[摘要] 7月17日，由海南房天下主办的“《规划纲要》下的海南房地产发展论坛”在海口康年皇冠花园酒店举行，来自海口、澄迈、文昌、定安、万宁等全省各地开发商、代理商以及学者共68人出席了此次高峰论坛，共同探讨《规划纲要》下的海南房地产市场发展走势。
6月8日，国务院正式批复《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》（以下称《规划纲要》）。《规划纲要》遭遇海南房地产整体价格下降，大势所催，这样的整体规划还会使房地产房价高涨吗？海南的房地产楼市供给和需求是否对等？海南的房价是否合理？在此背景下，海南房天下于7月17日在康年皇冠花园酒店召开了“《规划纲要》下的海南房地产发展论坛”，来自海口、澄迈、文昌、定安、万宁等全省各地开发商、代理商以及学者共68人出席了此次高峰论坛，共同探讨《规划纲要》下的海南房地产市场走势。
合理成本+合理利润+资源附加值＝可以承受的房价
会上，海南房天下总经理黄艳、富力地产海南分公司销售策划中心总经理索颖、南国威尼斯城营销经理姜银来、西岸首府常务副总经理马晓鸣发表了精彩的主题演讲，就《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》中涉及到到房地产部分进行解读，透过当前的形势，客观海南楼市的发展走势。
索颖表示，在规划纲要中提到一点，即明确了房地产业作为海南国际旅游岛八大主要发展产业之一。“从新国十条出台后，一直到现在这几个月，房价并没有跌但是销售量持续下滑，在这个段时间我也接到国内很多媒体的采访，他们最常问我的就是您觉得海南房价会涨会跌，其实这个问题很难回答的。”索颖认为，在当前的形势下，开发商也需要做出调整，“这个调整首先是开发商自己要理智，我们做产品首先就是合理成本加上合理利润加上资源附加值就是开发商可以承受的房价，保证这个态度，下半年开发商定出一个合理价格出售，我相信到第四季度海南房地产又会迎来新的旺季。
南国威尼斯城营销经理姜银来则提到，以海口为中心，辐射文昌、澄迈、定安的这一板块应该说具有非常广袤土地资源，围绕海口这个中心城市具有发展住宅房地产的优势。但是海口发展不能盲目模仿上海、深圳等发达城市，而且由于海口中心区域土地资源非常有限，地价也逐步的昂贵起来，不妨选择加快海口近郊的卫星城，也就是特色风情小镇的建设，“这次纲要里面就提到海口市的演丰镇还有云龙镇作为重点发展的风情小镇，但是同时政府也应该加大两方面建设，一方面是基础设施比如水电、电信、交通、道路建设；另一方面是城镇医疗和教育建设。”
西岸首府常务副总经理马晓鸣认为，海南房地产发展到今天，应该说是以旅游地产作为一个主导，但是这种产品特色目前似乎也进入了一个瓶颈，也就是说无论是沿海的还是在稍微内地的房产大家都打旅游牌，但是这种差异化的产品，从开发商的角度和从思维认知角度来说，都不是非常清晰。所以，怎么样做到产品差异多样化，也是今后开发商需要研究的一个课题。
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在随后进行的嘉宾论剑环节，金手指地产营销总监刘劲松、波溪利亚湾总经理王守汉、半山花苑总经理云峰、金和信置业董事长王曾睿以及富力地产海南分公司销售策划中心总经理索颖，就当前的海南楼市各抒己见，精彩观点频出，说到中肯之处更是赢得到场嘉宾一片热烈的掌声。
半山花苑总经理云峰强调说，开发商和购房者是一种合作关系、买卖关系，一个盖房一个住房，没有购房者就没有开发商。“房价涨跌，政策说了不算，开发商说了不算，购房者说了也不算，只有市场说了算。”现今的房价是市场规律所致，其实无论淡旺季，只要市场需要，我们都会购房者提供合理的优惠，做到合作共赢，皆大欢喜。索颖也再次表示，新政实施后，累积了那么多的刚性需求需要释放，开发商制定的销售价他们接受就说明合理，如果不接受就是房价过高，说到底还是由市场来决定。
“从规划纲要公布的时机以及公布的内容来看，我觉得可以透露出一个信号，是政府通过这个纲要是在催生海南的建设资金。也就是说从各地政府现在海南18个市县政府资金情况来看，现在政府已经不缺钱了，也就说明它不在依靠土地财政所以不急于把的土地便宜卖，宏观调控之后海南土地价格不但没有下跌而且还有上涨就可以反映出这个问题。”金手指地产营销总监刘劲松坦言，土地环节价格没有降下来，房价不会降的。刘劲松说，各地正处于宏观调控风口浪尖的时候，这个纲要出来激不起任何浪花，但是这份纲要提供了未来发展纲要和走势以及基调，说明了海南这个地方房地产业和旅游酒店业是政府今后海南经济的主要支撑。
波溪利亚湾总经理王守汉也表示，不管形势如何发展，作为开发商首先应该把我们产品品质做好，要有高档次的产品才有高档的竞争力。和信置业董事长王曾睿则提到，对于老百姓来说，最重要的不应该是房价的高低，因为就目前这种价格水平，即使降得幅度再低，老百姓的口袋没钱，还是会面临购房“尴尬”。要解决普通百姓的住房问题，关键还是看政策，其中加快、完善保障性住房建设，对解决老百姓买房难问题很有帮助。
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第二轮论剑环节讨论的问题是在房价回落的大背景下海南房地产下半年走势，西岸首府常务副总经理马晓鸣发表了自己的看法。他表示在现今在海南国际旅游岛的大背景下，他对海南房地产下半年的走势充满信心。“所谓乱世买黄金，盛世买房产。在中国这种没有更多的投资方式的情况下，房产应该讲是的选择，在这种情况下买第二套、第三套、第四套房的人，无论相对量或者量上都会有一个明显的提升。”马晓鸣进一步说到，海南的资源稀缺性及今后发展潜力在与其他众多地区的旅游地产相比较而首屈一指，它今后增值的空间以及今后发展前景与其他众多地区的旅游地产相比较而首屈一指。
海南豪城实业有限公司策划经理朱雪华则用五行生动地阐释了当前海南楼市的现状，如果把客户需求比喻为水，把房地产开发土地作为木，水能够泄土，水击土垮。水旺一点市场良性运行，新政调控下的观望好比踩一脚刹车，市场需求不是变弱而是“急刹车”，所以积起来水有一天会冲出土地，市场井喷肯定会到来的。
对于《规划纲要》下的海南房地产发展问题，海南豪城实业有限公司营销总监郭醒认为，海南房产就是奢侈品市场，注定卖给少数人的。高端客户群这些刚性需求客户不会因为楼市形势不好而停止对奢侈品的购买。恒迅地产副总经理林盛却表示，海南的房地产产品应该多样性，多样化发展的同时要把产品做精，只做高端产品并不能满足部分来琼养老需求的人们，高端产品房子空置率大，这对政府税收也未必是良好的贡献。“虽然说海南的资源是有限的，但是资源有限这些产品还是可以扭转的，将来做出来，老人享用完可以转给下一代，养老型房产二次交易对于政府税收来说也是一个很好的来源。”
“那天我看到一篇报道，在这种情况有价无市，这个其实就是没有市场。”江湾兰庭董事长助理杨继武认为，开发商需要回笼资金，所以暂时性价格回调理性回调非常正常，而且是必然的趋势。“在市场经济下，任何调整都不能违背市场的原则！”
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