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万科: 明年楼市会更差!

小岛品楼 2017-11-15 11:13:59

兴业证券近日披露了万科10月电话会议纪要。

在这份电话会议纪要中,万科对2018年楼市及万科当前销售状况做了一个盘点,干货颇多。

在这份会议纪要中,有四点值得我们关注。

、万科认为2017年将是房地产行业的拐点,2018年房地产销售面积和销售额将会双降!

第二、万科认为一二线房价难言上涨,三四线城市中,背靠一线城市的还比较安全,剩下的那些三四线城市,房价将会下降。

第三、万科目前的储备集中在一二线和一线周边的小城市。

第四、万科今年的销售额会在5200亿左右,明年则有可能突破6000亿。

接下来我们就这几点分别分析一下。

一、点和第二点,是万科对宏观楼市的一个判断。

小岛是赞同万科判断的,因为房企所处的角色让他们能够感知市场的冷暖变化,而龙头房企由于布局全面,更能够掌握相对全面的楼市基本面,所以他们在研究楼市走向这方面一向是比较精准的。

再回到万科的这个判断上来,他们认为明年的楼市是小年。商品房销售面积和销售额均会下降。

具体到不同城市又有不同,一二线城市属于低位平衡的状态,成交量继续保持低水平,但价格已没有多少下行的空间;环一线的三四线城市目前也普遍经历了一轮大涨,接下来需求会萎缩,但有核心城市背书,房价也难以明显回调;剩余的那些三四线城市则由于利好已经提前释放,后续缺乏刺激市场的兴奋点,外部资金难以继续流入。靠本地需求支撑的楼市,无法维持房价继续高位运行,降温降价的可能性大。

万科的这种判断是具有趋势性的指导意义的。

如果某房企的主要储备在三四线城市,那么它接下来日子会比较难过。

而对于个人来说,能不碰就不去碰三四线城市,特别是那种工作在一线,手里有点钱又买不起一线却够买三四线城市一套房的年轻人,一定要慎重。一定不要有这样的想法:因为买不起一线就去买三线,钱在手里会贬值。买房一定要能够解决真实迫切的需求,不能非此即彼。

手里有房贷的要注意现金流。10月份的M2增速刚刚公布,已经降至8.8%,未来M2增速大概率会维持在个位数。10年期的国债率已经破4%了,国债都没人要了,买国债的可都是大玩家,银行、保险、基金等,他们现在手里也没有余粮了。

目前,部分购房者现在正陷入两难,正在卖与扛之间纠结。在此小岛提醒一句如果是一二线城市优质房产并且资金充足的情况下可以长期持有;但是如果炒房或是资金紧张的,趁现在还有机会赶快出手。

二、第三点和第四点是对万科今年的总结和明年的预测。

对于明年的预期,万科并没有明确给出销售目标,但从其公布的相关数据来看,我们测算出万科今年销售在5200亿左右,明年销售额会超过6000亿。

资本往往最能感受市场的变化,万科很聪明,借助本轮三年的小周期,成功优化了手中的储备,甩掉了那些风险大的包袱(集中在三四线城市),留下了一二线和环一线的优质储备。这是与人口流向保持一致的,基本上上岸了。

关于这一点,我们也能发现一些深层的信息。

比如,楼市行情如此不好,龙头房企的销售额仍然在不断扩大。这只能说明一点:大房企正在加快分食小房企的市场,楼市集中度不断提升。小房企正快速被出清。这个速度是惊人的,据朱罗纪统计,未来三年内碧桂园万科恒大和融创四家房企的年销售额将会超过3万亿,这是什么概念呢,2017年房地产业的销售额大概也就是12万亿多一点,大家可以想象下,未来小房企哪还有机会在这个市场里生存呢?

还有,万科在今年选择了与其他房企明显不同的打法。我们看到碧桂园、融创和恒大等房企今年都忙着降负债,而万科则逆势大规模收割,加快布局物流等产业。一方面是万科较低的负债率支撑了它的收购,另一方面是万科正在抢先转型,力图在下一波红利中争得先机。厚积而薄发,这一次万科恐怕又要走在前面了。

万科的这些动作,对个人也是有指导意义的。未来城市的分化将更加明显,即便在一二线城市,也应该看到单纯赚差价的短线炒房行为已经走进了死胡同。个人想在房地产行业继续混下去,就得优化自己的资产配置,差的都是负担,应该尽快出了,留下那些好的,只有这样才能保住自己的身家,并持续产出现金流(主要表现为房租收入)。

而对于还没有房的朋友们来说,记住一点:宁缺毋滥,好一点的城市,哪怕房子买小一点都没关系,这是优质资产,差的城市,房子再大也是劣质资产,只会拖累你。

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