[摘要] 这几年中，随着房价的逐步走高，房产税因为能够“增加持有成本”而被不少人视为是控制房价过快上涨的利器而被屡屡提及。近日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，引起我省群众的热切关注。
这几年中，随着房价的逐步走高，房产税因为能够“增加持有成本”而被不少人视为是控制房价过快上涨的利器而被屡屡提及。近日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，引起我省群众的热切关注。许多普通民众期望改革的推进，能对房地产存量市场产生影响，使闲置住房回归市场，房价因此得到平抑或下调。“期待房地产税立法和改革，能使房价真正降下来。”有位海口民众这样说道。
房地产税立法，究竟会对海南房地产产生怎样的影响，真的能使海南的房价降下来吗？
房地产税和房产税是两个概念
《决定》中明确要加快立法并适时推进改革的是“房地产税”，房地产税是一个体系，是指与房地产直接相关的一系列税种，包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等等。而“房产税”事实上是房地产税的一种，是一个针对房屋保有环节一个税种，属财产税，目前上海、重庆已在试点征收房产税。
中国财税法学研究会会长刘剑文指出，目前推进房产税的阻力是社会没有形成关于房产税正当性、合法性的共识，这体现了房产税立法的意义。
当前居民房产保有量越来越大，出现了利益固化的问题。“由少数人来制定影响多数人利益的政策，已经行不通了。推行房产税不能再靠行政主导，而要靠立法主导，用一部反映多数人意志的法律来体现社会在房产税问题上的‘公约数’，化解矛盾、消解纠纷”，刘剑文认为，“房产税这个税种力图实现‘结果公平’，但征收过程也必须符合‘程序公平’才行。”
应该看到，房产税是房地产税中一个与普通百姓紧密相关的税种。刘剑文指出，具体到房产税，这是一个直接税，通过加快立法可以推进改革的进程，立法过程也是形成共识的过程，可以增强改革认同，减少改革阻力，协调社会各方的关系。
事实上，越来越多的业内人士认为，房地产税改革，尤其是房产税改革已不仅是一项税收政策的调整，而且是一项公共政策，需要政府和百姓的良性互动，应该有一个通道将利益各方的合理诉求送入决策的层面。
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房地产税立法，究竟是在什么时候？
“加快房地产税立法并适时推进改革”这句话，从字面意思看，首先是立法，然后是改革。而且，立法，不是单为房产税立法，而是整个房地产税的立法。
在现行税收征管体系里，并没有“房地产税”这么个税种。与房地产有关的税种，有土地使用税、土地增值税，这一般是企业交的。有房产税，征收对象包括企业和居民。还有契税、营业税等，大家买房卖房时都知道了。
房地产税，是不是就是将土地使用税、土地增值税、房产税、契税、营业税等合并在一起，尚有待全面深化改革领导小组的细则，或者国务院有关部门予以明确。
如果房地产税的立法，是指由人大或其常委会专门制定一个法律，将上述几项房地产税种，合并为统一的“房地产税”，然后征收，那样或许会真如任志强所言，房地产税立法在2020年以前难以完成。
倘若房地产税的立法，并不是指将上述几个税种合并为统一的“房地产税”，而是指分别修改土地使用税、土地增值税、房产税这几项税种的条例或暂行条例，那就快多了，甚至一两个月就可以。尤其是房产税暂行条例，是1986年制定的，如果要全面征收房产税，非修改不可——条例对居民个人住宅是免税的。
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房产税打压得了疯狂上涨的房价？
市场普遍有这样一种声音，如果现行的楼市政策并不能对高房价起到调控作用的话，就只能期待房产税这个“核武器”了。然而，事实的确如此吗？大多数专家则对这个观点是持否定态度的。
“征收房产税对房价的影响，也许会在刚出台实施的开始一两年起一些作用，时间长了以后就不会起什么样的作用。”北京大学房地产法研究中心中方主任楼建波则认为，增加了持有的成本，客观上来说一定会对持有房产产生一种负鼓励的效应，但对于这种效应不能太乐观。
首都经贸大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池的观点是不仅不利于调房价，反而会把房价推上去。在她看来，因为房价的决定还是供求关系，现在的房价为什么涨？尤其是大城市，房价控都控不住。实际上还是供不应求，尤其是城市人口不断增加，它的住房需求不断增加。
而中国企业资本联盟主席杜猛将矛头指向了土地问题。“解决不了地方财政问题怎么解决地方土地政策改革，解决不了土地政策的改革，如何推动房价只涨不跌的局面，因为地价一定是只增不减。”
实际上，像上海、重庆这两个房产税试点城市的房价并没有出现令人期待的、明显的下降趋势，不过我们也不能妄下定论，说房产税改革试点对打压房价毫无作用，毕竟是因地而异。众所 ，海南的房地产市场有其特殊性。
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房地产税立法对海南楼市有什么影响？
房地产税立法的提出，在短期内可能会使海南“炒房”一族出现观望的情况。但若说会不会对海南房地产带来什么根本性影响，还得需要看日后海南会不会实行房产税，实行后会出台什么样的实施细则，才能做出判断。
“如果海南被列入房产税试点地区名单，目前的高房价降低一半都有可能。”海南某资深房地产人士曾这样说过。他认为，因为在海南购房的大多为投资性购房，闲置率较高，开征房产税将引发抛售潮，房价肯定会出现较大降幅。
2010年1月，海南国际旅游岛建设上升为国家战略后，大批岛外炒房人士把海南房价炒得虚高，一时间，高房价也让海南成为瞩目的热点。海口、三亚各地楼价上涨，投资商一出手就是近百套，而这些投资者近九成来自岛外。经过一轮爆炒后的海南楼市，出现了严重供过于求、空置率高企、降价甩卖以及成交清淡等后遗症。
而根据中国旅游地产服务集团发布的“2011中国旅游地产(海南)消费者调查报告”显示，海南购房者中71%来自岛外，购房后70%以上的人群一年仅使用一次岛内物业，空置率现象十分严重。但由于这些房屋保有成本不高，而且考虑到海南优美舒适的自然环境，虽然房屋利用率不高，购房者也大多不愿出手。但如果开征房产税，而且税额又比较高的话，将极大地增加这些购房者的保有成本，会促使他们作出抛售房屋的决定。即使70%空置房屋的一半甚至四分之一进入市场，海南房价都将面临断崖式的下跌，“腰斩都有可能”。
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