[摘要] 业主和物业之间的矛盾正越演越烈。一方面，业主抱怨物业的服务不到位、乱收费、收支不透明；另一方面，物业抱怨成本上涨、经营困难、催讨物业费难、使用维修基金难。
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问题篇
业主和物业之间的矛盾正越演越烈。一方面，业主抱怨物业的服务不到位、乱收费、收支不透明；另一方面，物业抱怨成本上涨、经营困难、催讨物业费难、使用维修基金难。
双方都把破除这些魔咒的希望寄托于业委会的成立。同时，海口也将力争在2017年成立业委会的小区达80%以上。
然而，南国都市报记者走访发现，业委会从成立到运行到监管都面临诸多难题。
“因为这条路充满荆棘，困难重重。”海口绿色佳园小区的业主陈聪(化名)甚至将成立业委会看作“启蒙运动”。
一方面业主抱怨物业服务不到位、乱收费；另一方面物业抱怨成本上涨、经营困难……海口成立业委会小区仅三成，且有相当一部分业委会运行不规范
业委会头上的“四大魔咒”
A破冰难
业主和物业矛盾寄望业委会
千家新村小区5000多户业主正期待一场彻底的改变。
2010年，该小区在海口环境整治考评中，获评差住宅小区。近日，美兰区白龙街道对该小区的环境卫生进行了全面整治，城管部门对小区物业管理公司进行顶格处罚49999元。3天时间，工作人员竟从该小区清理各类垃圾100多吨。
业主也埋怨物业，管理不到位，乱收费。物业公司也埋怨：经营困难，物业费每平方米不到五毛钱，想涨价一直涨不上去，公司只能降低服务标准，削减人员，并依靠其它收入弥补。
糟糕的服务换来了业主的骂声一片，双方矛盾加剧，仿佛一个“魔咒”，缠绕着整个小区。
这并非个例。据了解，物业公司为了弥补台面上的亏损，积极节省支出、拓宽收入渠道。这也滋生了许多物业公司违规收费、大面积裁员、违法用工，甚至恶意出租小区公共资源获利。
“没有大路走，物业只能走进阴沟里。”一位从业者说，一些物业服务企业已到“破罐子破摔”境地。
出路似乎只有一条：成立业主委员会。
海口市物业管理行业协会有关负责人表示，小区业主委员会与小区物管是一种沟通协调的关系，但由于小区缺少业委会这一中介沟通协调环节，业主与物管对话的平台缺失，导致沟通不畅，终演变成了一种对抗。
该协会一负责人表示，业委会的成立有利于业主监督物业企业履行物业合同的服务质量，有利于必要时对公共维修基金的使用，还有利于解决目前物业企业经营方面存在的困境，对物业费和服务质量的要求进行协商。
只不过，这首先需要破冰，需要业主配合。
据2015年年底的数据显示，全省推行物业管理的2263个住宅小区中，成立业委会的仅622个，仅占总数的27.4%。其中海口仅占推行物业管理小区总数的35.7%，很多小区业主甚至对业委会一无所知。
B成立难
人难齐心入住率低难具成立条件
“已有将近十年没有业委会，是时候再次成立了。”绿色佳园业主陈聪说这句话时，语气里透露出来却是无奈。在过去半年多时间里，他和热心业主的努力并未获得太大进展。而在那之前，另一个发起业委会的业主陈林海(化名)已经对成立业委会灰心了。
绿色佳园小区现有住户759户、2000多人，入住率高达80%，属于入住率较高的小区，具备“较好”的成立业委会的条件。
2004年，该小区就成立了业主委员会，但在2007年没有及时换届，终解散。近两年来，一些小区业主对物业的意见越来越多，却缺乏反映和维权的渠道。
陈聪说，物业费没有经过业主同意就涨了，小区收支状况未公开透明，小区路灯坏了不积极修等。部分热心业主开始构思成立业委会。
陈林海自费打印倡议书，挨个楼栋张贴。一开始，他有很大的决心，但遭遇了各种挫败之后，陈林海的态度发生了巨大变化，他说“打死也不掺和了”。陈聪对此很是理解，“可能他的热情受到了业主质疑，伤心了。”
去年下半年，陈聪联合几名业主力推此事，同样困难重重。一方面，小区结构复杂，很多业主都只会为自身利益着想，对成立业委会没有热情。部分业主发起时，有反对的，有不理会的。好不容易成立了一个Q、Q群，拉了100多人，经常有业主一言不合就退群。
“很少有业主会为公共利益着想。”陈聪叹息说，“这是一个启蒙运动，不断宣传，才会逐渐改变业主态度。”
事实上，业委会成立难，是海口有物业管理小区面临的共性问题。
海南省人大常委会在一份调研报告中称，海南省成立业主委员会的小区多为早期开发项目，规模小，本地居民占多数，而未成立业主委员会的小区多为候鸟型小区，入住率低影响了业委会的成立。
一位业内人士举例，西海岸有个小区入住率不到一成，有的业主两三年不回来一次，物业公司找不到人，召开业主大会成立业委会无从谈起。
C运行难
无经费无经验业主参与意识不强
人们很容易关注到业委会成立难，可很少有人知道，业委会的运行同样困难重重。
一位业内人士指出，很多业委会的成立基本都是被逼出来的，当主要矛盾消失后业委会也跟着慢慢消失，后继无人；即使没有消失，业委会往往也是惰于履职，形同虚设，长期处于瘫痪或半瘫痪状态。
在海口，甚至有很多业委会任期届满后，未能及时改选备案，终失效解散。
业委会是一个非专职化、非工薪化的松散自治组织，委员都是由一些热心业主拼凑起来的“杂牌军”，很难真正懂得相关法律知识，以及物业管理背后的问题所在。
海口市住房和城乡建设局物业管理处处长张利民说，很多业委会甚至只会行使一种权利：“炒”物业公司。这无疑加剧了业主与物业的矛盾。
“很多业委会终变质，无法发挥作用，很大的原因是专业知识的缺乏，不懂如何运行。”亚洲豪苑北区业委会主任蔡海平说。
业委会运行中碰到的大的困难莫过于业主的不配合。
海南省人大常委会的调研报告中指出，一些小区业主参与意识不强，业主大会因多数业主不愿参加而无法召开。根据对业主的调查问卷统计结果显示，对小区业委会不了解的业主占到了60%。
典型的例子是万恒城市花园小区。
2006年，万恒城市花园小区的业委会终于成立起来。但随后召开的3次业主大会，小区820户业主，每此到场人数仅50人左右。终，万恒城市花园小区业委会成立两年后宣告结束，成了“空壳”。
此外，经费也是一个大问题。业委会是由少数热心业主担任，没有工资，很多人甚至得自掏腰包，这也限制了业委会的运行。
D监管难
部分业委会运行不规范不作为
业委会由小区全体业主产生。在小区内，权利大。
4月15日，海口大英街的正庄大厦内，业主胡心瞥了一眼墙上斑驳的物业贴的宣传单，叹了一口气。
“感觉乱糟糟的。”胡心说，原来的物业公司做得好好的，但后来成立了业委会，解聘了原物业公司，却聘请了一个更糟糕的物业公司。
事实上，现在小区的业委会早已经失效。原小区业委会成员冯先生，从去年7月起找业主签名，希望成立新的业委会。可直到现在，他只“筹”得58张支持票和15张“保留意见”票。
小区物业公司负责人杨汉对于这个已过期几年的业委会有很多无奈。
“他们经常提出很多无理要求，主要是以私利为目的。”杨汉说，业委会早已失效，但业委会的章，却依然经常出现在各种地方。
如今，无论是原来的业委会还是物业，胡心都不满意。小区内甚至流传着业委会个别成员求私利损害公共利益的传闻。
胡心说：“我觉得对物业要监督，对业委会也要监督。”
然而可以预见的是，权利一旦缺乏约束就容易滋生各种问题。
海南省人大常委会调研报告指出，从目前已成立的业委会运行情况来看，有相当一部分业委会未按规定履行职责，存在运行不规范、不作为，甚至乱作为的现象。
海口市住建局物业管理处处长张利民补充说：“不规范的业委会可能占到了90%以上。”
该报告还指出，一些小区的业委会没有制定管理规约，对业主反映的问题置之不理，对业主与物业服务企业的矛盾不管不问不协调。此外，由于业委会没有经费，无人监管，致使个别业委会委员利用续聘或选聘物业服务企业、与物业服务企业协商使用公共部位等时机，趁机谋取个人私利，损害了全体业主的利益。
与其说业委会是监管难，不如说是缺乏明确的运作规范。那么，一个优质的业委会应该具备那些要素？
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