[摘要] 2009年3月10日，杜某与李某签订房屋买卖合同，合同约定杜某将房屋转让给李某，杜某应自合同签订之日起一个月内办理完房屋过户登记手续。同年3月21日，在房屋尚未办理过户登记的情况下，杜某将房屋出租给完全不知情的宋某。后李某在过户登记完成，准备实际收房时发现宋某租住房屋的事实,遂产生纠纷。
【案情】
2009年3月10日，杜某与李某签订房屋买卖合同，合同约定杜某将房屋转让给李某，杜某应自合同签订之日起一个月内办理完房屋过户登记手续。同年3月21日，在房屋尚未办理过户登记的情况下，杜某将房屋出租给完全不知情
【评析】
本案在审理过程中，对出让人与买受人签订的房屋买卖合同已成立生效并无异议，但对原出让人与租赁人签订的租赁合同是否适用买卖不破租赁原则存在不同意见。
种意见认为，买卖不破租赁原则指的必须是在租赁关系存续期间才发生的转让行为，而本案杜某与李某签订房屋转让协议在先，与宋某签订房屋租赁协议在后，两份协议都未附加生效条件，应自签订时生效，故转让协议先于租赁协议生效，不能适用买卖不破租赁的原则，对宋某的损失，应由出卖人杜某承担赔偿责任。
第二种意见认为，杜某与李某的房屋买卖合同依法成立并生效，但并未发生物权变更的效力，杜某仍是房屋的所有人。杜某作为所有人向不知情的第三人出租房屋并不违反法律的规定，房屋租赁合同已成立生效。故应适用买卖不破租赁原则，对李某的损失，应由杜某承担违约责任。笔者同意第二种意见。
《合同法》第四十四条款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“法律，行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，李某与杜某签订的房屋买卖合同仅仅是已经成立生效，但是要使房屋所有权发生变更，必须到房屋登记管理办理登记手续，否则，不能发生物权变动的效力。本案中，杜某与李某签订房屋买卖合同之后，并未办理过户手续，故杜某仍是该房屋的合法所有人。杜某作为所有权人依法享有对自己的财产占有、使用、、处分的权利。杜某与李某签订的租赁合同符合民事法律行为生效的条件，并不存在合同无效的情形，故该租赁合同已经成立并生效。
《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》一百一十九条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”由此可以看出，法律并未规定出让人与买受人签订了房屋买卖合同后办理过户手续之前，不可以出租房屋，而仅规定在租赁期间，房屋所有权变更的，原租赁合同不受影响，故不能仅依据合同生效的先后，来确定是否适用买卖不破租赁，而必须判断转让的标的物是否发生了物权变动的效力，若在租赁合同生效前发生了物权变动，就不适用买卖不破租赁原则，若在租赁合同生效后发生了物权变动的效力，就应当适用买卖不破租赁原则。本案中，虽杜某与李某签订房屋买卖合同在先，与宋某签订房屋租赁合同在后，但因房屋未办理过户手续，故并不影响买卖不破租赁原则的适用。
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