[摘要] 很多人认为房地产是暴利行业。这没错，因为房地产基数高，还可以以小博大，但这只是部分事实。
很多人认为房地产是暴利行业。这没错，因为房地产基数高，还可以以小博大，但这只是部分事实。许多人不知道的是，近年来房地产开发企业的毛利率和净利率分别以年均下降2.5和1个百分点左右的速度在快速走低，2015年行业利润率很有可能击穿10%红线。那么，利润都去哪儿了？房地产这桌“盛宴”还能吃多久？
利润都去哪儿了？
如果不考虑公允价值变动、营业外收支等因素的话，可以简单理解为，营业收入减去营业成本等于营业利润，营业利润减去所得税费用等于净利润。其中，营业成本包括开发成本、利息支出、三项费用（销售费用、管理费用和财务费用）、营业税及附加等。我们逐一分析构成营业成本的各项成本，看看利润是怎么减少的。
房地产开发成本基本包括两大块：土地费用和开发费用。在兰德咨询的成本标准科目体系中，开发成本通常细化为7项二级科目，分别是土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费和资本化财务费用（资金成本）。
土地费用无疑是开发成本的大头，这从每年土地出让金收入和商品房销售额可以看出。据财政部公布的数据，2014年土地出让金收入4.26万亿，同比增3.2%。据国家统计局公布的数据，2014年商品房销售额76292亿元，同比下降6.3%。虽说两者不存在占比关系，而且土地出让金也不仅是房企购地款，但土地成本高，而且越来越高，是不得不承认的事实。
当然，在房地产企业和项目层面，并不是都很高。兰德咨询建有220家房企的运营数据库和近千个典型项目库。数据显示，不同企业、不同项目的土地成本占比相差非常大。例如，万达的平均土地成本占销售均价约10%，龙湖约18%，万科约25%。另外，一般说来，一线城市的土地成本占比通常高于二线城市，比如北京有些项目的楼面地价占销售单价高达60%以上，甚至“面粉比面包贵”；二线城市通常高于三线城市，以此类推，在一些四五线城市，有些项目的土地成本可能只有10%左右。据了解，以旅游地产开发为主的雅居乐和重点布局城市郊区的碧桂园，土地成本都很低。无论高低，土地成本无疑都是开发成本的大头。
相对而言，开发成本中的前期工程费、建安工程费、基础设施费和配套设施费等，属于工程费用，虽然也是开发成本的主体之一，但比较“刚性”。近年来，因为开发商要拼卖点、搏品质，成本不得不上升，而且增幅较大。
资金成本是另一个成本大头。房地产开发是资金密集型行业，加上这些年房企基本都是债养债模式，资金成本高无疑是房企的切肤之痛。到底有多高？能从两个方面看出，一是金融机构的高利润，二是房企的高息率。金融机构利润之高就不展开说了，仅工商银行2014年净利润就高达2763亿元，估计“四大行”比房地产全行业几万家企业的净利润之和还要高。因为房企年报中看不出全部有息负债额，而且负债利息支出部分要资本化，部分算作财务费用，所以我们通常将资本化利息支出和财务费用之和视为资金成本。公开资讯和我们的推算结果都显示，近年来，算上信托、基金等，房企有息负债加权平均息率是10%左右。
截至4月9日，有82家沪深港上市房企公布了2014年年报，占总量197家的41.6%。据兰德咨询统计，82家企业中，净利润共计860.4亿元，同比增长6.09%，而资金成本共计582.15亿元，同比增长26.9%。资金成本中，财务费用达170.3亿元，同比增54.4%；利息支出为347.01亿元，同比增长17%。其中财务费用，82家企业中，有70.7%的企业财务费用有不同程度的增加，其中有46.4%的企业财务费用增长率超过了50%。82家上市房企2009-2014年财务费用及平均财务费用率情况见下图。
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税负高无疑是房价高、房企利润低的另一个原因。依照当前税制，涉及房地产开发企业的税费有11种。这些税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、房产税、土地使用税、耕地占用税、个人所得税、印花税和契税等。这11种税费中，营业税、土地增值税和企业所得税是房企的三大税种。因为2014年年报还未全部发布，我们看看往年的数据。据不完全统计，2013年上市房企净纳税额与净利润之比为1.15:1。也就是说，房企每赚2.15元，就要被征收1.15元。另据新华社记者统计，2007年至2012年六年间，A股上市房企全年净纳税额与净利润之比通常保持在1:1左右。
除了税，还有各种杂费。房地产项目开发过程中到底有多少杂费？恒大集团曾经对公司有投资项目的130多个城市的审批状况进行过统计。结果发现，从买地到竣工交楼，再到给业主办理房产证，虽然每个城市情况不一，但也少则盖50多个章，多则盖110多个章。当然了，几乎盖每个章，都要收费。据恒大统计，收费少的城市也有37种杂费，多的有157种。
据兰德咨询统计，与房地产开发相关的11种税费，约占房价的13%-15%；各类规费、杂费，约占房价的8%-12%——税费全部加起来，约占房价的20%-25%，有些三四线城市甚至高于25%。
资金成本和税费到底吃掉了多少利润，从房企利息支出、纳税额和净利润对比可以看出端倪。2014年，万科实现净利润157亿元，资金成本和纳税额合计是126.05亿元，与净利润之比是0.79；其中资金成本是72.6亿元、纳税额是51.24亿元。金地集团净利润39.97亿元，资金成本和纳税额合计是44.95亿元，与净利润之比是1.12；其中资金成本是31.21亿元、纳税额是13.74亿元。招商地产实现净利润44.17亿元，资金成本和纳税额合计是50.28亿元，与净利润之比是1.34；其中资金成本是18.94亿元、纳税额是31.34亿元。
土地储备、资金成本，还有名目繁多的各种税费，一项项加起来，结果就是成本越来越高。因为近年来商品房施工面积和库存面积都很大，市场竞争越来越激烈，房地产企业的售价压力也越来越大，所以大都不敢冒然涨价。于是，两个因素相互夹击的结果是，房企利润率越来越低。
近年来，房地产开发企业的毛利率和净利率分别以年均下降2.5和1个百分点左右的速度在快速走低。依次趋势估算，2015年行业利润率很有可能击穿10%红线，房地产开发也将会进入中利行业之列。
如何控制成本？
关于成本控制，相关文章很多，但绝大多数文章尽管说的都是全过程、全成本，其实内容还是重于如何控制工程成本。在此，我们真正说说如何控制全成本，但限于篇幅，只说重点。
首先是土地成本控制。我们推算出各家房企土地成本占比后发现，占比较低的几乎都是以产品模式为先导的企业，例如万达、碧桂园、雅居乐。有必要指出的是，虽然有些企业的土地成本也很低，例如中信、鲁能等，以及近年来转型旅游地产的一些企业，但因为周转率低，企业及项目率并不高。所以，要控制土地成本和提高率，首要考虑如何做到模式先导，如何提高周转率。要同时做到这两者，产品系列化、标准化是必由之路，万达、碧桂园即如此。
其次，要转变成本控制重点。我们注意到，绝大多数房企都习惯并擅长于工程费用控制。通常做法是，设定成本控制目标，由成本部门进行总体控制，并分解到各部门。几乎所有管理咨询机构也基本按照“三全”（全成本、全过程、全员）理念进行成本管理体系设计。这些做法的实效如何呢？显然不太理想！
企业应该意识到，传统的成本管控方式几乎没有多少挖潜空间了。比如建安工程费，其实已非常透明，挖潜空间已极为有限。如果一味地压价，且不说很难与“乙方”建立起长期战略合作关系，而且也难以保证工程及部品质量，甚至会出现“质量门”事件。因此，企业该做的已不是反思了，而是要全面改变传统的成本管控方式。
传统的，恰是低效甚至无效的；被忽视的，往往是有很大挖潜空间的。通过研究成本费用利润率较高的企业的成本管控方式后发现，资金成本和三项费用才是成本控制的重中之重。
要控制资金成本，首先要优化调整“结构”。在研评7的“结构”专题中，我们曾说过房企的资产负债结构、资金池与现金流结构，在此不再赘述。其次，要千方百计地提高效率。道理很简单，假设一个项目土地成本和前期投入10亿元，按10%息率计算，每天的资金成本就是27.4万元。大量事实证明，提高效率是降低成本的有效方法，而提高效率的有效方法是提高推行产品线开发来提高周转率。
至于项目层面的开发间接费和公司层面的三项费用，在成本中占比并不高，但因为属于可控成本，也是房企成本控制的重点。兰德咨询统计结果显示，不同企业三项费用率高低差别非常明显。详见下表。
第三，做好成本利润优化是关键。尽管行业平均利润率越来越低，尽管刚性成本越来越高，但毕竟说的是行业总体趋势。就任何一个企业来说，不要对提高利润和降低成本失去信心。恰恰相反，只要改变传统方式，从战略高度，统筹和优化好价值成本，完全能控制住成本，并把降低的利润率给拉升起来。成本利润示意图见下图。
特别强调的是，成本管控的落脚点绝不是制订一堆制度流程和没有数据的空白表格，而是要转变管控方式、方法和关键点，并制定出明确目标和具体措施。这也是很多企业有制度流程，甚至还有相关软件，但成本管控实效差的主要原因。管理，包括成本管理，重要的是方向方法，是内容数据，是简化管理动作，并实行成本费用控制硬目标、硬约束和严格监督等措施。
从成本角度来讲，未来的房地产市场，将是比拼“精巧”的时代：谁的产品精巧，谁的价值成本优，谁的费效比低，谁的价值链上利润源多，谁就更有降价的底气。所谓底气就是，假设房价下降10%（不算多），有的企业可能还有10%的利润，而有的企业可能是零或负利润。
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