开通房产圈(海南楼市解说)

今年9月，海南省连续出台了数个房地产调控政策，大部分是为了加强两个暂停，而最值得注意的就是“全省各市县停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设”这一条，这里所指的商品住宅，包含了酒店式公寓。新一轮调控之后，海南房产会发生哪些变化？

一、小户型将进入二手房时代我们都知道，来海南买房的人，除了小部分是真正的投资之外，绝大部分都是为了享受这里的阳光和空气，没有冬天、没有雾霾是海南吸引北方人到海南买房的最重要原因，而养老和度假则是大家在海南买房的最主要需求。实际上，不论是养老还是度假，都不可能七大姑八大姨都加入进来，人多那叫旅游，人少才是度假。所以一般情况下的养老、度假都是两三口人，老两口或者小两口，顶多再加一两个宝宝。而不论是养老还是度假，相对长住来说都不能算是个高频的事情，多了冬天过来住上四五个月，少了一年也就住上个把月，甚至两三年才住一次。所以这种情况下，一房或者小两房足够满足养老度假的生活了，买100平米以上的大户型，一方面是总价高，有许多人要考虑钱的问题，另一方面则是没有必要，太浪费。当小户型可以无限供应的时候，买房还要有许多对比，不是北纬18°气候圈内的不要，不是朝南的不要，楼层太低、太高的不要、临街的不要等等。当小户型不让报建的时候，小户型立马就进入了二手房和存量房时代，当现有的存量卖完之后，就只能到二手市场上才能淘到小户型了。但是我之前也说过，海南的房子，真正纯投资的非常少，大部分人买了还是为了自己的养老和度假，这种情况下，海南的二手房本身就非常稀少，除了本地工作者聚集的海口和三亚之外，其它市县的二手房要么是真正缺钱才忍痛割爱，更多的则是房子本身存在瑕疵，或住的不舒服才选择出售换其它房子。而现在小户型已经不让报建了，也就是说，小户型将会面临长期稀缺的局面，这种情况下，一些小的瑕疵就不再是卖房的理由了，因为卖了，可能就再也买不回来了，即使从二手市场买到了，也可能是问题更多的房子。

当然，库存最快清光的，肯定还是在三亚和周边的城市了，毕竟气候因素还是非常重要的，其次就是海口，海口越来越大了，人口也越来越多了，省会城市的优势越来越明显。

二、产业升级，功能分解，房租上涨有段子说，海南要建个国际旅游岛，结果建成了一个国际养老岛。实际上，海南岛远不止一个国际旅游岛，它的气候和空气使得它还是健康岛、长寿岛，正是这个原因，海南是最适合养老的地方，没有之一。我们都知道海南岛独特的优势，ZF当然更知道。海南省现任的书记，曾经多次在不同场合中表示，要将海南岛建设成为宜居宜业宜游宜养的健康岛、长寿岛。这就说明，ZF早已认识到海南岛独特的自然资源不仅仅适合旅游度假，更适合养老养生，并且在海棠湾规划了健康养生社区、在琼海博鳌规划了国际医疗先行区等等，这些都表明了海南岛正在从纯粹的旅游岛，向旅游、度假、养生、养老的健康岛转变。也就是说，海南岛正在从单纯的旅游产业向多产业发展，除了旅游业，还要发展养老、养生产业。也就是说，不论是旅游度假还是养老养生，都要产业化，而不是在海南买个房子就度假了、养老了，而是形成产业，该住酒店的住酒店去，该租房子的租房子去，不要都来买个房子，然后冬天来玩几个月，夏天全部空在那里浪费。

产业升级调整之后，必然要改变养老度假的局面，而停止开发小户型，就是提高准入门槛，引导更多人去租房或者住酒店。这种情况下，不论大小户型，房租上涨就成了必然的事实。

三、提升总价，提高门槛。海南岛除了空气质量好之外，最重要的就是温度，冬天不冷，冬天从北方做飞机到海南，从零下20多度穿越到零上20多度，50度的大跨越。这也就导致不论是在海南有房的还是没房的，都喜欢在冬天到海南来度假甚至度过整个冬天。而几年前即使在三亚周边的乐东、保亭也还有大量二三十万的小户型在售，买房门槛特别低，导致大量外地人口，尤其是老年人到海南购买小户型过冬，他们的特点是冬天来，春天走，所以被称为候鸟。大量候鸟涌入海南的后果是，不论马路多宽冬天都堵车，不论有多少公共资源，到冬天都不够用。而于此对应的是，夏天大量的公共资源闲置浪费，ZF发愁的是这些公共资源增是不增加。如果再继续无节制地增加候鸟人数，不仅公共资源不够用，生态环境也将难以承受，所以要提高买房的门槛。一方面是要求房屋全装修，另一方面则是停止100平米以下小户型，这些最直接的结果就是增加了房屋总价，达到提高门槛的目的。

当然，的办法肯定还是从价格上面入手，但是房子是用来住的，房价不可以大起大落，得慢慢来。所以许多人问我，以后小户型还有没有可能重新开放？我的回答是，不知道，但是即使重新开放了，到那个时候，小户型的总价也会比现在买大户型的总价高的多的多了。

四、或有大动作2018年是海南岛建省30周年，也是海南成为的经济特区30周年，许多对海南长期看好的人们都在期待这个特别的年份。在网上或者私下，已经有各种小道消息表示，2018年的海南可能会有大动作发生，总结出来主要是以下几条。① 或成国际自贸区。关于在海南设立自贸区的消息已经传了一段时间，去年两会上，时任省长的刘赐贵先生就已经表示要争取在海南设立自贸区，而根据澎湃新闻的报道，海南自贸区申报方案已上报，设立海口、洋浦、三亚、三沙4个片区。海南设立自贸区有着天然的优势，不过最终到底批不批、怎么搞，目前还没有准确的消息。② 或将开放部分竞技彩票业。从天眼查上面查到，从今3月开始，尤其是6-9月这段时间，许多“中”字开头、“国”字开头的互联网竞技博弈类公司密集在海南注册，这些公司基本上都以“互联网彩票、马术竞技、体育彩票、网络球类”等为经营范围。我们都知道，一般情况下，中字、国字开头的公司名称一般不是个人能注册下来的，而这些公司的信息敏感度极高，往往我们还不知道的时候，他们已经知道一些消息了。所以当这类公司密集注册的时候，被许多人解读为，接下来可能会在海南开放部分竞技彩票业。不过昨天网易上面发布新闻表示，目前海南已紧急叫停涉及彩票业务的民资注册公司。

那么现在，海南还有哪些值得购买的小户型？

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