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这十年来，房价成了最严重的社会问题。高房价一方面成为中产阶级最沉重的负担，严重压抑了消费品内需；另一方面，随着城市化的进程，越来越多的农村人口拥入城市。城市人口已经从1980年的占比不到20%提高到2011年的超过50%。
高房价的成因并不复杂：首先是政治性的，因为不允许城市人口购买农村土地和宅基地，实际上产生了人口和资源的单向流动——只许从农村往城市里拥，往外走却没有出口，形成类似“长春围城”的局面。其次，分税制导致地方政府严重依赖土地财政。土地出让金从2006年的3417亿元上涨到2016年的38517亿元，10年间涨了不止10倍。而与此同时，房价却只涨了两倍半。所以不奇怪的是，在房价构成中，政府仅土地出让和税收这两项，就占去了房价的一半强。更不用提项目审批过程中名目繁多的手续所产生的隐性成本。最后，高房价还是一种货币现象：M2（广义货币）从10年前的18.5万亿到2016年的130万亿，膨胀了6倍多。房价焉能不涨？
如果不动土地这个根子问题，不谈货币超发问题，也不谈减税问题，仅当这些是“无法抗拒的外力”，我们只来单纯反思一下这10年的房地产调控政策。
事实上，从2005年的“国八条”开始，调控政策一个接一个，令人目不暇接。除2008年的救市之外，2013年的“国五条”已经是政府第七次试图对房地产行业和房价进行限制的政策，每次都收效甚微甚至适得其反。为什么会这样呢？
究其原因，是因为历次调控一直试图打压房地产的二手市场——限购第三套、限贷第二套、第二套惩罚性按揭利率、延长增值税征收年限、向房地产中介行业提出各种苛刻的标准，一直到2013年的“国五条”——对房屋二手买卖征收20%的重税。但现在海南的房子基本已经对内地限购一套，本地可以买两套普通住宅楼。
政策的制定者显然是从两个基本前提出发来制定上述政策的。首先，他们认为房子是用来居住的，而不是用来投资的，所以要限制炒房，要想方设法增加交易成本。其次，房地产行业这些年的过热，不仅表现在价格过热，还表现在投机过热和建设过热。必须通过严格的供给限制来消化存量，以避免大崩盘的风险。媒体也沿着这个思路，大肆曝光各地“鬼城”，去各小区数不亮的灯，得出空置率50%等结论。这些数字令人印象深刻，也为上述多次政策调整提供了合理性基础。
但事实是，虽然没有关于的空置房数据，我们仍然可以用一些间接数据来进行推测：首先，我们建的新房子虽然多，但老房子拆得也多。房龄30年以上的房子，美国占45%，日本占20%，我国却只有10%。所以净增量并不大，属于一边拆一边建折腾着玩。此外，虽然有种种限制，但城市化进程仍然在继续。据住建部的测算，2011年至2020年，我国城镇家庭还将至少新增4988万户。如果按“一户一套”的目标，按目前城镇拆迁速度，至少还需建设住房1.11亿套。另外根据小范围取样测定，10年以上小区的空置率在10%左右，5至10年的小区空置率在22%左右，远没到媒体所说的“一半房子没人住”的程度。
综合以上分析，个人建议海南购房者有经济实力的想在海南买房还是买房还是要尽早买，房价是每年的价格都不一样，每年的房价基本都在上涨。毕竟海南的房子不像内地的房子，海南的气候，环境，空气在都是数一数二的，这就是稀缺能源。
最后，如果您这边有什么想法或有什么关于房产的问题都可以随时咨询小周，小周的电话17789769647（微信同号），谢谢！
天地为芦2017-10-16 15:46:15
