[摘要] 土地是一个国家的立身之本，人们的生活片刻离不开土地。为了保证土地市场的有序发展，合理规划土地用途，协调各项生产发展，一直以来我国土地政策十分明确——中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
土地是一个国家的立身之本，人们的生活片刻离不开土地。为了保证土地市场的有序发展，合理规划土地用途，协调各项生产发展，一直以来我国土地政策十分明确——中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。国家编制土地利用总体规划，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。同时，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中亦明确规定了各类用地的使用年限。
以土地政策为根本，各类房地产法律法规才有理有序地推出，对各类房屋的定性才能做到真正明确。但开发商们在面对限购政策时显示出了非凡的集体智慧，玩乾坤大挪移，巧妙嫁接土地性质，购房者一不小心就被“忽悠”了。
开发商：
嫁接土地性质，限购都是浮云
为尽快回笼资金，加快推盘速度，开发商无所不用其极，有的甚至动起了土地用途的主意。众所周知，限购令限制的是住宅、公寓项目的二次、三次购房，而相对的商业项目、写字楼及商住项目，并不在限购范畴之内。因此，这个擦边球就比较好打了。
在西安各大售楼处逛逛，随处可见“高性价比楼盘、不限购”的广告语，但仔细了解，这些项目或者是商住项目或是商业写字楼项目，其产权均是法律规定的四十年或五十年。当被问到详细情况，职业顾问也大多会如实解释，并告知购房者后期的税费、管理也是按照相对应的项目进行收取和服务。
但近日记着调查发现，某市区内的住宅项目，推广时竟公然声称“七十年产权不限购”。仔细了解下，置业顾问告诉记者，该开发商实力雄厚，背景过硬，可以将政府批准的四十年使用权的商业用地，改建成可以办理“七十年产权”的住宅项目，并获得合法的产权手续，购房者可以放心购买，且目前已有成交客户。
据记者了解，声称可以用商业用地建住宅，且能拥有70年产权的房地产项目已不是个案，在高新区、泾渭新区均有此类情况。
购房者：
无法了解真实信息
对于开发商的解释，购房者大多表示雾里看花，存疑但无法推翻，如果综合比较地段、户型、配套及潜力等方面，如果合适，不排除购买的可能性。
造成这一情况的原因是多方面的。一方面信息不对称，不了解房地产市场水深水浅，对于开发商实力雄厚、背景过硬能够通过“线下操作”，更改土地使用权、房屋性质的解释虽不放心也无从质疑。
另一方面，购房者对政策、法规的解读不充分，甚至对于各类用途土地使用年限、土地性质或用途改变的相关流程不甚了解。对于购买问题楼盘的后果和损失估计不充分，被置业顾问勾画的前景和所谓的数字所蒙蔽，产生错误判断，因而很容易错信置业顾问看似合理合法的“忽悠”。
同时，更重要的是，在西安，国有土地所有权证是不会分解成小土地证发给业主的，仅在“房产证房屋信息栏”和“他项权利摘要”中间的部分简单标注“土地使用情况摘要”，且仅简单标注土地证号、使用年限、使用面积及权属性质。而能够证明实际土地性质、用途及规划使用情况的地类用途、使用权类型均未涉及。购房者无法从相关证照中直观地了解到用地的真实信息，即使对法规有所了解的客户也容易产生混淆。
政府部门：
提醒购房者还应看土地证
对于上述问题，记着专门向市国土资源局地籍管理所和西安市房屋管理局产权市场处进行了咨询。在国土资源局记着了解到，我国的土地用途管理制度是非常明确的，各地方、区域的用地情况是根据国家长远发展战略、城市发展方向经过规划部门进行精密测算规划得出的。土地用途一旦确定，不可擅自更改。
自2004年8月31日起，我国的经营性用地使用权出让均采取公开投标、拍卖和挂牌，即俗称的“招拍挂”。在整个流程中，在个环节，也就是公开招标的环节中就已经设置了拍卖文件的发售和项目现场踏勘的环节。也就是说，在这一环节中，土地管理部门已经向意向竞买人充分告知土地性质及对未来使用情况的规划，并组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。
通过这两个环节，已能够充分保证意向竞买人对该出让土地有充分的认识。那么意向竞买人就应该能够结合自身发展作出对于该块土地是否竞拍的决定。所以，当意向竞买人参与“招拍挂”并拍得某地块，那么其对该地块的开发经营就不能偏离相关规定，而对于最重要的土地性质，更是不能擅自更改。如果未经合法程序擅自变更，出让方可以剥夺该竞买人对于该地块的经营权，返还土地出让金。而该竞买人需承担巨额违约赔偿金。而如果竞买人拍得某块经营性土地的使用权，而确需变更用途，需经过合法的途径，提交相关文件并报相关规划、土地管理部门审批。
那么，如何鉴别开发商是擅自更改土地用途还是经过合法手续审批变更土地使用用途呢？西安市房屋管理局产权市场处工作人员告诉记者，通过查阅开发商的预售许可证和国有土地使用权证就可以鉴别出该房产项目是否属于合法销售。开发商经过国有土地招拍挂取得某经营性土地的使用权后可依法办理国有土地使用权证，在该证上会明确标注土地的地类性质、使用权类型、使用年限以及坐落位置和使用权人，并附有该土地的平面示意图。而开发商持有国有土地使用权证方可办理预售许可证，相应这两证表明的相关要件是一一对应的。为避免纠纷，购房者咨询时可要求查阅开发商的预售许可证和国有土地使用权证，若两者对应准确，并与开发商推广时声称的相同，就可放心购买，如果发现异常，慎重考虑。该工作人员还说，目前在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确规定土地使用年限，与市民相关的分别是：居住用地七十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。大家可根据这些数据一一对应查阅相关证照。
律师：
数据异常，房屋产权无保障
就土地、房屋相关法律法规的解读，记者从许小平律师事务所房地产专业律师井一晴那里得到了同样的解释。但如果购房者不慎购得此类房屋，出现房屋所有权证上土地用途与规定使用年限不符，如土地用途为“商业用地”、而土地使用年限是“七十年”的情况，对购房者有何危害呢？
井一晴告诉记者，我国《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中对土地用途与土地使用年限规定十分明确，因而在相关证照中，这两项的填写应该是一一对应的，如果出现土地用途与土地使用年限不对应的话，只能理解为该产权证印刷错误，需要更正方能有法律效力。业主持有错误的证照在未来该房屋再次上市交易、房屋析产、继承等房屋产权变动的办理中会处处遇阻。
“不符合法律法规规定的房屋是无法顺利建立的，在立项开建时相关执法部门就会介入进行查处。那么对应的，如果该房屋顺利建起，则证明其一定是按照相关审批条件建立的。例如，相关证照标明的是商业项目，业主拿到手里的房屋也会是商业项目，那么日后相关配套、税费同样按照商业项目设置、收费。”井一晴告诉记者。众所周知，商业项目、写字楼的配套、收费与住宅项目差异很大。生活便利性无法保障，税费亦高昂，如果选择此类房屋进行投资，日后的出手会有一定困难，且除去相关税费，投资一定会打折扣。因而，购买此类房屋一定要慎之又慎。
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