海南楼市调查: 房价进入平稳期 开发商探路转型

自由贸易区（港）、国际旅游城市、全域限购、备案价格指导……对于海南房地产市场，当下，诸多利好消息与市场调控政策相互交织。尤其是全域限购政策实施以来，海南（楼盘）楼市成交趋淡，房价逐渐进入平稳期。

近日，《中国建设报•中国房地产》记者实地走访了海口、三亚（楼盘）等地的房地产市场，发现与往年“国庆黄金周”销售旺季不同，今年海南楼市“金九银十”褪色明显。

政府以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，在此形势下，海南房地产正在步入一个新阶段。

“具备购房资格的人少了，销售人员也减少了。在没有客户的房产中介公司里，有的销售人员去广东、广西（楼盘）、云南等地了，还有的转行去送外卖了。”海口市海甸岛某项目的销售人员对记者说道。

房地产开发企业感受最深的莫过于成交量下降。“全域限购政策对房地产市场影响很大，首当其冲的是销售市场。以前，海南房地产很大一部分消费力量是岛外人群。全域限购政策把这部分潜在购房者排除在外，而岛内购买力不足以支撑现有的开发量。”某房地产开发企业海南区域的一位销售经理表示，现在岛内很多开发商处于观望状态，有的已经开始探索转型。

“金九银十”明显褪色

以往，“金九银十”是海南楼市的销售高峰期，如今已成为历史。

今年1月，海南省省长沈晓明表示，未来五年，海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，决不让海南变成房地产加工厂。

今年4月，在海南建省和成立经济特区30年之际，中央宣布将在海南全岛建设自由贸易试验区和探索建设中国特色自由贸易港。这触发了敏感的房地产神经，海南的房价一度上扬。

4月22日，海南将限购区域扩围至全省，迎来全域限购时代。从数据来看，全域限购对市场影响明显。5月，全域限购后的个月，海南全省完成房地产开发投资133.55亿元，同比下降22.1％、环比增长2.7％；全省商品房销售面积116.56万平方米，同比下降34.1％、环比下降18.8％；销售金额168.56亿元，同比下降13.0％、环比下降28.1％。

但是在海口、三亚等城市，房价仍出现较快上涨。根据国家统计局发布的6月70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况，海口环比涨幅、达到3.9％，三亚涨幅为3.2％、也排在前列。此后两个月，海口、三亚的房价涨幅依然保持较高态势。8月，海口房价环比上涨0.9％、同比上涨21.4％，三亚房价环比上涨0.1％、同比上涨21.2％。

对此，8月17日，住房和城乡建设部约谈了海口、三亚等城市的市政府主要负责人，要求对房价过快上涨引起高度重视。之后，海口、三亚两市分别出台了相关措施。三亚市要求，此前已经申报销售价格备案但尚未销售的商品房项目，开发商要依据开发建设成本合理确定或调整销售价格，重新申报销售价格备案。海口市表示，针对缺乏价格备案标准、部分企业项目备案价格虚高的问题，将加强源头管控，强化“一房一价”备案管理。同时，要求对价格虚高备案的在售项目“回头看”，重新调整备案价格；对新备案的项目，要比较同地段、同类型、同品质在售项目的网签均价，从严管理、不得上调。

“全域限购是总的政策基调。为了抑制房价过快上涨，近几个月来，政府还陆续推出了政策‘补丁’。比如，针对部分价格走高的楼盘，政府约谈开发商；口头指导新房的备案价格，超过17300元/平方米的项目很难入市。”海口一房地产开发企业负责人告诉记者，政府要求严格执行调控政策。

“融创中国位于海口观澜湖的项目，售价曾一度达到每平方米3万多元，被政府约谈后每平方米降了1万多元。”有知情人士表示，虽然政府只是口头传达了备案价格指导，并没有硬性的明文规定，但对市场影响是显而易见的。

在海口市海甸岛板块，某改善型项目因给出多次折扣而受到关注。据销售人员介绍，该项目有3个在售地块，价格在21000元/平方米~28000元/平方米不等。“这批房源在今年上半年就已经拿到了预售许可证，不受政府口头备案指导价的限制，但是购房者可以享受到多次折扣优惠。”

打折、降价也出现在三亚的楼市。在迎宾路，万科湖畔度假公园销售人员介绍称，该项目房源的备案价格在29000元/平方米左右，打完折后每平方米可降3000元。“我们也很为难。客户少了，不降价很难销售。但又不能随便降价，怕引起矛盾。”该销售人员说道。

在全域限购的同时，海南打开了人才引进的“窗口”。5月，海南省公布了《百万人才进海南行动计划（2018年~2025年）》，争取到2020年，吸引各类人才20万人左右；争取到2025年，实现“百万人才进海南”目标。对此，记者致电海口市琼山区户籍管理部门，工作人员称，相关人才只需要准备好劳动合同和相关材料，提交后等待核验即可。

开发商探索转型

在强有力的政策调控下，海南房地产市场的变化对于房地产开发商而言，也不失为一次机遇。

“虽然全域限购和各种调控政策对房地产市场影响很大，但这并不是针对具体某一企业，而是所有企业都要面对的。可以把这理解为一次市场洗牌，企业只有适应形势、不断转型升级才能活得更好。”某央企房地产集团文昌区域营销总监告诉记者，该集团正在探索转型和业务升级。在海南区域合理安排产品推售节奏、严格执行销售备案制度，以维护正常的房地产市场秩序。此外，还加强了对自由贸易区相关政策的研究，加大国家鼓励支持的项目的开发建设力度，打造新的增长点。

在海南房地产销售额排名靠前的恒大、碧桂园、雅居乐、融创中国等几大开发商也都在探索多元化发展。例如，融创中国正在海南发展文旅产业，还与三亚市政府签署了战略合作框架协议，计划打造旅游产业生态圈。此外，以打造休闲产业为主的观澜湖集团，正在海口围绕体育、影视等产业展开深入布局。

“海南全域限购打乱了房地产企业开发销售的节奏，企业面临着较大的资金和运营压力。文旅是海南岛的优势产业，但传统住宅产品直接转型文旅项目很困难。”中国城市发展研究院投资部主任刘澄认为，已经进入海南市场的房地产开发企业仍需进一步探索转型路径，尚待进入海南市场的房地产开发企业应考虑土地区位、用途以及产品定位等，大量的单一住宅产品已不再适合海南市场。

值得一提的是，碧桂园在推动海南建筑业转型升级方面独树一帜。SSGF建筑产业工人培训基地已落地海口。据了解，该基地由碧桂园集团海南区域、中国建筑第二工程局、中国建筑第四工程局、广东腾越建筑有限公司、中天集团等联合建立，通过企业搭建培训平台，让行业、社会、学界等各方广泛参与培育新时期建筑产业工人，助力建筑业转型升级，实现高质量发展。此外，碧桂园也在多元化业务方面进行了相关布局。

近日，中国（海南）改革发展研究院院长迟福林在一次论坛演讲上表示，未来，人口增长将为海南房地产提供机会。海南房地产可向养老、医疗、健康等方向发展，企业应在增加服务功能等方面尝试转型。

房地产走向何方

近期，海南省审计厅启动了对海口、三亚、文昌等8市县落实房地产调控政策情况的专项审计调查。据介绍，此次调查以房地产调控政策为主线、以贯彻落实和执行效果为抓手，旨在充分挖掘和查处各种违规违纪行为、督促建立和完善房地产长效机制、促进房地产业平稳健康发展。

一系列调控政策让海南房地产成交趋淡、房价进入平稳期。未来一段时间，海南房地产政策仍将趋严。近日，海南省住房和城乡建设厅联合海南省委宣传部、海南省公安厅等８部门印发了《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动方案》，通过联合执法，重点打击投机炒房行为、房地产“黑中介”等各类房地产市场乱象。

在各项政策下，海南省去除经济对房地产的依赖效果明显。根据海南省统计局的统计数据显示，今年1月~8月，海南房地产开发投资额1087.28亿元，比上年同期累计减少13.2%。其中，住宅开发投资额841.04亿元，比上年同期减少5.2%。全省房屋销售面积1055.47万平方米，比上年同期累计减少34.1%；房屋销售额1553.65亿元，比上年同期累计减少16.7%。

“海南的房地产市场要随全岛产业发展同步布局，改变过去过度依赖房地产的发展模式。海南岛有着独特的地理优势和政策优势，并天然具备发展国际化现代服务业基础。开放与创新是海南加快新旧动能转换、推动产业升级的大方向。”刘澄认为，未来海南房地产市场应立足于服务自由贸易区（港）的建设。

据海南省发展改革委员会9月19日公布的信息显示，海南省将以发展旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导，围绕种业、医疗、教育、体育、电信、互联网、文化、维修、金融、航运等重点领域，以及基础设施、特色小镇、乡村振兴和军民融合发展等方面，为海南自贸区和中国特色自贸港建设起好步、开好局。房地产并未列在其中。

在迟福林看来，海南限购、限贷是不得已而为之。“要形成市场在房地产资源配置中起决定性作用的基本格局，核心是政府在保证基本住房需求前提下，实现市场的归市场、保障的归保障、政府的归政府。房地产市场健康平稳发展的长效机制包括采取必要的行政手段。此外，要加快住房租赁市场，满足多元化住房需求。”

此外，迟福林认为，海南房地产发展要抓住土地资源有效供给这一核心问题。土地资源稀缺、新增土地供给趋紧是导致房价居高不下的原因之一。解决这一矛盾要率先实现城市土地市场与农村土地市场的统一，优化土地供给结构。