近两年，来海南买房的大多数都是用来度假或是过冬之用，而对于炒房或是大量投资的则很少见，毕竟，随着海南陆续出台了一系列的房产政 策，如不能建100平米以下户型、多地设置限购区域、多地不能建商住房等，大大限制了炒房和投资的行为。
众所周知，之所以会设置限购区域，就是为了让楼市快速降温，但往往事与愿违。而非限购区域也一样，往着“积极向上”的方面发展，就拿澄迈老城及海口西海岸来说，两者都是处于非限购区域内，按目前的市场表现来看，澄迈老城大大小小的楼盘加在一起有7、80多个，而在售的楼盘就寥寥无几，可选择项目就那么几个，小户型也越来越少，但价格却从2016年的7000-8000元/㎡，飙到了现在的12000元/㎡左右。
西海岸作为海口的新区，近年来，随着新政府的坐落、海秀快速路、远大购物中心、五源河农贸市场、五源河学校等等配套的一一建成，可以说西海岸的配套已经是不差了，基本能满足日常的生活需求，但海口西海岸可在售的楼盘却很少，西海岸在售项目有：远大购物中心、绿地中央文化城、星华海岸城、大华锦绣海岸、广粤锦泰首座等，目前，西海岸一带的价格也在20000元/㎡左右。
那么问题来了，海南的房子还应该买吗？既然已有打算置业于海南，买哪里?怎么选择?这就要根据个人需求而定，即个人购房首要考虑的是什么?地段、户型?小区配套?周边配套?其实从大数据来看，每一位购房者首要考虑的问题是价格，这无可厚非，毕竟现在买房也要几十万，半辈子的积蓄。比如你我各自买一套100㎡的房子，我的房价是8500元/㎡，你的是13000元/㎡，其中就差了大大几十万。
一、2017年底，海南的房子还应该买吗？
海南岛，从建省、建特区、建国际旅游岛，30年几轮炒作，跌宕起伏，目前已经很少泡沫。特别是环岛高铁开通后，各市县的购房需求几经调整，房地产得到了充分的优胜劣汰，库存与泡沫几乎同时清零。近十个月来的各类限购政策，更是让房价朝着稳定健康的方向发展，二手房市场也开始抬头。
相较于北上广深一线城市高企而稳定的房价，相较于武汉郑州成都涨势正猛的强二线省会城市，以三亚、海口领衔的海南全岛，似乎不是，更不是的投资标的。——到底该不该买？要看每个人、每个家庭的具体需求。
首先，一二线城市的居民家庭应在能力范围内尽可能配齐所在城市的优质房产，一般是限购两套，那就先买齐两套，第三套妥妥的入手海南。不要再期待环京环沪或小产权，燕郊都跌成啥啦，小产权未来也不太明朗了，政府说了房住不炒，那种闭着眼睛买房都能的时代一去不复返了。
其次，对于一线城市房价过高，二套买不起改善无望的家庭，配置海南房产也是曲线救国的一种策略，保值增值的水平超过银行普通理财。但如果你有更好的投资渠道，尤其是股神或高利贷主，那么不买房就不买吧！
再次，对于家中老人有强烈愿望到海南和老朋友一起养老的，老人的闲钱放在银行闲置的，别犹豫赶紧买！因为健康和尽孝这两件事是天底下最不能等待的！如果你自己对海南地产无感或悲观，那么二三十年后父母百年之后把海南房子卖掉就是了。
最后，海南岛目前的房价高不高？我只说结论，原因大家慢慢看我的内容自然会明白：中国的楼市的市场性很弱，很大程度受政策影响，就目前省府的各项限制来说，海南全岛房价整体并不高，极个别虚高（比如产权式酒店），极个别洼地可以捡漏（比如湾区还未成熟但规划尚有潜力的地段）。
二、海南岛的城市、湾区、楼盘，该如何选择？
海南岛每个城市都有得天独厚的自然条件，各有所长，加之发展并不均衡，导致了“目前置业东海岸线更优”的结论。如果已到养老的年纪，请直接买东线，享受现在。如何是给自己未来养老占坑，还有5-15年才退休，那么也可以适度考虑西线。
不管考虑哪个城市，一定要亲自上岛考察，深入生活几日再做决定。岛爷认为，海南岛没有错误的城市，只有失误的楼盘。提出几个策略，没有也没有，只有最适合的，起码不会错的，仅供参考：
策略1：优先选择东海岸线+南向看海。开发最完善，气候，夏季更凉爽，冬季更温暖。选择海在南侧的城市或湾区，那么海在城市北边的海口、澄迈及西海岸线的各大城市就都排除了...也并不是说西线城市完全不能买！这里只讨论南向看海！（西线价值改天单独开贴，临高、儋州还有机会。）
如下图，东线南向看海的湾区有：文昌高隆湾、陵水清水湾、三亚各湾区。显然，从目前的均价来看，文昌高隆湾相对是个洼地。
策略2：优先选择生活气氛浓的近海成熟湾区。自住永远是原则，投资只是兼顾，那么生活方便就是最重要的选择因素。对南向看海或对一线海景没有过度要求的，可选择其他东线城市，也可选择二线，但离海岸线的距离尽量不要超过1.5公里。
——不忘初心，咱不远千里花着机票来海南的目的是“生活在海边”，一是生活，二是海边！
至于海景房过于潮湿的问题，其实可以通过户型通风和科学打理化解，起码和二线房的湿度差别不会很大。从投资角度看，海岸线越发稀缺，一线海景房更具价值。
上图的湾区都可以选择，一轮暴涨之后目前相对的价格洼地（比实际应有价值低30%），又不限购社保的是文昌淇水湾（鲁能山海天独占）、文昌月亮湾（暂无库存）、万宁日月湾（融创独占）、万宁神州半岛，比起高隆湾、石梅湾、清水湾，新湾区的生活气氛相对弱些，但胜在价格上涨空间更大，配套很快会有起色，有些湾区将来甚至可能超越已成熟的老湾区。
策略3：瞄准填海项目。有点风险但更可能会有惊喜，比如万宁的融创日月湾（注意产权年限），儋州的恒大海花岛（注意户型），文昌的清澜半岛（规模稍小但商业已起）。有钱任性，喜欢就买，购买时注意性价比即可。
策略4：盯住大房企新开盘或新收购的项目。很多品牌深耕海南多年，老盘子已经涨出了天际，为占领市场会收购些项目，以及新开盘待认筹的项目，都没准还可以有个促销特价，建议保持高度关注。去年及时收购，之后卖的很火的恒大美丽沙、碧桂园珊瑚宫殿都是这种情况。基于这一策略可关注陵水的雅居乐山海天、碧桂园君悦海，万宁中海神州半岛、恒大新收购的文昌晋唐海湾，去年新来的融创的几个项目（海口融创观澜湖等）...
策略5：赌一把别墅。物以稀为贵，海南的别墅用地已经停止审批了，海南国际旅游岛的旅游业日益繁荣，未来别墅运营的民宿将在寒暑假一房难求，对标台湾和日本。而且很多别墅可以暂不网签，直接更名。——不能再多说了，会被封号，商机不可泄露，我目前最想买别墅！奈何木有资格，也木有资金...
策略6：不买了。告诉头脑发热的爸妈：不买也比买错强，不可草率图便宜！便宜房子住不爽，卖不出去代代传。
三、选择具体房子时需要注意哪些因素？
不要被绚丽的楼书蒙蔽，这里先随便提示几个方面，本着“现在住着舒服，将来出手容易” 的原则，其实按以下因素就可排除大部分楼盘：
地段，地段，还是地段：机场、高铁站必须近！环岛高铁站12公里以内这是铁的纪律（海很美但价格低的项目一定是这条做不到！有班车也不可靠！）公交车啥的必须有，当然啦海南的公交车比较...可以打开京东看看送货快不快，打开滴滴打车看看打车有没有。
开发商：大房企大品牌优先。中小开发商如果知根知底、实力雄厚、物业服务到位的也可以，比如那种X省的开发商，X省的公务员买了很多，嗯..你懂的，物业服务很到位，小区气氛很和谐...
价格：同比2016年12月的不考虑。同比去年此时，上文提到的湾区，很多项目都啦，不一定会错，但一定透支了未来的涨幅，可能追高站岗，但养老刚需自住有钱又喜欢的话该买还可以买啦...在我建议的策略范围，涨幅控制在去年同比的60%以内，比如去年此时8000，今年13000以内的话还可以考虑，超过15000就有点虚高了。
生活气氛浓，尤其菜市场近：菜市场、超市距离的远近和物价高低，是老人生活方便和生活开心的关键因素，物价稳定低廉的候鸟生活区优先。海南本地人置业的热门老城区尽量排除（南北文化差异巨大），东北老乡多的...比如三亚...哈
配套全：2甲医院1公里内，3甲医院5公里内。小区有大药房，有健身娱乐场所，兴趣爱好团体多多益善
物业服务：异地置业，物业服务很关键，问清物业费和包含的服务内容
面积：100平以下的优先。100平都停止报建啦，成了孤品了
户型 朝向 楼层：板式结构南北通透优先、低容积率（2.0以内）优先、中高楼层（10层以上）优先。户型奇葩不方正浪费面积的直接排除。有暗房（没窗户或窗户近距离对着邻居的）的直接排除。——别委屈自己，即使您能凑合住，将来也是没人买啊。
地下车库：楼体质量更好，防台风爱车不淹水这是一方面，关键海南机动车保有量猛增，10年后没地库的二手房可不好卖哦
装修：水平不低于1500元/㎡
小区环境：绿化不低于40%，必须要有泳池且面积不能低于500平（这些售楼部都有公示，注意看看，别只凭感觉！）
海南是一个被上帝眷顾的地方，有多少人来海南购房，都是冲着海南的气候来的。尤其是北方的朋友，对三亚宠爱有加，与北方寒冷的冬季不一样，三亚的冬季温暖如春，这自然而然成为了很多北方置业者的选择，也导致每年一到冬季，就有很多“候鸟”来此过冬。
其实对于那些打算在海南买房的人来说，由开始的买还是不买，买哪里?到现在处于观望状态。海南是购房者眼中的“宠儿”，但海南优质的地区及海岸线资源都被开发商拿来开发楼盘，如今该开发的都已开发，而土地供给也是越来越少。金山银山不如绿水青山，海南政府对环境的保护已上升到一个高度，毕竟，环境才是海南的根本，没有了环境，相信海南楼盘也失去它居住的价值。
作者简介：符玉敏（微信号：hfq6018,电话：13178986018），海南资深房地产分析师，海南人，对海南本土风情文化、人文地理、气候生态、房产信息有深刻了解。善于为购房者进行海南楼盘打探，投资分析，规划分析，为购房者快速锁定房源目标
海房圈hfq6018
2018-04-04 10:11:55
