[摘要] 编者按：房天下独家矩献《2014海南年中楼市白皮书》，360度总结2014年上半年楼市政策、楼市成交、土地市场、房价曲线、纯新盘入市等；展望2014年下半年海南楼市发展。
编者按：房天下矩献《2014海南年中楼市白皮书》，360度总结2014年上半年楼市政策、楼市成交、土地市场、房价曲线、纯新盘入市等；展望2014年下半年海南楼市发展。
六月的结束，意味着2014年迎来未知的下半年。回顾2014上半年，海南楼市可谓大起大落。大起：广物·滨海国际开盘3狂销713套、雅居乐清水湾五一3天销售额超2亿成绩骄人；大落：“双节”遇冷，假期三天海南楼市同比大跌74.01%。
据房天下数据监控中心显示，截至6月30日，2014年上半年海南在售楼盘共514个，共有144盘价格发生了变化。其中100个项目涨价，占在售楼盘总量的19%，涨幅达19.95%；44个项目降价，占在售楼盘总量的9%，降幅16.76%；114个项目价格无法对比，其原因多半是因为其所推物业类型不同，或是特价房源价格；256个在售项目价格无变动，占在售楼盘的50%。
上半年海南楼市持续下滑的“小动作”，没有被政府和开发商忽视。低首付、限时优惠、促销活动……开发商频繁的市场营销活动自不必说，海南政府对楼市的调控也是动作不断。三亚市域范围内的居住类项目户型设计建筑面积应达到80㎡(含公摊)以上；海口连续出台了“户口”、“单身满25岁可购限价房”刺激刚需性的房地产政策；海南省长蒋定之调研房地产，预促进房地产发展，海口市政府也召开工作会议促进房地产市场稳定发展等等，上半年海南政府对楼市的微刺激不断。
控不住的房价：上半年房价稳中有升
从2014年上半年各月份的表现来看，1月并没有延续2013年下半年的房价一路看涨的状态，涨跌楼盘数量有所减少，但涨跌幅度较大。2月正值年关阶段。春节可以说是海南一年当中个传统楼市旺季，紧跟其后的便是有“金三银四”一称的阳春3月。这也是开发商促销跑量的重要时期。同比2013年，4月房价变动项目相对较少，业内分析认为，受不动产登记、信贷紧张、“降价潮”言论、自住房陆续入市等因素的影响，市场观望情绪逐步增加。
进入5月，海南楼市到了房价的一个转折点，经过“金三银四”的一番折腾后，迎来了海南传统“红五月”，但跌价楼盘反而一路攀升。调查数据显示，5月海南楼市共有62个楼盘价格有所变动，涨价楼盘37个，降价25个。海德堡公馆价格下降幅度，已跌破3000元/平，降价原因主要是推出的房源不同，非毛坯起价14800元/平米，毛坯起价11000元/平米。
尽管6月是2014年上半年的终结点，尽管开发商欲在这个过渡性的月份做一番挣扎，6月还是延续了5月份的“淡定”，近8成的楼盘价格不变，涨价降价的幅度对整个海南楼市来说也微乎其微。由此可见，随着传统意义上楼市淡季的到来，海南房价处于一种相对稳定的状态，房价大幅度上涨或暴跌的可能性减少，稳步增长或许会成为主旋律。
“涨跌战”仍以东线主导西线成“黑马”
据房天下数据监控中心数据显示，尽管2014上半年来，海南楼市并不平静，但上半年1-6月商品房成交均价在3月以后却趋于平缓，波动浮动并不大。春节后楼市遇冷，开发商们用传统成交淡季等原因来解释楼市的低迷，但随着时间的推移，“看衰”楼市的声音渐渐成为主流，原本铁板一块的房价亦开始松动。受限购政策、预售门槛提高、银行信贷收紧等因素影响，购房者观望氛围加浓。致使3月成交均价被整体拉低。其中，5月成交均价为10546元/㎡，是2014上半年间海南商品房成交均价的点。5月12日央行力挺首套房贷的消息（“央五条”出台），此举表明国家采取分类调控手段，调整供需，促进民生，在一定程度上缓解首套刚需群体的购房压力。但海南多为旅游地产且大多为非首套房置业者，因此“央五条”对海南楼市影响甚微。
数据显示，价格起伏更多集中在东线城市，其次为西线、中线。东线以海口、琼海楼盘价格变动居多，西线则以儋州、澄迈、定安居多。从全省来看，仍是海口以34盘涨，14盘跌居首，琼海次之。东线沿海地区开发较早，周边配套成熟，东线高速、东线环岛高铁的开通更是便利了岛内外人士的出行，，因此有更多购房者将目光放到了东线沿海城市。海口拥有成熟的生活配套、便捷的交通以及优质的教育资源，随着城市的发展，海口更是，为不少置业者之地。而琼海则凭借其自身巨大的旅游优势及舒适的生活环境成为大多数“候鸟”的最爱。而近期海南西线迅速崛起，其环境、资源和发展潜力都吸引了许多知名房地产开发商驻足，蓄势待发打造纯正“海味”半岛优势圈！在上图中就可以看出，西线不管在价格波动上，都不再“逊色”于东线。
在2014上半年涨幅排行榜中，位居前三位的分别是金木棉山庄（19.95%）、名仕湾（16.79%）、绿叶经典（16%）。金木棉山庄的涨价原因是由于其工程的进展以及内部配套的逐渐完善，二期价格的定位要比一期高。名仕湾排在了涨幅榜的第二，追其原因是由于其推出的特价房源（3990元/平）与非毛坯房源存在差价。涨幅排在第三的绿叶经典，其层差为100元，由于销售楼层的不同，后期多为高层房源，其价格上涨情有可原。另外，金木棉山庄、名仕湾、金水湾国际公馆、西联超市商住楼、逸海华庭、鼎尚时代广场、天籁谷休闲养生会馆均为中西线楼盘。
海南2014上半年楼盘房价下跌数量为44个。楼盘跌幅位居前三位的分别是日月星城（-16.76%）、巴普假日（-9.68%）、兴隆中泰广场（-8.33%）。日月星城是由于项目关注度不够，以及生活配套不成熟，加之年中已过，开发商迫于业绩压力选择降价促销；巴普假日位处海口西海岸，周边市政设施不完善，社区规模较小，开发商只能选择“以价换量”来带动销售；海南房地产的主要客户来自岛外，这部分群体多偏向于小户型，而兴隆中泰广场是以一百平以上的大户型为主，并不能满足大多数购房者的需求，导致库存量偏高，开发商只能选择降价促销。
受楼市大环境影响，海南房地产客源日渐减少，加之海南楼市淡季来临，供求关系的转变正影响着市场的走向。虽然今年楼市的上半场已经结束，但开发商们并没有中场休息的时间。楼市迷局引多方论战，有人看空楼市，有人坚信楼市还会继续上行。2014下半年房地产开发商该何去何从？让我们拭目以待。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
