前言：自从2009年12月31日国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》以来，近期海南最热门的话题始终围绕着房价“疯涨”。作为中国最独特的一个市场，近两年来海南楼市一直处于一种“逆市不逆，旺市更旺”奇特局面，个中利害，如鱼饮水，冷暖自知。
2010年1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布，从土地到信贷，再到地方政府责任，文件详细列出了十一条措施。业内分析指出，与2009年12月14日的国四条相比，这个被称为“国十一条”的文件为今年的房地产市场定下了基调——“中央明确了今年房地产调控主要任务是，遏制房价过快上涨。”
国务院集中出台调控楼市五方面11措施：
(一)增加保障性住房和普通商品住房有效供给
1. 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。
2. 增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用率。
(二)合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求
3. 加大差别化信贷政策执行力度。
4. 继续实施差别化住房税收政策。
(三)加强风险防范和市场监管
5. 加强房地产信贷风险管理。
6. 继续整顿房地产市场秩序。
7. 进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。
8. 加强市场监测。
(四)加快推进保障性安居工程建设
9. 力争到2012年末，基本解决1,540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
10. 中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。
(五)落实地方各级人民政府责任
11. 进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。
观点解读"国11条"下 海南楼市的出路
此次“国11条”的核心内容，其实是对2009年12月14日国务院常务会议出台的“国四条”的进一步细化和补充。“国11条”无论是加大保障性住房的供应，还是通过差别化的税收、信贷土地政策，引导住房消费，抑制投资投机，乃至于进一步明确政府的责任，维护房地产市场秩序，打击违法行为，都是在增强2009年底至今出台的楼市调控措施的操作性和执行力。
在进一步完善前期出台的房地产调控的政策措施为主旨同时，向外界传递政府调控市场的决心和信心，真正稳定市场预期，抑制投资和投机性购房，遏制房价的非理性上涨，释放房地产泡沫，让房地产真正回归消费和民生。
“国11条”对于调控当前房地产市场，可以说仍然有诸多的亮点和新意：
，首次提出“五类住房”的概念。明确提出要增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模和用地供应，将此作为增加住房供应的重点和突破点。业内人士指出，按照之前的规定，中低价位、中小套型普通商品房面积均为90平米以下，这其中也包括限价商品房。据了解，去年海南省强势推进年度保障性住房建设任务，共投资64亿元，包括建设廉租住房、经济适用住房、扩大限价商品房，着力解决城镇低收入家庭、农垦住房特困户、教师、医生、中低层公务员等的住房困难问题。
第二，经济适用房政策复活。2009年，经济适用房一度遭遇被取消的尴尬，建设部的保障性住房建设计划也刻意淡化经济适用房的地位，但目前房地产市场的现实表明，单靠廉租房一方面根本解决不了低收入家庭的住房问题，另一方面单靠廉租房政府根本没有财力建设，而房价的高企又增加了大量的“夹心层”，这使得经济适用房仍然具有现实的意义。因此，《通知》明确要 “适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围”。 去年，海南省强势推进年度保障性住房建设任务，共投资64亿元建设廉租住房、经济适用住房、扩大限价商品房。其中全省计划新建经济适用房24050套、193.24万平方米，计划总投资30.619亿元。截止2009年11月，已开工8194套，87.67万平方米，已完成投资3.6145亿元。这足以说明海南保障房建设的力度，相信明年两会期间，海南各区县还将投入更多资金，建设保障性住房。
其三，明确了“差别化信贷和税收政策”的内涵，在信贷和税收政策上，不搞一刀切的调控，而是保消费、抑投机。并且重申二套房贷首付比例不得低于40%的老政策，这点对房价会直接产生明显的遏制效应。同时，对普通住房和非普通住房，首次购房和非首次购房采取不同的税收政策。业内人士指出，这里已经明确提出要支持自住和改善型住房消费，这一点就是去年政策的延续，并说明政府还是积极支持住房消费的。其中改善型也有明确的定义，即现住房的人均面积不足当地人均面积的购房人属于改善型需求。而与去年不同的是，首次提出抑制投机性消费，并利用限制信贷发放的方式进行限制，显而易见肯定会对投机性购房的人收紧贷款。
第四，据此，业内人士认为，加强市场监管主要针对的是捂盘、捂地等不良行为。这些行为扰乱了市场的正常秩序，容易误导购房者，造成购房恐慌，使市场失去真实的反应。同时也将对“地王”现象进行限制，也就是扩大了市场的供给，有利于市场回归合理。进一步完善对房地产销售的监控，明确提出开发商要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。
“国11条”能否令房价回归理性？
从2009年12月9日，终止二手房交易的营业税优惠到12月14日“国四条”的出台；从12月17日五部委将土地出让金首付比例提高至50%，到现在“国十一条”的正式出笼，本轮房地产调控政策可谓风声鹤唳，紧锣密鼓。而且，这些调控政策不乏亮点，然而，遗憾的是，本轮调控却遭遇了民意的冷遇。不仅民众担心本轮调控陷入和以前一样“越调越高”的尴尬，甚至很多权威机构和专家依旧看涨未来房价。这种局面，的确给决策者出了一道难题。
就房地产调控措施而言，“国11条”及中央前期出台的一系列政策，无论是加大保障性住房的供应、二套房贷的收紧，还是打击圈地囤地等行为，都抓住了当下高房价的弊端和制度根源。只要每一项政策真正落实到位，房价的回落应在情理之中。有房产人士告诉记者，房价向两头极端发展都是不健康的，涨太高容易有泡沫风险，但是如果明年房价过快下降又会形成不良贷款，所以房价回归合理才是最理想的。此外，08年海南建设的保障性住房在明年将会有一个交房高峰，大批房源供给市场，肯定能缓解中低收入者住房难的问题，加上海南的建设国际旅游岛等众多利好因素影响下，因此他认为明年的海南房市主调将是“稳”，市场波动不会太大。
国际旅游岛的获批，无疑是未来海南发展注入的一剂强心针，这也是继海南办特区后第二次腾飞的机遇。然而，“国际旅游岛”的建设目的，不是将海南建设成为“国际房产岛”，经济发展的命脉应该是旅游服务产业，房产仅仅是其中一个分支，而不应该成为经济命脉。加强城市基础设施的建设与完善，进一步优化海南各产业结构，增加经济增长新亮点，造福岛内居民，服务岛外来客方才凸显政策的优越性。
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