[摘要] 农民工市民化会扩容需求，但房地产行业重要的变革还在供给侧，也就是房地产企业主动优化城市布局，优化产品线，丰富房地产产品与服务的内涵。
靠农民工去库存的传闻，终于在昨天的政治局会议上落了地。政治局会议再次把“化解房地产库存”作为核心议题之一，凸显了经济形势的严峻和部分三四线城市的高库存风险。这次的招数是把“加快农民工市民化”作为了房地产去库存的着力点。具体做法可能是，通过户籍制度改革，让农民工进城落户更容易；通过改革公积金制度，把农民工、个体化纳入其中；通过财政补贴、退税或税收减免方式，帮助农民工在城市里购房。
虽然这则消息迅速刷屏了地产人的朋友圈，但大部分人其实并不是很看好对楼市的实质性利好。原因一部分或在于，把农民工市民化、阶层平权这一社会体制改革和房地产去库存结合起来，难免给人一种怪怪的感觉：谁能想到，农民工多年来享受不了的社会权利居然是为了消化房地产库存的目的而促成？更加理性的分析，是对农民工的收入与购买力存疑，对他们的信贷消费习惯存疑，一个显然的问题是：农民工如何承受城市高房价呢？
我的看法，这些质疑不无道理。但我对“农民工市民化化解房地产库存”持充分乐观态度，这一系列政策的出台和落实，将有效化解三四线城市需求不足的问题，并且成为中国房地产持续发展的强大动力，有望成就真正的房地产铂金十年。
从道义情感的角度，给农民工市民权利，以消化房地产库存，这个逻辑听上去着实刺耳，似乎让人有些对不起农民老大哥的感觉。但要知道，在中国许多改革都是问题导向的，所谓倒逼改革，有着极强的现实意义。无论出于什么目的，平权改革总是好事。
从市场需求本身的角度，讨论农民工市民化能否扩大住房需求，首先要对“农民工”这一老词有新的认知。今天的农民工已今非昔比，80、90后的第二代农民工和农民工二代已成为主力，这部分20-35岁的新生代农民工在目前的1.5亿跨省流动农民工中占80%份额，十年内这部分群体人数将突破2亿。如何客观全面的认知这部分群体，是理解未来中国社会，理解房地产市场变化的重要任务。
代农民工注定是城市“过客”，他们来自农村，根在农村，归宿也在农村。来城市打工赚钱，终是为了回老家盖房或供子女读书。但第二代农民工不同，他们或者中学毕业后就来到城市，或者就是随农民工父母出生并成长在城市。这部分农民工，国家称之为新生代农民工，他们“新”在年轻，“新”在没有务农经历，“新”在对城市生活更强的憧憬和向往，“新”在更少的家庭负担。受教育程度相对高，职业期望值高，物质和精神享受要求高，工作耐受力低，这一点上他们和城市人群并没有天壤区别。剁手党们每天接触的快递小哥，他们的收入可以超过写字楼里的白领。更重要的，这一两亿人根本不可能再回到农村，在城镇置业安家是他们必然的归宿。
所以，被房地产去库存倒逼出来的农民工市民化，或者新型城镇化相关的户籍、社会保障等制度改革，将进一步扫清新生代农民工在城镇安家置业的障碍，加快他们进入房地产市场的步伐，为楼市去库存乃至长期发展提供源源不断的动力。
当然，新型城镇化的发展不会改变房地产市场城市分化的格局与趋势。人口的净流入或流出，显然是影响房地产市场根本的因素。只有有产业支撑，宜居或者宜商的城市，才能吸引到高级人才，吸引到新生代农民工，才能产生房地产需求。中国人口流动包含正反两个方向的力量。一方面，大城市的吸附能力依然较强，继续吸引人口向大城市流动。另一方面,农民工的老龄化、大城市生活成本的提升及中西部的发展，使得人口回流的趋势明显。近几年河南、湖北、湖南、安徽、重庆等省市人口大量回流(估计08年至今已回流6000万以上人口)，亦是这些省会城市市场活跃的重要原因。从总体而言，在国家新型城镇化政策引导下，三四线城市的政策应更加灵活、更加有力，也更能享受农民工市民化的红利。
无论新型城镇化的推进进展如何，中国房地产总体结构性拐点的趋势依然不变。农民工市民化会扩容需求，但房地产行业重要的变革还在供给侧，也就是房地产企业主动优化城市布局，优化产品线，丰富房地产产品与服务的内涵。在农民工市民化这一大的政策背景下，我们则更要主动关注和研究这批新生代农民工，尊重他们、读懂他们，从而服务好他们。谁能抓住这数以亿计的市场群体，谁就可能赢得房地产新十年。
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