[摘要] 房地产开发一直有着周期性“风潮”，有段时间房企都在做产品创新，有段时间“高大豪”产品一定受捧。
房地产开发一直有着周期性“风潮”，有段时间房企都在做产品创新，有段时间“高大豪”产品一定受捧。但在佳兆业[简介动态]集团上海公司副总经理陈烁看来，随着房地产的投资投机时代一去不复返，这两种风潮的影响力都在减弱，取而代之的是，贴近居住本源属性的“风潮”正在崛起，他表示：“开发商只有走在趋势前头，才能赚取合理的溢价，如果永远跟在趋势后面，很有可能把自己的产品陷进去。目前房地产的主流趋势是回归居住的本源，开发商必须很清晰了解目标客群的需求，并有针对性地用产品去满足，甚至引领这种的需求。”
谈扩张
拿地要有前瞻性
近期，港股上市房企佳兆业集团在上海可谓风头正劲。5月佳兆业旗下控股子公司以15.05亿元夺得上海浦东新区花木镇46街坊16/2丘办公楼地块，时隔1个月，佳兆业在13家企业的竞标中脱颖而出，以5.258亿元竞得嘉定区徐行镇启宁路以西、胜竹东路以北地块。
据悉，从去年开始，佳兆业新增土地90%都在一、二线城市，上海市场扩张更是重中之重。作为上海地产的新锐[消息价格户型点评]力量，佳兆业与传统地产巨头的角逐几乎白热化，而过程中的高溢价拿地也自然成为业界关注的焦点。就溢价的问题，陈烁更赞同中国房地产数据研究院执行院长陈晟近期发表的观点：贵不贵是相对的，相当于之前动不动300-400%的溢价只能是说有热度，没有过热，目前拿地对开发商的土地选择是个机会，比地方政府“饥饿”供地的时期要好。“事实上，佳兆业集团今年上半年销售额已破百亿元，就上海公司而言，我们也有信心让下半年的市场数据说话，印证佳兆业对上海房地产市场的前瞻判断。”陈烁补充说。
谈战略
刚需类产品是主线
此前，佳兆业在上海的个项目是位于奉贤的珊瑚湾，一举成为当年区域内去化速度最快的项目，受到刚需购房者的好评；而去年佳兆业在上海拿地开发的奉贤项目—佳兆业8号、嘉定项目—佳兆业1号，也将在下半年以刚需、刚改产品身份进入先后市场。一路走来，用刚需产品保持高周转率，成为佳兆业进军上海市场的策略。“我们属于一家始终坚持走快速开发、快速销售及快速周转的战略的公司，刚需产品是佳兆业进入上海市场的一条主线，尤其是轨交沿线的刚需房，市场需求一直都在，前景比较看好。”陈烁告诉笔者，“不过，佳兆业在上海的战略并不局限于刚需集中地，而是多线并行的。大浦东、杨浦都是未来拓展的目标区域，只要有合适的机会，商业地产综合体和市区写字楼都是辅线，例如今年在浦东花木拿下办公楼地块，其实此前我们对浦西的虹桥商务区、徐汇南方商场板块的土地也一直有关注，只是机会可遇不可求。”
不过，陈烁也感到，今年企业在上海扩张面临的压力要比以往大一些：“我们去年在嘉定拿地是竞标，今年同一个区域拿地，有13家公司参与竞标。一方面是由于该地块是稀缺的纯住宅用地，另一方面则是由于地块的大小合适，出让金总额在5亿多元，是很多房企在现阶段可以拿得出的资金。这也从侧面证明，我们去年的战略已经领先了一步。”
谈产品
差异化定位最关键
总所周知，对于任何一个房地产项目而言，定位是最关键的。近期在奉贤面市的佳兆业8号花园美墅，其定位就是瞄准了当地改善型置业。陈烁解释道：“通过调研，当地家庭人口结构和购房承受总价摆在那里，很多人愿意以距离换空间，接受1、2公里才有完善配套的区域。同时，我们把别墅面积做到160-190平方米，合理的总价控制，相当于奉贤中心城区一套大面积公寓的总价，也满足了希望过上别墅生活的改善型需求，加上设计了特别的花园，营造了社区交流空间，佳兆业8号自然成为当地改善型。”据悉，为了保证别墅社区内外的品质整体感，佳兆业还主动出资建设社区周边40、50米景观绿化带，这些细节都潜移默化提高了购房者的产品接受度。
因此，陈烁预测：“在今年上半年南桥地区别墅月成量基本在10套左右的背景下,佳兆业8号有望异军突起，从客户蓄水量和置业热情来看，下半年佳兆业8号这一个盘的成交量，就将超越上半年奉贤别墅成交量的总和。”
事实上，深知差异化定位重要性的陈烁，在规划产品时，已经不仅仅停留在物业外立面和小区景观等硬件的产品营造上，而是开始思考如何找到目标客群，营造氛围更好的社区，这在佳兆业即将于9、10月份推出的嘉定马陆项目中，已经在前期充分体现。
陈烁介绍说：“佳兆业1号定位为青年社区，离开轨交站点仅300米，70-90平方米的主力户型中，很多都做成小三房。事实上，青年社区发展到今天，产品上可以做到的差异化已经不多了，因此，我们重点打造文化上的差异化，前期针对项目的社区属性，推出了一系列‘青春在上海’活动，售楼处的青春摄像馆客户每个月都可以前来拍照，五年甚至十年之后，这里就记录了青春岁月的点滴。通过这些软性服务，我们希望把目标客群牢牢锁定在一群志同道合的青年人身上，打造一个充满活力的社区。”
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