相应土地市场政策，控制地价增长，但层面来看总体地价涨幅并未收到抑制，今年1-7月地价仍然保持上行的态势，这主要与市场成交较活跃、去年基期值较低有关。考虑到下半年房企资金面大概率趋紧，预计三季度增幅将持续高位盘整，四季度增幅或出现下行态势。

图2 房地产开发企业完成土地购置均价走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

3、土地成本进一步攀升

从地价占房价的比重趋势看，近几年整体呈现振荡上行的态势。2016年5月后上行幅度加大，2016年，地价占房价比重创历史新高。今年1-2月份，这一比重大幅回落，一季度则再次止跌回升，二季度进一步扩大。7月底，地价房价比值重回2016年四季度高位。主要由于房企土地购置均价涨幅高于商品房成交均价涨幅。

图3 土地购置均价占商品房销售均价比重走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

二、投资和新开工数据整体平稳回落

1、房地产开发投资增速明显回落，住宅投资占比进一步攀升1-7 月份，房地产开发投资59761 亿元，同比名义增长7.9%，增速比1-6 月份回落0.6 个百分点，单月来看，7 月房地产开发投资同比增速由7.9%大幅回落至4.8%。1-7 月份，住宅投资40683 亿元，增长10.0%，增速回落0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重进一步上升至68.1%。

从房地产投资额同比增幅走势看，今年1-7 月虽然较前6 个月有所回落，但整体基本延续了今年以来平稳回落的态势。预计下半年，随着地价和新开工面积增幅的回落，房地产投资同比增幅也将趋于平稳。

图4 年初累计固定资产投资和房地产开发投资同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

2、房屋新开工面积增速回落，单月同比出现负增长

1-7月份，房地产开发企业房屋新开工面积100371万平方米，增长8.0%，增速比1-6月回落2.6个百分点。单月来看，房地产开发企业房屋新开工面积同比增幅由6月的14.0%大幅回落至-4.9%。1-7月份，住宅新开工面积71746万平方米，增长11.9%，增速回落3.0个百分点。单月来看，住宅新开工面积同比增幅同样出现大幅回落，由6月的14.4%下降至-3.0%。 从房屋新开工面积同比走势看，今年一季度继续保持小幅增长态势，且增幅有所加大，4、5月份增幅持续回落,6月份小幅上行后7月又重新回落，整体而言较为平稳。预计下半年，房屋新开工面积同比增幅将保持振荡趋于收窄态势。

图5 年初累计房屋新开工面积同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

三、商品房销售量增幅回落，价格增幅基本平稳

1、各地区商品房销售面积同比增速全面回落

1-7月份，商品房销售面积86351万平方米，同比增长14.0%，增速比1-6月份回落2.1个百分点。其中，住宅销售面积增长11.5%，办公楼销售面积增长33.7%，商业营业用房销售面积增长29.4%。商品房销售额68461亿元，增长18.9%，增速回落2.6个百分点。其中，住宅销售额增长15.9%，办公楼销售额增长27.4%，商业营业用房销售额增长38.8%。

1-7月份，东部地区商品房销售面积38324万平方米，同比增长9.3%，增速比1-6月份回落2.4个百分点；中部地区商品房销售面积22296万平方米，增长18.0%，增速回落1.9个百分点；西部地区商品房销售面积21668万平方米，增长20.0%，增速回落1.2个百分点；东北地区商品房销售面积4063万平方米，增长9.0%，增速回落4.3个百分点。 从商品房销售面积同比增幅走势看，2016年年初再次大幅回升，5月以后增幅逐步趋稳回落，全年基本保持20%以上的增长幅度，2017年前两个月延续了这一整体趋势，一季度增幅有所回落，到了4、5月份持续回落，6月有小幅回升，7月重新回落。考虑到货币政策正逐步趋紧，需求的快速释放已持续了很长一段时间，加上近期及未来一段时间，政策收紧的城市范围将继续扩大，因此预计下半年商品房销售面积增幅仍将呈现小幅回落态势，全年大概率出现负增长。

图6 商品房年初累计销售面积同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

2、商品房价格增幅基本平稳

1-7月份，商品房成交均价7928元/平方米，同比增长4.3%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。其中住宅成交均价7624元/平方米，同比增长3.9%；商业营业用房成交均价增长7.2%；办公楼成交均价下跌4.7%。今年一季度以来，商品房均价增幅基本保持在4-5%左右，远低于去年增幅，主要原因一方面在新一轮调控之下热点城市新房定价受限，另一方面近期三四线城市成交比重上升也拉低了商品房均价。全年来看，预计成交均价将保持在5%以内。

数据来源：国家统计局、易居研究院

3、住宅库存创近33 个月新低，去化周期回到2012 年水平

7 月末，商品房待售面积63496 万平方米，比6 月末减少1081 万平方米，相当于当月商品房销售面积的9%。其中，住宅待售面积减少988 万平方米，办公楼待售面积增加1 万平方米，商业营业用房待售面积减少64 万平方米。各类物业去库存情况分化明显，住宅库存创过去33 个月新低，而办公库存连续第二月出现上行。

从2016 年末的商品房库存量来看，自3 月以来连续九个月出现减少，去库存效果得以显现，直到年末库存有所回升，2017 年2 月末继续上升，3 月以来库存持续回落。这和部分三四线城市近期去库存效果较好的态势有关。从整体库存量来看，在中央和地方政府的努力下，去库存效果进一步得到体现。随着供地增加，预计热点城市将进入补库存阶段，而库存较高的三四线城市将继续去库存。

图8 商品房各类物业待售面积走势

1-7月份，商品住宅待售面积同比下降20.8%，较1-6月份降幅扩大1.5个百分点。1-7月份，商品住宅销售面积同比增长11.5%，较1-6月份增幅回落2.0个百分点。商品住宅待售面积增幅与销售面积增幅两者的差值为32.3%，较1-6月份的差值小幅回落0.5个百分点。自2015年12月商品住宅待售面积增幅与销售面积增幅两曲线完成交叉后，去库存速度明显加快，当前趋势未变。

图9 年初累计商品住宅待售和销售面积增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

四、商办物业去库存压力较大，住宅潜在供求保持平衡

1、住宅去化周期相对平稳，商办去库存压力大

现房存销比以“待售面积/现房销售面积”的公式进行计算。两组数据皆来自统计局，其中待售面积指代现房可售面积；而销售面积按过去一年的月均现房销售面积计算。 根据商品房分物业的现房存销比计算可知，2012年以来，商品住宅现房存销比走势相对平稳，存销比要远低于商办物业的存销比。2015年商品房分物业的现房存销比均处于历年水平，其中住宅去化周期基本在20个月左右，办公物业去化周期在2015年年初达到54个月，2015年平均也在46个月左右，商业物业去化周期在2015年年末达到59个月的历史点。

2016年以来，商品房现房存销比总体呈现回落态势。2017年7月，住宅去化周期回落到12.3个月，接近2012年水平。历史数据来看，住宅去化周期的点是2015年12月，正是由于2015年12月中央经济工作会议中将房地产去库存作为重要经济工作目标，地方纷纷出来了去库存具体措施，尤其是鼓励农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等两项措施，大大促进了二三四线城市去库存，至今取得了重大成果。

图10 商品房分物业现房存销比走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

2、商办物业潜在供求矛盾相对突出，住宅供求保持平衡

潜在供求比以“新开工面积/销售面积”的公式进行计算。两组数据皆来自统计局，其中新开工面积指代房企月度累计新开工面积；而销售面积指代月度累计销售面积。 根据商品房分物业的潜在供求比计算可知，2012年以来，商品房潜在供求比整体呈现逐步回落态势，分物业看，商业物业供求矛盾最为突出，供大于求最为明显；办公物业供求矛盾较商业物业有所缓和，但整体也处于供大于求态势；而住宅受到中央和地方去库存政策的推进，取得了积极效果，2016年3月以来供求相对稳定。

图11 商品房分物业潜在供求比走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

五、房企到位资金增速回落，自筹资金占比上升

1-7 月份，房地产开发企业到位资金87664 亿元，同比增长9.7%，增速比1-6 月份回落1.5 个百分点。其中，国内贷款15094 亿元，增长19.8%；利用外资112 亿元，增长20.7%；自筹资金27340 亿元，下降1.9%；其他资金45118亿元，增长14.8%。在其他资金中，定金及预收款26937 亿元，增长20.7%；个人按揭贷款13852 亿元，增长4.1%。

图12 年初累计房地产开发企业本年资金来源同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

从月度累计情况看，自2016 年3 月份大幅回升至正增长区间后，此后几个月房地产开发企业到位资金同比增幅基本平稳，始终保持在15%左右，今年前两个月同比增幅回落明显，一季度则再次回升，到了4、5 月份增幅持续收窄，6月小幅上升后7月重新回落。近期中央监管层对于房企融资出台了多项新规，使房企融资渠道进一步受限。在国内外经济形势依旧复杂、整体环境未明显改善的情况下，下半年考虑市场整体销售将有所回落，房企资金来源增速可能会继续趋缓，房企资金压力也将加大。 从1-7月份开发企业资金来源的构成分析看，国内贷款占17.2%、利用外资占0.1%、自筹资金占31.2%、其他资金占51.5%。相较1-6月份，各项资金来源占比中，国内贷款占比有所下降，而企业自筹资金占比和其他资金占比则有所上升，其他资金占比超过51%，反映出市场销售回款对于房企资金的巨大贡献。

数据来源：国家统计局

从企业到位资金与房地产开发投资同比情况看，根据2013年及其前后年份两曲线对比情况，当企业到位资金增幅快于开发投资增幅时，预示着房地产市场步入较快发展通道，而当前两曲线自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初异动，1-3月份再次交叉，此后开口较大，基本平稳。今年1-2月份再度交叉，3月份和4月份形成开口，5月份开口有所收窄，6月份小幅扩大后7月重新收窄，说明资金趋紧环境中月度销售下行加剧了房企的资金压力，这一现象将贯穿下半年。

数据来源：国家统计局、易居研究院

六、预计下半年多项指标增幅收窄

总体而言，今年1-7月，房地产行业多项指标虽然出现小幅波动，但整体基本延续了今年以来整体平稳的态势。从土地市场看，成交量持续正增长，地价继续上升；从房地产投资情况看，投资额和新开工量增幅曲线总体平稳；从商品房市场看，销售量增幅下行，价格增幅则基本平稳，库存量去化明显；从房地产市场供求比看，商办物业库存压力较大，住宅潜在供求相对平衡。 预计下半年，由于市场分化明显，在中央分城施策精神的指导下，热点城市市场将降温并保持相对平稳，三四线库存较大的城市仍将缓慢复苏。数据来看，多项指标增幅将呈现收窄态势。

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