陈国强，北京大学房地产研究所所长
今天我想和大家交流的，我想主要是当前楼市的状况，或者未来走向的几个重要因素。已经到了年底的时间，我们通过这个机会，主要通过一些数据给大家简单回味一下，2008年以来我们房地产市场我们楼市呈现出什么样的状况？
观察当前楼市我想最需要关注是需要房价的角度或者房价的因素，这也是我们大家最关注最直观的角度，从需要2007年第四季度开始，实际上从各地的主要城市，去年11月开始出现房价趋缓状况，住房价格环比今年八月份也出现了下降，另外国家统计局统计指数，从去年已经连续12个月出现了回落。
我们从这个图可以比较直观的了解到，70个大中城市还有房价基本走势状况，从2006年下半年到2007年全年，以及2008年11个月大中城市方式的走势状况。大家看走势房价的同比涨幅回落特征非常明显，我们从这张图上我们可以观察到，七十个大中城市住房价格同比涨幅逐月逐月回落的情况，从年初1月份12%点左右的涨幅，到11月份我们国家统计局发改委发布数据我们了解到十一月份新建房屋销售价格同比增幅落到了0.2%。我想这个数据在12月，在下个月肯定会落到负数，所以从全面的价格变动情况应该是非常明显这样一个趋势，当然不同的城市，表现出来的特征或者呈现出来形态有所差别。我注意到我们海口最近几个月，应该说在的房价波动情况当中，一直处在同比涨幅居于前几位，也说明了我们市场有非常明显的区域性特点，当然背后支撑房价波动的特征有很多背后的因素。
我介绍一下北京的情况，北京在性的房地产调整当中，可以说是重灾区，和海南海口城乡出两级的特征，北京前三季度住房均价保持在18000多，四到五环的均价是16000多，这个数字和上半年相比有194这样的价格回落，五环之外价格没有明显的回落。在9月份北京的住房销售价格环比出现了零点的效果，这个效果是这一轮房价上涨以来，首次出现价格下降，这是价格方面的变化。
我们从成交量的情况来看，应该来说成交量下滑市场主要城市普遍的一个状况，前三季度北京、上海、浙江、广东、福建、天津、江苏等等，这些东部沿海经济相对发达的省市，他们的商品住宅成交量下降都在60%以上，特别是北京上海同比下降的幅度都分别在50%、40%以上，我想这个在这一轮市场调整当中，北京表现的尤为突出，刚才说道可以把它称之为这一轮性的楼市调整重灾区。
我们看到从今年年初到11月份，商品房销售成交的一个情况，从销售面积来看，同比下降达到了18.3%，其中商品住宅销售面积是70个大中城市统计数字，住宅部分下降了80.8%，从销售金额角度来看，前十一个月，商品房销售价格同比下降19.8%，住宅部分销售金额下降达到了20.6%，如果从全年还有12月已经过去了一半，我想全年从成交面积，成交规模来看，下降20%以上已经成了定居。
我们从新增投资和新增面积来看，今年以来房地产开发投资还有土地购进面积和2007年相比明显下降，房地产的面积这些行业现行指标都出现了下降或者增幅下降，它的很自然的结果，会影响到我们今后一段时间市场的供应量。
1到8月份土地购置面积上涨了2.7%，但是土地价格同比上涨了2.9%，这是很简单的判断，我们地价上涨仍然还处在比较快的，我们各地在确定地价的过程当中预期还是比较高，
我们从个人按揭贷款的增长情况来观察，可以说随着成交低迷，商业银行在贷款业务明显萎缩，今年前9个月商业银行个人按揭贷款新增的是2500多亿元，这个数字去年同期是七千多亿。特别是在9月份主要的一线城市个人按揭贷款的情况，同样大家知道金九银十，大家知道在九月份个人按揭贷款市场同样非常暗淡，我们房贷阻力是各大银行，我们九月份个人按揭贷款规模，和去年相比，相当于去年水平的三分之一，这个数据的变化和我们前面说道的成交面积的下滑是直接相关的。
我们前三个季度商业个人按揭贷款单月成交的情况，其中一月份因为受去年市场滞后影响，虽然表现一月份增长形式，去年2007年底是在数据当中的表现，从2月份开始大家看到增长情况和去年整体状况相比，是非常明显的的变化，我们从市场信息的角度来观察，由于市场的低迷，我想今年楼市，我们看到消费者观望心理，央行公布的一个数据，今年三季度，城镇居民问卷调查显示四季度岛上买房人数占的比重是13.3%，这个数字创造下面九年来历史新低，另外我们看开发商对未来市场的信息也低落，这方面我们从上海移居房地产研究院，他们对13个重要城市进行调查摸底，这个调查显示从成交量从土地等等多个角度了解我们开发企业对于未来市场的预期，这个调查当中显示43.8%的企业认为房地产成交量进一步萎缩，超过50%企业认为四季度房价会继续下调，另外有60%企业认为土地招投标市场会持续低迷，受调查的企业覆盖到了广东华南、华北、华西、几个大的区域，可以说受调查的企业有涵盖了性的包括地方新的研究企业，这也是非常重要的信号，我们企业对于未来市场准确的估计，总体来观察今年以来，房地产市场出现了比较明显的下沉的趋势，也看到市场信心明显不足，市场不确定因素增加，我想对于地方政府来说，土地财政受到了直接的影响，当然市场为什么会出现这些状况，或者出现低迷和快速的下滑？
我想原因是多方面的，从宏观的外部环境有关系，和我们国内几次重大自然灾害有关系，和美国的次贷危机以及由次贷上升到金融海啸引发全球性的金融危机有关系，也和我们过去一段时间政策的调控累计效应有关系，我想另外和我们市场自身内在调整或者行业自身波动规律有关系。
未来市场会怎么变化？或者市场走向会怎么样？可以从几个角度来展开分析，和我们宏观经济环境，和我们最近政策调整情况，也和房地产自身调整规律，另外和企业采取策略有关系，同时重要因素是我们消费者，我们消费者对于市场未来的预期，我们消费者信心恢复情况离不开这些因素。首先，是外部环境因素，这个即包括国际的金融危机的因素，也包括我们国内未来宏观经济走势的变化，随着金融危机以及全球性经济危机的影响，这些因素可以说影响我们未来国际楼市走向外部环境或者大气候，大气候怎么演化或者怎么变化，我想刚才前面赵总对全球化的概念做了非常明确的解读，过去可能说中国楼市有它自身的特点，但是在全球化背景之下，外部环境的变化对于我们楼市的影响大家都清楚，不能低估，特别是当前我们中国经济已经成为全球第四大经济体，也作为全球的第三大的贸易国，美国经济出问题之后，对于中国的影响可以从几个简单指标大家有一个基本的估计，中国现在是美国的贸易伙伴，同时中国基本上也是美国的债券国，债券国占美国债务比重大约占到20%这样的比重，另外中国吸引的外资规模已经持续多年，已经成为全球吸引外资第二，外部这些金融环境的变化，对我们宏观经济面的影响对楼市影响都不能低估因素。
从国内经济环境的变化，从去年下半年开始，我们宏观经济实际上出现了持续五个季度的增速下滑，这个对于楼市的发展，股市从四季度开始出现持续的振荡，这些外部经济环境对于未来楼市的走向是至关重要必须考虑的一个因素。
第二个方面需要考虑的因素，包含了政策的因素，这个里面即有宏观经济的变化，也有我们房地产行业的直接间接的变化，宏观经济的政策调整，从年初我们两防宏观经济政策指标，调整到年终一保一控，最近第四季度开始推出保增长扩大内需，无论从国九条，以及最近相关的其他刺激政策的出台，政府政策目标非常明显，如何扩大内需来确保未来经济的持续稳定健康发展，明年经济这样的目标能否实现，对于未来楼市的走向也是一个很大的政策因素，从房地产行业政策调整来看，最近一段时间，无论是地方政府还是中央政府，对于楼市的政策已经做了明显专项的调整，最近强调了几个方面，政策的重心大家都有细致的观察，一方面扩大保障性住房建设力度；第二，降低我们购房交易环节的负担；第三，支持居民购房；最近几次政策出台实际上都延续了这样一个政策方向，政策时限我想对过去几年对于楼市调控政策显现一样，政策方向调整并不以为着市场面很快发生转变，政策效应显现需要一个时间，需要一个过程的积累，这个我们观察最近以来政策变化政策调整对市场未来影响的一个基本判断。
第三方面的因素，是市场自身的因素，我们知道市场过去为什么出现低迷出现调整，和行业周期规律有关，和行业自身的过去一些问题建议有关，我们以北京市场为例，大家可能关注最近几年北京市场的情况，在2005年北京市场的主流商品房的主流产品的价格区间六千到八千之间，2006年主流产品价格在八千到一万之间，这个政策到2007年北京市场价格主流产品区间达到了一千七千以上的水平，从成交量来看，刚才我们看到的成交数据的变化，成交量无论是北京市场，还是的市场，2007年销售面积跟竣工面积的比例关系在去年达到了1比1.4这样，从价格变化，当然提到了北京市场情况，实际上2007年价格变化非常明显的可知了未来一段时间非常客观的空间，无论成交面积还是成交价格，对未来市场有一个非常明显的透支状况，这个对市场自身行为或者透支现象，它会通过一段时间来实现自身的调整，市场自身的因素，对于未来市场的变化，市场走势也是观察我们市场变动一个重要的角度。
第四个方面，是企业自身的因素，企业自身的因素在当前的市场政策环境之下，或者市场环境之下，我们企业采取什么样的应对策略，对于未来市场的走向，未来市场的变化也是至关重要，对企业来说，企业采取一种什么样的策略，特别是采取什么样价格策略，我想会影响我们企业生存状态，或者企业生存经营状态，对于消费者而言，我们企业采取什么样价格策略，关系到能否有效集合我们消费者的需求，从宏观调控政策效应来说，我们企业采取什么样的策略？会直接关系到影响政策效应的发挥，这个在当前特定市场环境之下，或者在当前变化的政策环境之下，我们企业采取一种什么样的策略，对于未来市场的变化，未来市场的走向也同样不可低估。
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