[摘要] 咝咝冒烟的中国房地产市场正在冷却，”《纽约时报》最近在一篇报道中这样写道。摩根大通中国首席经济学家朱海斌说，让房地产市场趋于正常化，行业利润回归正常区间，对资金有挤出效应，有利于中国经济再平衡和推动结构性改革。
“咝咝冒烟的中国房地产市场正在冷却，”《纽约时报》最近在一篇报道中这样写道。近两个月以来，海外舆论与国内媒体一样，密切注视着中国房地产市场的新动向。
部分城市房价松动、房地产投资增速下滑、销售额下跌、新房开工量萎缩、土地交易降温……越来越多的海外专家相信，这些现象罕见叠加，预示中国房地产市场正发生结构性变化，深度调整窗口已然打开，新常态将随之显现。不过，从民间到学界，关于中国房地产的诸多迷思仍在萦绕，一些根本性问题仍需澄清。
迷思一：房价跌了就好了吗？
国家统计局实时数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅价格5月份环比上涨的只有44个，为2012年年底以来新低。二手住宅价格环比上涨的仅为35个，同样创下新低。
此后，互联网上呼唤房价大跌甚至暴跌的声音不绝于耳。部分媒体也惊呼房地产泡沫即将崩溃，中国楼市危在旦夕。不少海外专家提出，这些声音背后是民众对高房价的担忧和愤懑。但若房价真的暴跌，对国民福利、经济运行和改革前途，远非好事。
首先，房地产与其他产业上下关联，房价暴跌意味宏观经济大失血。瑞穗证券亚洲公司首席经济学家沈建光说，房地产市场遇冷，钢铁、水泥、化工等上游行业将承压，家电、家具、装潢材料等下游行业也将萎靡。英国《金融时报》也警告说，房地产市场如过快冷却，将引发中国经济“硬着陆”。
其次，房价过快下行积聚金融风险。房地产的特殊性在于兼具耐用品和投资品双重属性。英国巴克莱银行在5月的研究报告中指出，房市持续低迷可引发连锁反应：部分房企资金链断裂，金融机构随即出现大的风险敞口，作为抵押品的房产和土地显著贬值。这个向下螺旋一旦开启，可能爆发流动性和债务双重危机。
最后，房价暴跌不会像某些人设想的那样释放消费潜力，反而可能造成家庭财富缩水和消费剧烈萎缩。房市低迷引发的消费与投资双降则会恶化企业经营环境，从而侵蚀就业，动摇民生乃至社会稳定。
迷思二：中国经济应“去房地产化”？
房地产业是过去十年推动中国经济增长的支柱性力量。但也正因为房地产业的巨大体量和辐射能力，一些学者提出，中国应通过改革转型，摆脱房地产业对经济运行的“绑架”，实现“去房地产化”。
对于此类观点，不少海外专家认为，中国全面深化改革本身就蕴含房地产市场的深度调整。事实上，在市场结构性供大于求、信贷偏中性和投融资渠道逐步扩展的大背景下，中国房地产正告别高速增长通道，逐渐进入温和、理性发展“新常态”。
摩根大通中国首席经济学家朱海斌说，让房地产市场趋于正常化，行业利润回归正常区间，对资金有挤出效应，有利于中国经济再平衡和推动结构性改革。
不过，这并不意味房地产业对国民经济不再重要。巴克莱银行在报告中说，房地产业仍是中国经济主动力之一，对中国经济增长直接贡献约为10％。如果加上建筑、金属加工、机械化工等关联产业，其贡献要达到20％。
美国卡内基国际和平基金会高级研究员黄育川说，中国目前城镇化率刚超过50％，未来二十年里可能会达到70％，上亿人要搬进城市里，大量老房需要翻新重建，这都蕴藏着巨大需求，“中国经济长足发展离不开房地产业”。
从国际经验看，美国、日本和香港等典型经济体在城镇化加速阶段，房地产业增加值占经济总量的比重都在10％以上。在未来一段时期，房地产业仍会在中国经济起到基础性作用，当前关键是引导其健康、有序发展，而并非过早过快地“去房地产化”。
迷思三：政府应救市吗？
面对房地产市场回调态势，市场出现两种声音。一种舆论认为，政府应积极介入，采取反制措施，防止房地产市场出现大崩盘。另有专家则认为，挤泡沫过程在所难免，政府应当慎用调控，更多由市场自发做出调整。
围绕这一问题，惠誉国际评级机构在近期研究报告中说，房地产市场放缓构成中国经济超预期下滑的风险，但中国政府眼下仍握有强大的政策工具应对可能的危机。
尽管如此，巴克莱银行认为，中央政府近期仍可能放任房地产市场进一步回调，不以刺激楼市换取经济增长。换言之，中央政府的着眼点不再是“救市”，而是“借势”，在充分利用市场力量同时改进调控方式和切入角度，提升房地产市场健康度。
不少海外媒体注意到，与宏观经济调控创新相一致，中央政府对房地产业的调控展现出新思路：从“一刀切”式的行政强约束，到更强调分类调控和长效机制建设的市场化管理模式。一线城市着力“去投机”“去杠杆”，二线城市如出现库存量大、量价齐跌等情况，则给予地方政府更大自由裁量权。
中央政府将货币政策、财政工具等暂时收归“火药库”，既稳定市场预期，也为应对后续变化留足空间。更重要的是，中央已作出建设不动产统一登记制度、个人住房信息系统联网、启动房产税立法和试点、加强住房保障制度建设等重大布局。这些改革，对于重构房地产市场生态具有根本作用，其意义已远超出简单的“救市”范畴。（参与记者：刘劼、文史哲）
世说中国楼市之二：实现理性回归
新华网北京5月22日电（记者刘云非）中国房地产将崩盘还是周期性回调？近一段时间海内外媒体和机构再度聚焦中国房地产业。不少海外观察家认为，在房价涨跌的争论声中，房地产业已向理性区间回归，而主推力正是中国正在进行的经济转型升级。
“在过去10年扩张超过10倍以后，中国的房地产行业正面临强劲逆风。从东部富裕的浙江省到西北部的陕西省中小城市，一些房地产开发商正苦苦挣扎，地方政府面临着实行救助还是任其破产的艰难抉择，”英国《金融时报》如此评论。
房地产业与中国经济高度关联，在固定资产投资中长期占据较大比重。国家统计局数据显示，2013年投资对GDP的贡献率为54．4％，按照通常房地产投资占固定资产投资比重为25％左右计算，2013年房地产对GDP的贡献率为13．6％左右。野村证券认为，今明两年，房地产市场波动对中国经济的威胁，甚至超出影子银行和地方政府债务。
不少外媒注意到，相对于投资机构的高声警报，中国决策层对房地产市场颇显冷静。中国政府并没有急于使用财政工具。央行行长周小川前不久也重申，当前经济形势不需要采取大规模的货币刺激。
美国卡内基国际和平基金会高级研究员黄育川认为，当前中国房地产市场回调并不是严重问题。目前一些三四线城市房地产出现供大于求，这需要几年时间消化过剩供给，房地产市场便能渐渐回到较稳定阶段。
穆迪投资者服务公司负责亚太地区业务的首席信贷官迈克尔·泰勒认为，中国爆发全面房地产危机的可能性极低。不过，中国决策者面临异常艰巨的挑战，那就是在逐步去杠杆化的同时避免经济急剧减速。
中国央行近期要求各大银行在放贷时优先考虑首次购房者。一些海外专家说，决策层政策目标很明确，让房地产市场减速而不失速。在市场层面，拧紧“水龙头”严控信贷规模，同时释放自住需求。在社会托底层面，加大棚户区改造及保障房建设。世联行副总经理袁鸿昌认为，中国房地产市场高速增长时代已过去，房地产业将迎来一轮洗牌，而未来市场仍具发展空间。
房价的涨与跌、调控政策的限与放，市场参与者的多方博弈本身就阐释了中国房地产业的复杂性与多面性，也从一个侧面反映出经济增长模式转变之难。
回顾中国房地产市场化历程，供居所、促增长，房地产业功不可没；但不断积累的泡沫和蕴含的金融风险凸显，给经济社会平衡和可持续发展带来冲击。而从更广的视角看，粗放和低效模式不可持续，减速换挡和提质增效势在必行。去泡沫、去债务、去产能，一定程度的增速放缓，是让房地产业乃至经济更具活力和韧性的明智之举。
刚刚结束的国务院常务会议决定大幅增加国家创投引导资金促进新兴产业发展，再次传递出以创新带动结构调整和产业升级的强烈信号。在经济转型的背景下，新兴产业将成为新增长周期的亮点。房地产业将以更加温和和稳健的姿态，在国民经济中继续发挥基础性作用。
瑞银中国区首席经济学家汪涛表示，充分就业带来的劳动力优势、先进技术设备带来的生产率提升以及资本优势，将继续支撑未来中国的经济增长。
说到底，房地产市场还需遵循经济规律。对中国的房地产而言，理性回归是好事儿。对中国经济而言，房地产市场健康发展是好事儿。（参与记者：刘劼、文史哲）
世观中国楼市之三：纵看全球起伏
新华网北京5月22日电（记者李洁）从美国到日本，从香港到阿联酋迪拜，房地产泡沫破灭给经济带来的伤痛至今仍未完全消除。溯本求源，偏离了经济规律的房地产业逃脱不了泡沫破灭的宿命。对中国而言，既不能“妖魔化”房地产业，也要汲取他国教训以防误入歧途。尊重经济规律，对症下药，房地产市场才能健康发展。
美国：过度金融化成祸端
2001年前后，美国经济遭遇网络泡沫破裂，美国联邦储备委员会采取持续降息的金融政策以刺激经济。从2001年1月3日到2003年6月25日，美联储13次降息，使联邦基金利率——即银行间隔夜拆借利率——降至1％，为40年来点，且一直保持到2004年6月30日。利率大幅下降大大刺激了住房消费。由于金融支持力度较大，低利率、低首付等政策造成购房人支付能力短期内大幅提高，从而使美国住房交易量和房价出现空前上升，泡沫快速积累。
美联储从2004年6月30日到2006年6月30日的两年内连续17次加息，利率水平总计上升4．25个百分点。利率大幅上调成为美国次贷危机爆发的直接诱因，并随之出现房地产销售量骤然下降和房价大幅下跌，并由此引发金融危机。
点评：从高杠杆到与金融衍生品结合，属于实体经济的房地产业在美国高度金融化。历经数年，遭受重创的美国房地产业才渐渐复苏。回归住房市场的基本属性是一大启示。
日本：放任投机埋隐患
上世纪80年代后期，为刺激经济日本央行采取非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场。从1986年初到1987年2月，贴现利率从5％降至2．5％，一直维持到1989年5月31日，这在很大程度上导致这一阶段房价快速上涨和泡沫快速积累。
此外，由于日元，大量国际资本进入日本房地产业，更加刺激了房价上涨。从1986年到1989年，日本房价整整涨了两倍。
1989年5月底，日本央行选择提高官方贴现率，并在之后一年多的时间里将贴现率从2．5％迅速提高至6％，结果刺破泡沫，导致包括土地在内的各种资产价格大幅下跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。日本经济陷入“失落的二十年”，至今仍未彻底走出阴影。
点评：对房地产投机行为不能放任，也要避免操之过急挤泡沫。日本因为实施房地产融资总量限制、快速上调利率等操之过急的紧缩措施，导致长期经济疲软。
中国香港：供需失衡鼓泡沫
从1985年开始，港英政府出台“每年供地规模不超过50公顷”的政策规定，这是1985－1994年间香港房价较快上涨的重要原因之一。1984年至1997年，香港房价年均增长超过20％。1997年，香港楼价触及历史新高，即使头顶逾10％的贷款利率，港人也平均拿出74％的月收入贷款买房。
1997年10月，亚洲金融危机爆发，直接导致香港房地产泡沫破灭。从1997年到2003年，房价累计跌幅76％。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。香港平均每位业主损失267万港元。
香港房价2011年和2012年再次呈现快速上涨趋势，也与供给不足有关。2008－2009年，香港新增住宅用地只有0．019公顷，导致2010年香港仅有约19800个住宅单位建成，不到2000年的四分之一。
点评：供应不足也是导致香港房价上涨的因素之一。此外还需防范外部冲击，而稳固的基本面是最坚固的防波堤。（参与记者：刘云非）
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