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陈明辉:“X+地产”或将是未来房地产市场的发展趋势

房天下   2017-03-22 09:16

[摘要] 2017年海南楼市突然爆发,尽管政府“去库存”等政策频出,海南楼市依旧是涨声一片。对于购房者而言,还是一房难求,这些价格的背后是否有强有力的支撑?价格是否还会持续上涨?

2017年海南楼市突然爆发,尽管政府“去库存”等政策频出,海南楼市依旧是涨声一片。对于购房者而言,还是一房难求,这些价格的背后是否有强有力的支撑?价格是否还会持续上涨?未来的海南房地产市场将是怎样的走势?锦诚咨询总经理陈明辉,通过全面梳理海南房地产市场,为现场嘉宾献上了一场精彩绝伦的“X+房地产”盛宴!

政策利好 楼市繁荣

2016年,海南政府出台“双暂停”“去库存调控政策,这一政策利好,引发万达、融创等品牌地产开发商纷纷进驻海南并加速布局,尤其在琼北地区表现非常突出。而随着城市配套落地升级,海南房地产市场日渐成熟,在楼市中表现优异,中央对海南楼市给予了非常大的关注,政府对海南的数据也非常敏感。

据海南省统计局历史高备案数据显示,海南商品房成交面积1508.53万㎡,成交金额为1490.20亿元,成交均价为9878元/㎡,整体呈现一个量升价稳的发展态势。2016年是海南房地产市场在市场的一个正名年,2015年全省的成交率接近900万,已 过2011年国际旅游岛建设后海南市场的高点(800多万)。为何这两年市场呈现一片繁荣?

锦诚咨询总经理陈明辉表示主要有三大原因:其一,海南房地产市场有很稳定的客户群体,这是一批对海南有度假、养老、养生需求的客户群体。其二,海南房地产市场的竞争格局发生了变化,前十名的竞争格局以及区域价值的竞争格局基本形成。其三,除了海口、三亚、陵水这些相对火热的城市,其他城市的开发商仍然处于一个较为被动的形势,面对市场行业周期发展的时候,开发商有很强的不确定性和被动感。其四,转型成为过眼云烟。在市场乏力的时候,企业往往有壮士断腕的决心,一定要从企业的发展战略上去扭转被动的局面,而在2016年,企业对转型之说并无动作。

楼市上涨 价值回归

2017年初,海南楼市全面爆发。这既是意料之中,又是想象之外的事。2017年核心城市异常火热,中心城市的价格逐步上涨。出乎意料的是,以往不是传统的强势区域,不是传统的强势项目,如今涨幅却超出了市场应该有的发展速度。

对此市场的突变,业内人士看法不一,有人认为这是个平稳健康发展的市场,也有人认为这市场存在炒作,价格虚高,不是个良性发展的市场。基于这个背景,锦诚用两个月的时间对海南的市场进行了一个摸盘,1月份以后海南的市场将会是什么样的发展?用数据说话!

根据海南商品住宅市场2017年1-2月份量价数据显示,海南整体楼市量价齐升、从南北两极向全省蔓延;0项目集中度加剧,成交贡献量占全省近30%;除此以外,在价格上,海南重点城市(主要是海口和三亚)、个别板块浮动较大。市场如此火爆,那海南还有多少房子可卖?据海南省统计局数据显示,全省房屋待售面积为1271.84万㎡,其中有效库存大幅减少,但库存值仍高。如此发展下去,未来海南市场还是存在一定的风险的。

对于海南楼市爆发的核心原因,锦诚咨询总经理陈明辉先生分享了个人的见解。核心的原因是,由于国家对货币流通政策的宽松,导致资金潮下资产荒。其二,是行业上升周期下的板块轮动。在行业量价都在增长的大环境下,海南楼市的量价上涨相比更高一些。其三,是置业者的非理性、跟风效应。由此可见,高速增长的成交量短期不具有持续性!

谈到市场的火爆,就不得不说开发商和置业者关心的价格问题。为了得出较为真实合理的市场评判,锦诚把海南楼市从2010年到2017年1月份的价格进行了梳理,通过海南楼市发展的多年对比,回过头来看市场价格,这其实是房地产市场价值的回归。

“X+地产”模型 房地产市场的发展趋势

2016年,海南楼市已经正式进入1000亿+规模的市场平台,按照国家统计局数据,海南2016年1490亿的成交金额将排在的第16位。而就2016年北上海一线城市与海南省商品住宅销冠项目情况对比看来,单盘成交面积与成交金额不相上下,可见,海南市场的高集中度赋予单盘比肩一线城市的量级。

海南楼市能进入1000亿+规模的市场平台,离不开开发商精准的拿地与开发的选择。对于海南项目的开发,以往开发商主要以休闲、度假、养生给项目进行定位,实现地产+配套的形式。然而,地产+配套的模型非但没有产生预想中的效益,后期需要不断对商业等配套进行投入,地产还卖不动,没有太多的回现空间。此时,“X+地产”模型应运而生,“+地产”这是政府在规划上对企业,乃至整个行业的要求,同时还将是海南楼市发展的一个趋势。观澜湖、亚特兰蒂斯、长影100、万达城这些项目的落成,正是“X+地产”模型的一个全新展示。

未来,海南房地产市场发展战略与方向将是服从市长,敬畏市场。而在“产业+地产”模型中,产业可以在农业、金融、医疗、会展、互联网等中进行选择。这些产业方向,应该是服务于旅游、服务于区域、而不是仅服务于地产社区的配套。同时,结合政府的相关政策,开发商可以进行全域旅游发展空间思考。比如,2017年海南省安排开建的省重点项目888公里环岛旅游公路、100个特色小镇的建设,开发商可以对旅游风景道周边区域进行开发布局、或者参与特色小镇的开发等。由此可见,“X+地产”模型或将是未来房地产市场的一个重要发展趋势。

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