[摘要] 对于海外的置业与投资，要想事半功倍，不走弯路，就需要摒弃国内养成的单打独斗，闭眼买房就可以赚钱的思维；而需要根据海外房产成熟和成功的投资经验、寻找最适合的房产置业与投资“合伙人”，与之结成长期利益、事业、命运的共同体。
本文来源于Victor 刘磊的房天下博客：//blog.soufun.com/20956757/16772955/articledetail.htm
“梦想是什么？梦想是一种让你感到坚持就是幸福的东西。”这是一句从电影《中国合伙人》里听到的台词。这里我不谈梦想本身，我想要说的是在海外置业与投资的过程中与谁结伴可以更快地实现房产投资创富的梦想。电影里“新梦想”的成功不得不归功于三位男主角结合为命运及事业共同体的“合伙人”模式，让彼此扶持、互相激励、走向成功。在这里，我不得不对电影中的原型：俞敏洪、王强，既是我的学长，又是引导我13年前迈出国门的老师致以的敬意。无独有偶，原铁道部部长——刘志军选择了女商人丁书苗做为他的“掘金创富”、捞取政治资本的“合伙人”，而这个选择错误的“合伙人”恰恰成为了埋葬他创富“梦想”的掘墓人。
对于海外的置业与投资，要想事半功倍，不走弯路，就需要摒弃国内养成的单打独斗，闭眼买房就可以赚钱的思维；而需要根据海外房产成熟和成功的投资经验、寻找最适合的房产置业与投资“合伙人”，与之结成长期利益、事业、命运的共同体。从海外房地产投资经验来看，的房产投资“合伙人”的认定标准是什么呢？
， 要有海外专业投资机构提供：独立第三方的信息收集、评估投资人的投资能力、制定相匹配的投资目标和投资规划，协助客户做出正确的投资决策；
第二， 要与海外金融机构或者银行结合成为一体，让对方提供资金、评估投资风险，并共同承担该投资风险。
第三， 要有海外专业、可靠的买方律师介入，确保投资物业（住宅和商业）规避法律纠纷，产权清晰的过户、转让、守护、传承与继承；
目前国内房产投资者还没有通过专业房产投资机构和公司购买投资物业的习惯，但拿美国股票投资市场做比较：该市场70%都不是投资人自行选择和购买股票，而是投资者们通过股票经纪公司或者客户专属的理财机构经过市场调研后，帮助客户完成股票筛选和投资；同样道理，海外专属房产投资机构在信息收集、市场判断、投资目标设立、制定投资退出机制等方面比个人的市场判断更加全面和理性；所以，投资者要清晰辨别及筛选出对自身投资有利的物业购买渠道，与自己同路的“合伙人”结盟，从而在投资伊始就能赢在起跑线上。国人资本配置海外的趋势下，谁可能成为国人海外房产投资的“合伙人”人选呢？
1、发展商
有句俗话这样说：“王婆种瓜，自卖自夸”。这就是众多发展商的真实写照。由于国人的惯性思维和传统认知的桎梏，及发展商财大气粗的铺天盖地广告宣传，普通投资者往往被这些表面营销手段吸引，只要是发展商宣传力度大的，销售人员说好的项目就会深信不疑。而从海外成熟的优质物业的筛选标准来看，优质的投资型物业跟发展商的规模大小、宣传力度等没有多少关系；而是与真实的住房供给关系、租金、贷款利率、居民可承担的物业价格、及过去该地区的历史价格走势及未来预期息息相关； 从市场资金的博弈角度来看， 发展商的利益和购房者的利益在房市震荡、下跌周期中是完全对立的。由此可见，当我们国人走出国门，海外置业与投资的时候，不能简单依据发展商提供的宣传资料和说辞作为购房的准绳。
2、房产中介
海外房产中介公司是否可以信赖，成为国人海外置业与投资的同路人呢？ 关键是看它代表谁的利益。如果是卖方支付其，很显然他是卖方代理人； 是为发展商或者卖方业主服务的，而不是买方代理人。因此，海外房产中介不可能站在投资者的立场和角度来考虑问题，分析市场状况与规避潜在风险。很显然，海外房产中介更多扮演发展商的“合伙人”角色，而非为投资者服务的。
3、投资服务为主导的理财及私人财富管理机构
私人财富管理机构推荐的房子难道不是发展商开发的吗？毫无疑问，同样是发展商的； 但基于以下几个方面的差别，海外房产理财专属机构可以同投资者们结成利益同盟，成为投资者们的“合伙人”。
（1）、的支付方不同；
海外专业房产理财投资公司向客户推荐适合的房产项目进行投资，客户向其支付专业咨询费用；而普通海外中介公司销售房地产给客户，发展商或者私人业主向其支付销售；
（2）、营运收入的来源和资质不同；
海外房产中介公司通常具有房屋代理资质，经纪人资质等就可以开始公司营运了，销售人员的收入水平属于中等偏下； 而专业房产理财投资公司除具有房屋代理、经纪人资质之外，还通常拥有银行信贷资质、会计师资质、资产评估师资质、理财规划师资质、私人资产管理等相关资质；因此他们的薪资水平属于高收入；对于海外专业投资理财机构或者个人理财规划师而言，他们真正的核心价值和创造财富的主体是维护客户利益，即客户本身，而不是发展商。
理财规划师、及房产理财投资公司的专业服务更加多元化，除销售房地产以外还包括税务安排、私人理财、个人及公司贷款、个人及家庭的信托建立与经营等；把房产投资作为给客户提供专业服务的衍生产品，而不是业务和收入来源，因此，更加从容和客观；而房产中介是以收取作为公司的主要收入来源，因此，可能会急功近利；
通过分析得出结论：投资人只有与信息共享，利益分享的专业人士、专业房产投资理财机构结为利益共同体的“合伙人”，才能够实现风险可控的投资化。
找到了房产投资事业的“合伙人”之后，还需要寻觅资金扶持的第二“合伙人”。举例而言：公司的不同股东是彼此之间资金支持的“合伙人”； PE是IPO上市公司资金供给和支持的“金主儿”；而相对于投资海外房地产的国人而言，找到能够提供房产融资、贷款按揭、对房产提供价值评估、愿意与投资者们共同承担房产价格波动风险的海外银行或者金融机构，就成为了选择资金“合伙人”的重要标准。
俗话说得好：“一个好汉三个帮”。最后值得提及、且一定要寻找的第三“合伙人”是能够提供尽职物业产权调查（包括抵押、保修、保险、害虫防护、发展商及建筑商资质等）的买方律师。在国内，购房者很少和律师进行购房的直接沟通；甚至在签约的整个过程中根本没有律师的指导和说明；即使有律师参与，也不知道律师的职责范围。相反，在海外进行物业投资和购房，特别是欧洲、北美（美国、加拿大）、英联邦国家（澳大利亚、新西兰、新加坡等）等成熟市场，房产的产权过户和交割流程一定会委托律师全程参与；这样做的目的是规避产权转换中的法律漏洞、产权瑕疵的风险。举例而言：澳洲律师通常购买1000万澳元的职业保险，美国律师购买500万美金的操守保险；从而保证了在海外律师参与下的合同纰漏所造成的损失由律师的保险公司来承担，规避了国内类似歪歪楼、倒到楼、一房二卖、产权纠葛的风险。
电影的结尾是“新梦想”以30亿美元的市值在纽交所成功上市，成为了教育产业股。想当年乔布斯和他的合伙人沃兹尼亚克一起创办了苹果；沃伦巴菲特和他的老朋友查理芒格一起成就了伯克希尔?哈撒韦。无数成功的例子告诉我们这样一个成功公式：找到正确的“合伙人”，将帮助您事半功倍的实现梦想。自97年中国地产商业化以来，中国房产市场仅仅经过短短15年发展经历，却走完了欧洲、北美国家上百年，英联邦国家几十年的地产财富的汇聚历程；在众多国人选择投资海外、配置离岸资产的背景下，不能简单应用在国内短期赚钱周期形成的购房观念、投资策略、甚至投机和抄底思维来试水海外房地产。只有结合“对”的 “合伙人”，才能让国人充分借鉴、学习海外房产市场涨跌周期中保持财富持续增值的投资之道、应对之法，规避国人成为白白为它国贡献GDP的“冤大头”；只有选“对“的“合伙人”，才能让走出国门的投资者们成为海外房地产市场掘金、开疆阔土的少数成功者。
作者简介：Victor 刘磊
中国外国专家局专家资质、国际注册高级理财规划师、《钱经》、《私享》杂志特约海外置业与投资专栏作者；《重庆青年报》特约海外置业栏目作者；畅销书《决胜海外房地产》作者；私人银行家认证课程(CPB)—海外房产投资讲师；中国银行ICIE培训课程—高端人群海外房产投资讲师；Simonds(西蒙斯家建集团)首席房产投资策略分析师。
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