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廖杰华:市值超越恒大 房天下暴涨逻辑

经济观察报 廖杰华   2014-03-23 07:42

[摘要] 经济观察报统计数据显示,截至3月19日,房天下的总市值达到了66.97亿美元,折合人民币为414.5亿元,同一天,恒大的市值为484.92亿港元,折合人民币388亿元。

互联网正在改变一切,包括房地产。盖房子、卖房子的甲方还没有做房地产广告的乙方值钱,这可能是很多开发商没有料想过,也想不通的事情。

经济观察报统计数据显示,截至3月19日,房天下的总市值达到了66.97亿美元,折合人民币为414.5亿元,同一天,恒大的市值为484.92亿港元,折合人民币388亿元。

2013年,房天下股价一路上扬,从年初的26美元一路涨至今年3月6日的99.7美元。

德银认为,作为国内的在线房地产垂直网站,过去两年房天下已利用其用户流量,从单纯的广告业务转向线索驱动营销、电商平台,未来房天下仍将受益于处于起步阶段的电商业务实现快速增长。

超越恒大

如果单纯对比房天下和恒大的市值过于简单,那就再来看几组数据。

同样是截至3月19日,国内房地产行业龙头万科的市值为826亿元,金地集团(600383)、招商地产(000024)的市值同为287亿元。

也就是说,房天下市值为万科的一半,比金地、招商多出百亿。

同时,嫁接了多个概念的房天下市值也超越了老牌的互联网公司新浪、搜狐。截至3月19日,搜狐市值为28.24亿美元,新浪市值为44.83亿美元。

3月10日,大摩发布投资报告,给予房天下股票增持评级,将目标股价定为120.90美元。这意味着,房天下的股价还有50%的上涨空间。

房天下2013年第四季度业绩报告显示,其第四季度总营收为2.172亿美元,同比增长47.2%;归属房天下股东的净利润为1.121亿美元,同比增长101.0%。

房天下的市值为何能超越恒大、金地、招商等众多老牌地产公司,这让许多人不解。

从业务范围来看,房天下收入主要来自网络广告及电商服务,恒大地产收入主要来自物业开发销售,前者业务主要是为后者服务。从收入规模看,2013年房天下总营收为6.374亿美元,恒大地产2013年上半年营业收入已经高达419亿元。

在招商证券(600999)地产分析师段斐钦看来,虽然房天下的主营业务依托于房地产行业,但它的本质是一家为房地产行业提供网络广告与电商服务的互联网公司,并通过互联网平台推动销售,其核心优势是大量的门户访问量以及线下合作资源。

估值逻辑

之所以给出每股120美元的高估值,大摩有其逻辑。

中国极具潜力的市场是大摩给予房天下较高股价的主要原因。在大摩看来,中国在线房地产市场远未成熟,当前仅占在线营销预算的20%至25%,而美国的该比例为50%至60%。在中国,房天下占据着在线房地产广告市场2/3的份额。随着互联网和移动互联网的普及,广告主营销预算将从线下转至线上,而房天下将从中受益。

据第三方机构统计,房天下的房地产广告市场占有率为72%。同时,约67%的房地产商选择在房天下投放在线广告。

而在房源发布、电子商务和移动服务等领域,房天下2013年表现不俗。数据显示,2013年,房天下电子商务服务营收为1.881亿美元,同比增长84.1%;房天下帮房源发布服务营收为1.615亿美元,同比增长121.7%;增值服务营收为940万美元,同比增长75.4%。

事实上,房地产电商和互联网金融是资本市场给出房天下高估值的主要理由。

段斐钦表示,房天下电商平台主要着眼新房业务。对会员,房天下收取5000-20000元不等的费用,帮助他们获得的购房折扣;对开发商,房天下提供房源信息的有效推广、客户群的锁定以及资金的快速回笼,帮助开发商限度降低销售成本。

对此,有人评价说,一个人去和开发商谈,是谈不出来的,但利用群体的力量去和开发商合作,力量就体现出来了。互联网的特点就是把小小的需求聚集起来,去和任何一个大的供应商谈,这都会有很大的力量。

目前,房天下电商平台的盈利主要来源于1500万房天下卡会员的付费服务收入。2012年,该项业务收入同比增长300%。

互联网金融则是房天下另一个发力点。

房天下在2013年11月正式启动“中国房地产金融开放平台”战略,推出了“家天下消费贷”,切入互联网金融领域。

德银投资报告称,房天下将推出三种金融服务产品:来自金融机构的贷款产品;与机构投资者合作的产品;如果能拿到牌照,还将推出其他金融产品。此类服务的营收主要来自和广告,虽然短期内未必能带来直接,却给市场以较大的想象空间。

这实际是围绕购房者生命周期的每一个阶段打造完整的生态系统,并针对该生态系统内的所有需求来提供相关服务。

房天下们的未来

不仅是房天下,拥有同样概念的易居中国和三六五网(300295)也火爆异常。

股价已过百元人民币大关的三六五网的年报显示,2013年实现营业收入3.77亿元,同比增长26.12%;实现归属于上市公司普通股股东的净利润1.14亿元,同比增长12.92%。

三六五网预计,2014年一季度净利润4100万—4528.34万元,同比增幅187%-217%。

光大证券(601788)地产分析师竺劲认为,三六五网是房产互联网领域的跟随者,在战略上能够很好地跟随龙头公司房天下。

竺劲称,2013年三六五网电商占新房业务比例上升了10%,电商业务产生了5000万元预收款,表明电商业务取得了一定的市场认可,现金流模式也得到了升级。

房天下控股董事长莫天全说,移动改变房天下。

实际上,互联网化甚至彻底的移动互联网化支撑着房天下们的下一个十年。莫天全预计今年年底,房天下移动端的流量将会增长到房天下整体访问流量的二分之一,成为一个新的增长入口。

第三方机构统计显示,房天下月均门户(网站、WAP以及APP)访问量为7500万,居国内地产信息网站访问量首位。其中,月均个人手机用户访问量超过2000万。

目前,房天下约30%的访问量基于手机移动端。房天下APP也已经可以提供丰富的信息内容,主要包括新房、二手房、租房、房源评估、新闻、广告等。

段斐钦认为,房天下与房地产市场关联度并不高。目前,房天下交易量占市场总交易规模仅为5%。房天下是一个为会员及开发商提供服务的平台,如果房地产从卖方市场向买方市场转化,那么大家一定更需要这样一个服务平台,更有效率。

同样的事情不仅发生在中国。

今年3月初,谷歌宣布,向美国房地产交易网站Auction.com投资5000万美元。资料显示,Auction.com位于美国,交易网站于2008年上线,用户可以按照竞拍的方式在网站上买卖房产。2013年在Auction.com上交易的商业房地产和居住房地产的总价超过了70亿美元。

移动互联网在改变中国,也包括房地产业,不管是房地产商还是服务商,数量巨大的业主群是他们拥有的最宝贵财富,在互联网思维下,倘若找到合适的突破口来开发这一金矿,将成为房企未来很长一段时间的业务增长点,段斐钦说。

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