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平衡与发展，十四五房地产新态势 博鳌论坛·2021（第17届）房地产年会今日正式启幕

房天下  2021-12-27 09:14

[摘要] 2021年12月27日-28日，博鳌论坛·2010（第17届）房地产年会将在海南·博鳌隆重主办,本届年会以“平衡与发展，十四五房地产新态势”为主题，在新的的形势和背景下，探讨中国房地产的未来方向。

新起点，新征程，新机遇，新格局，在“两个一百年”奋斗目标的历史交汇期，在国家双碳战略背景的倡导下，顺利开启十四五规划发展目标，具有承前启后的特殊历史意义。“十四五”期间，也是中国房地产业转型发展的关键时期，国家正在推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。2021年前三季度，房地产调控政策密集出台，特别是7.22会议后，各部委积极表态稳市场，热点城市政策亦持续完善“打补丁”，叠加信贷环境收紧，购房者置业节奏放缓，市场预期转变，房地产市场迅速降温。新房、二手房价格涨幅持续收窄，房价下跌的城市数量明显增加，商品房成交规模大幅下降，土地流拍、撤牌量增多，土地市场热度亦迅速下滑。近期在“房住不炒”总基调下，多个城市落实因城施策，微调楼市政策，出台“限跌令”以稳定市场预期，央行“两个维护”提振市场信心，四季度房地产调控政策是否会有改善？市场又将如何演变？

2021年12月27日，博鳌论坛·2021（第17届）房地产年会正式启幕,以“平衡与发展，十四五房地产新态势”为主题，在新的的形势和背景下，探讨中国房地产的未来方向，将设置主题演讲、嘉宾对话、专题论坛、答谢晚宴及酒会、“博鳌论坛·2021年度中国房地产风尚品牌奖表彰暨颁奖盛典”，“2021-2022·中国房地产行业品牌影响力杰出贡献企业/贡献人物榜单发布会”，“2021亚洲国际人居典范楼盘展播”，“同心共赢·筑梦2021”博鳌红色之夜欢迎酒会”、“地产领袖沙龙”、“土地价值交流及地产项目招商引资推介会”、海南房地产项目考察等多个环节的活动，同时覆盖宏观经济与房地产、趋势与未来探讨、企业模式与多元化、文旅地产与特色小镇等、装配式房地产等重大与热点话题。

活动主题：博鳌论坛·2021（第17届）房地产年会

主办单位：中国房地产品牌企业联合会、博鳌论坛·房地产年会组委会

活动时间：2021年12月27日9:00-18:00

活动地点：海南博鳌融创金湾康斯宾悦度假酒店金湾厅

以下为年会直播现场↓↓

9：00主持人： 邀请所有的嘉宾和领导移步到舞台一起合影留念

9：10主持人：尊敬的高处长、苗会长，各位嘉宾、朋友们，大家上午好！我是本次论坛的主持人一丹，欢迎各位企业家代表来到美丽的海南博鳌，出席今天的年会！17年来，博鳌亲历见证每一届年会，而博鳌也从一个小渔村发展到今天世界闻名的会议圣地。再过几天，我们即将告别不平凡的年份，2021年恰逢建党百年华诞，转眼间要挥手作别，寄望2022。当前，面对复杂多变的国内外环境，国内疫情形势依然严峻，影响巨大，同样也影响着房地产行业的发展。此刻，国内疫情防控也取得了阶段性胜利，影响巨大，同样也影响着房地产的发展以及我们现在社会也恢复了秩序，国家各项事业发展已回归常态，经济发展势头良好，后劲十足。这一年，我们收获了感动，收获了幸福，在党和亿万人民齐心协力和众志成城下，我们比以往任何时候都更加团结，更加努力，让人振奋，催人向前！在这个美好的时代，我们得以有机会再一次聚首，一起回忆那些感动人心的瞬间，致敬那些可爱可敬的逆行者们，续写新时代的英雄赞歌！

2007年，得益于博鳌亚洲论坛的启发，博鳌房地产年会的行业呼唤声应运而生，时势造英雄，一个又一个的品牌房企成长壮大，影响深远，这样一个被行业铭记的盛会也随行业的发展一路走过了16年，记录和成长这一段光辉印迹和发展历史。截止2021年，历届年会已累计出席人数6198人，累计出席企业3739家，已成为房地产行业影响力广泛的品牌盛会！ 

本届年会将围绕当前宏观经济形势和行业关注的热点话题展开学习和交流，将分享多场主题演讲和数据报告，同时表彰一批在当前形势背景下市场表现较为突出的项目、企业和人物，希望通过榜样的力量，发挥引领作用，推动行业发展。 再次感谢各位嘉宾莅临年会的大力支持！希望您的海南之行一切顺利！也预祝本次年会取得圆满成功！

9：15特邀嘉宾高真先生致辞

特邀嘉宾高真先生出席开幕式并致辞，十二月份召开的中央经济工作会议要求明年的经济工作要由稳字当头，稳中求进，积极推出有利于经济稳定的政策，引导金融机构加大对实体经济和小微企业、科技创新、绿色发展的支持，要坚持房子是用来住的不是炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障型住房建设，支持商品房市场更好的满足购房者的合理住房需求，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。

面对日益复杂的国际国内形势以及当前房地产企业和行业发展面临的机遇和问题，房地产企业要把握发展态势，探索发展方向，深化拓展业务，在变革中发现新机，在变局中打开新局，在这样的内外部环境下，我们要引导全行业在新形势、新常态下找准发展定位，坚定行业发展信心，挖掘市场多样化需求，创新转型，走高质量的发展之路。在此，我非常期待与在会的各位企业家能够集思广益，畅所欲言，共同研判，深入探讨寻求行业高质量创新发展的路径和探索实践。

9:25特邀嘉宾陈積治致辞

据统计，今年海南全省三季度生产总值达到4508亿元，同比增长12.8%，两个15%的所得税优惠政策减免了税收39.4亿，海南地区的生产总值、固定资产投资、社会消费品的零售总额、实际利用外资等经济指标增长速度居前列，这是多年来未有的现象，特别是海南的重点产业园区已成为海南经济活动的主战场和自贸港的样板间，据海南省发改委的公布，今年前三季度十一个海南自贸港重点产业园区实现了营收8891亿元，同比增长了147.3%，税收达到了402亿元，占全省税收收入的37.3%。这些指标完成了既定的目标，远高于全省水平，预计全年的营收可以突破万亿大关。建议有意来海南投资的十一个产业园区。

随着党中央国务院于2018年批准海南建设自由贸易港总体方案的初步落实，简单说就是优惠政策60条以及30条财经政策，特别是两个15%的税及个人所得税、企业所得税，四个减免三税，及企业进口自用生产设备、进口运营用的交通工具、进口生产原辅料、岛内居住购买进境商品分别在进口关税、进口环节增值税和消费税都是免征的，还有五大便利，贸易、投资、跨境资金流动、运输往来、人员进出以及数据安全有序流通，包括海南现在构建的五大信息产业，这些利好的政策待分布实施到位，特别是2024年底海南自贸港正式封关运作以后，可以预期海南的经济发展将迎来一个高速的快速的持续的发展，届时，欢迎在座的各位投资者，希望你们尽快选对时机，目前正是进入海南自贸港投资的时机。鉴于此，我个人建议有下面两个方面可以供各位参考。

，与房地产行业有关的配套产业，装配式建筑和智能制造。海南省委省政府把装配式建设、智能制造列为建设国家生态文明示范区的标志性工程，为了实现这个目标，海南从2018年起邀请了住建部科技与产业化中心，为海南制定了五年的发展规划，从布局上来讲，海南全岛有八个点两个中心园区是可以实施装配式建筑生产企业的入驻，同时对政府机构建立了联席制度，并且海南省的部门还专门启动了问责制，今年号海南省文章就是督察类，要求各市县各厅局行政部门必须按照海南省委省政府制定的统一规划有条件的要上，没有条件的也上，简单说凡是政府投资的项目超过五千平米的要配置装配式建筑，企业如果是小区楼盘的五万平方以上都要配备装配式建筑，这个目标达到50%。这个政策实施以后就延伸产生了装配式建筑构建的生产类布局，明年要求全省装配式建筑要全面铺开，按照规划，总的建筑面积要达到2355平方米，混凝土建筑面积要达到1666立方米，混凝土构件的需求量要达到116.5立方米，装配式建筑的构件要达到674万吨。

第二，为装配式建筑进行配套的装修。海南从2017年开始就要求房地产公司所有的建筑必须是带装修，拒绝毛坯房，这里就形成了所有的材料都要进行全方位，整体的落实包括要加强引进国内外先进的建筑门窗、防水材料、防震设备、给排水设备、整体厨房、卫生间，这是关于装配式建筑延续的产业。

特邀嘉宾陈積治先生

9:40论坛主办方、年会秘书长彭叶峰致辞

十七载创新求进，十七载筑梦前行，以匠心打造行业标杆，以品质引领行业风尚，在当前形势下，伴随行业发展的脚步，博鳌论坛房地产年会再一次呈现在我们的面前，理性发展，稳健经营，似乎是近一段时间房地产释放的一些有利的信号，如何看清形势，顺应时代和把握市场发展规律，是我们广大房地产企业值得思考的问题。准确处理和协调好这种发展的关系，未来才会走得更稳，走得更远。

从2007到2021，正是中国房地产行业走过最精彩的一段岁月，博鳌论坛房地产年会也一直伴随着中国房地产的发展一路成长，记录并见证着这一光辉历程，十几年来，房地产成为了关乎国民经济发展的重要行业，其意义和社会赋予的内涵和责任也在不断扩大，影响深远，前进的方向倍受研究与讨论，未来的道路也在不断探索前行。我们博鳌房地产年会也将继续扮演好推动房地产行业发展和经济转型的重要角色，一年一度的博鳌论坛房地产年会依然在扮演着激变中国地产兴衰成败重要的角色，当一群地产人在论坛创办之初聚集在海南博鳌小镇论剑激变之时没有人会意料到发挥行业桥梁纽带的思想阵营一直坚持了下来，并逐渐成为影响全行业专业性强的思想殿堂，十多年来，房地产江湖风云变幻，人和事在其中浮沉，博鳌见证了中国房地产行业和中国地产人的发展与起落，有故人逐渐离去，但他们曾经的意气风发值得我们记忆，他们开拓的道路也有无数人在接力前行，有新人不断加入，他们风华正茂，视野开阔，志存高远，而这些正彰显着我们这个行业的日渐发展壮大，观点碰撞，思想交锋，精英聚首，博鳌论剑给我们的东西就是它所激起的热情，2021一个非常特殊的年份建党百年是我国实现个百年目标向第二个百年目标奋斗进军的年，也是“十四五”规划开局之年，更是奔向2035远景目标的新起点，具有特殊意义。

这是我们的博鳌，一个不一样的论坛，一个致力于推动行业积极发展的思想平台，正在被越来越多的同行和朋友称道和赞许，我们也因此倍感荣幸，责任重大，意义非凡，博鳌论坛房地产年会也将继续经济发展形势着眼，紧扣行业的焦点和热点话题，探讨房地产发展的新趋势，承载着中国房地产辉煌成就与发展印迹。

主办方彭叶峰先生致辞

9:50演讲嘉宾高真就科技创新引领高品质住宅发展发表了演讲。

高品质住宅就是以环境相和谐共生，符合绿色可持续建设为理念，以统筹住宅建设全生命周期，从规划、建设、生产、维护、管理和更新等全过程为基础，通过绿色建造、智能建造，采用绿色低碳技术，新材料、新部品技术、信息技术等，尤其新材料对住宅品质的提升和房地产业的提升起了重要作用。现在我们国家新型材料突飞猛进，像部里跟西安建大搞的高研性混凝土还有跟上海的一家公司研制的以脱硫石膏为主体代替水泥的新型材料，对节能减排都有非常好的作用。高品质住宅的特点就是完整地配置，同步关注绿色建筑和健康建筑，兼顾经济效益和社会效益、环境效益。

科技推动高品质住宅发展，高品质住宅的特性，高品质住宅以绿色发展、以人民为中心的发展目标，我重点谈一谈综合性能，综合性能下一步可能在房地产从指导意见和部里可能要提出新的要求。综合性能主要是从适用性、安全性、经济性、耐久性等五个方面对住宅和一个小区综合性的评定，以绿色低碳、健康宜居、智慧智能为进一步往上推进和提升。实现高品质住宅的路径，一个是在建造方式上聚焦装配式建筑、建筑产业互联网、建筑机器人三大领域，这块是走在前列的，咱们国家像万科、碧桂园、金地、绿地、美好置业、中建科技等六家企业，实施重点，采取房地产企业牵头，建筑企业深度参与，试点城市全力支持等多方协同的模式。智能化和信息化技术也是重点的实现手段，依托互联网和大数据，提供智慧化运维、智能家居和服务，形成一个多功能、全方位的智能化系统，向高品质住宅的住户提供全方位优质可靠的安全服务。主要技术，居家安全自动化系统、可视对讲系统、一卡通系统，“十三五”时期通过性能评定的项目基本上都已经实施了，现在不断地在更新5G技术的应用。

演讲嘉宾高真先生

10:10演讲嘉宾苗乐如先生就《振奋信心坚定前行——展望2022》主题进行了演讲。

从三个方面分析，一是明年经济工作稳字当头，稳中求进。各方面要积极推进有利于经济稳定的政策。关节点有六个方面，宏观政策稳健有效，财政政策精准可持续，货币政策灵活适度，货币的流动性要保证合理充裕，促进消费要做到持续恢复，区域协调发展政策平衡性、协调性要保持一致。对于房地产行业特别是两会经济工作会议之后给我们明确了新的定位，它是把我们房地产业过去都是在城镇化过程当中民生保障当中提及，这一次是在深化供给侧结构性改革，畅通国民经济循环的部分作为主力军列入到经济发展的范围，与制造业、物联业、数字经济并行，新的要求是这么几个方面，坚持房住不炒定位，加强预期引导，探索新的发展模式，后面有些我自己估计，我认为最起码可能这方面要发展的，坚持租售并举，加快发展长租房，后面住的意思不仅仅是保障的，市场也需要这样来做，要在双轨运行当中体现租售并举，推进保障性住房建设，和之前强调的大力推进保障性租赁住房建设应该是文字上有所调整，表明我们在保障性住房建设的推进当中不仅要有长租房、租赁房，更有产权房等产权性的保障性住房也是重点，相对于租赁房来说，产权房保障性的政策实施项目的落地既能够减轻政府的负担，因为保障性住房产权房可以把基本投资收回来，可以扩大我们的保障面，对于我们不能买的商品房群体来说，我们也有一次财产性的不动产的增长机会。

商品房市场增加满足，合理的需求，我加了个“享受型的住房需求”，最后因城施策，这是必然的，因为我们市场分化明显，人口流出城市要去库存，人口吸收的城市要稳增长，要保住需求，所以促进良性循环和健康发展。

房地产业是支柱产业，是重要的基础性产业，是民生产业，是客观存在的。2018年到今年十一月份，房地产从相对消费来说，去年全年是44，今年一到十一月份是40，纯属住宅销售额36，从投资角度来看，房地产投资2018年是18，去年27，今年一到十一月份仍然占比27，住宅是20，直接间接从业人口一亿人，直接关系到我们产业的落实。就这方面来讲，我们今年度过了一个困难时期，但是恢复落实中央这个要求信号是强烈的，央行头一次公布专门的住房个人贷款余额38.1万亿，当月增加了4000多亿，较十月份多增500多亿，同比增长1000多亿，表明房地产是资金密集行业，在主要内容方面，我们的相关部门已经按照中央精神进行积极的调整。贷款、债券发行，的就是15号存款准备金下调，新增了两千多万亿。高层密集发声，9月22日第三次货币政策会议当中提出来了两个维护，之后央行和银保监会又提出了一个配合，这之后十月份刘鹤副总理明确提出来合理的住房资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展整体态势不会改变。根据各地的不同情况，整个方面的贷款金融机构是非常明确的。

这是第二部分，看到我们国家对我们的期望和支持。  作为我们自身怎么办？我认为勇担职责，坚定前行。首先，要全面领会两会精神。在这里我仍然加上不做短期刺激的手段，因为这次全会精神调整是对我们经济对我们房地产行业长期发展的要求，不是因为短期有困难有压力，当然有这方面的因素，因此我们长期理解中央政策，房住不炒，没有任何一个国家房地产市场炒的，不做短期刺激手段是对的，对于我们行业自身也是有利的。我们面临的问题是什么？要认知我们的发展阶段，首先我们实现了小康，人均居住水平有了很大的提高。第二，发展不平衡、不充分也是非常明确的，体现在四个方面，特别是高周转、高房价下的企业负债超三线购房家庭杠杆率过高，经济发展过度依赖房地产，这也是长期潜在的因素，也是必须要支持或者是要防止的。在当前下，贷款余额占新增的也好余额也好都是百分之二十几，2019年新增的是34%，我们的杠杆利率比普通的经济发达国家也高，在这样的       形势下，我们要把握好长期趋向和需求态势，长期趋向我们满足的是群众生活更高的要求，这是一个大的变化，整个市场的主体将由增量转为存量，城市更新、城市旧城改造成为我们主要任务。第二结构性的短缺是需要的，人口流入城市是在这里面支撑的，特别是大城市的突出问题，新市民、困难群体特别是城市运营的基本群众你让他买房是不存在的，所以必须要解决好他们的居住问题，推动保障性住房建设。第三，改善性需求提出了新要求，中等收入群体的需求恐怕不是简单的满足住的问题，三线四档和我们系统性风险的防范需要有效的来化解，住房回归属性，我们的依赖度要逐步的改变，低碳、绿色和高质量发展对于我们行业、产品，对于我们相关的配套政策的完善都提出了新的要求。    

中央提出了“十四五”发展的基本要求，一个是平稳，一个是均衡，再一个住房的消费健康发展，这个稳是主要的，基础是需求，市场要健康，运行要良性，政策是保障，那是我们需要防止的，讲稳，不是简单的恢复原来的高负债、高杠杆、高周转的发展意图。

疫情后大家对居住需求新的要求，包括数字化下家庭办公的方式逐渐成为了一种很常规的新的工作生活业态，2019年我们曾经调研群众超半以上的家庭，那时候三孩政策还没有出台，今天这么明确的情况下对住房面积标准的要求一半以上都在90平米以上。

第三个，达到发达国家水平，发达国家是居住面积，使用面积人家是30多平米，我们是建筑面积，中间差30%的差距。我们整个形势有了根本性的变化，管理红利时代已经到来，在这种形势下我们要向制造业学习，要彻底改变高增长下的高周转、高负债、高杠杆的发展经营模式，吸取恒大的教训，稳健为本。探索新的发展模式要畅通五五关系，包括业外的畅通，房地产与整体经济社会、与金融业、与资本、与土地财政、与城市建设更新，这些都要完善都要落实。业内畅通就是供需、租购、经营与消费、产业链上下游、房地产与低碳，它不是简单的一句话。立足长期趋向，探索新的发展模式。行业转型没有问题，核心就是要把建房子变成了好房子、好服务、好环境，绿色、生产、生活需要，作为我们转型的方向，满足其他各方面的需求。

演讲嘉宾苗乐如先生

主持人：掌声感谢苗会长给我们带来的精彩演讲。请苗会长留步，接下来，我们有一个小的提问互动环节，房企如何做好稳健经营？健康发展！请简单与我们分享一下，谢谢！

苗乐如：稳健经营实际上前面也已经谈了，房地产的特点就是资金密集型，所以在整个的发展过程当中一定要能做到自己量力而行，不能搞高度的扩张，在国家的经济政策包括金融政策调整之后的支持下，我们自己要做到心中有数，要留有余地，在这个前提下选好项目，安排好整个的工作，实现时代的要求，产品应该是新产品的要求，高质量住宅产品等等，才能稳健发展。

11:00牛凤瑞先生对中国房地产业形势分析：

要对中国的房地产基本形势有一个正确的判断才能有我们的房地产调控政策的正确出台，这是一个前提问题。怎么样看待房地产的总体形势，不同的人有不同的观点，有人说2022年是中国房地产的拐点年，真是如此吗？我没有掌握全面的资料，我只是从权威人士那儿抄了几个数字给大家做一个复述。在疫情防控依然严峻的形势下，面对历史上最严厉地调控政策环境，2021年一到十一月份，中国房地产投资同比增长6%，商品房销售面积同比上升4.8%，商品房销售额同比增长8.5%，开发企业到位资金同比增长7.2%，因为十二月份的数据还没有出来，但是我们可以肯定的说，2021年中国房地产的主要发展指标又创年度的历史新高。上述四个指标月度的同比增幅是逐月下降的，什么原因造成？就是去年的数据，我们去年年初疫情爆发，那个基数比较低，所以同比增量今年就比较高，随着恢复以后逐渐下降，这是一种正常现象，而且与我们国家GDP的总体走势也是完全一致的。2021年一到十一月份，中国房屋施工面积96亿平米，同比上升6.3%，房屋的竣工面积6.87亿平米，同比上升16.2%，表明中国的房地产开发企业在为加快资金回流，应对未来的不确定性正在加快市场供给。一到十一月份，房地产土地购置面积同比下降了11.2%，土地购置价款同比上升了4.5%，这表明在集中供地政策的影响下，开发商拿地意愿不足的表现，同时作为催生房价主要的推动因素推手的土地价格在持续上涨。一到十一月份，中国房地产新开工面积同比下降9.2%，表明开发商对未来市场的预期正存在着纠结观望情绪，一到十一月份，商品房销售面积增幅小于商品房销售额的增幅，说明商品房的成交价格仍在上涨，一到十一月份，房地产开发企业到位资金18.3万亿元，同比增长7.2%，其中国内贷款同比下降了10.8%，国内贷款只占房地产开发企业到位资金总数的11.8%，这说明在去杠杆政策的影响下，金融部门对房地产的开发企业的贷款是在减少的，仅占10%点多，将近90%的房地产开发贷款并不来自于金融贷款，这也说明房地产开发企业整体上资金应该并不是像有些媒体宣传的那么紧缺，企业之间会有很大的不同，我们讲的是整体，这些数据表明，2021年中国房地产虽然遭遇种种困难，面临种种不确定性，但是总体上仍处于上升空间，仍然在砥砺前行，与中央强调的稳中求进政策是非常吻合的，那些唱衰中国房地产挽歌，恐怕还未时尚早，也有人说中国房地产拐点在明年可能到来，咱们拭目以待，2008年王石讲中国房地产拐点到来的时候我就说，短期的市场波动并不表明它长期的走势，因为这种拐点充其量也仅仅是中国房地产的倒春寒，它不是严冬。

第二个方面，中国二十年房地产的走势。房地产周期长，只看一年得不出相应的结论，一个房地产周期一般三五年，所以仅看一年或看季度的，季度或一年的是供求双方的关注，政策制定者政策研究者的关注点应该在总体的长期走势。中国二十年房地产的五句话，，房价控而不降反升；第二，房地产泡沫胀而不破；第三，房地产拐点来而复返；第四，房价高但不见露宿街头者；第五，住房存量大，而新房建设的势头强劲。这是客观事实，它的背后经济社会发展的不以人的意志为转移的客观规律在哪儿，大家可以思考。

第三，看一看中国房地产未来的形势。任何城市的物理直观形态都是各种房屋建筑物不同的排列组合，没有房屋建筑物，你那个城市是空的，是想象中的，它不具有实际的城市功能和城市价值，同样，改善性居住需求和刚性居住需求双旺盛，中国城镇住房的增量增加，存量增加和存量的更新改造双驱动，这是现阶段中国房地产发展的基本动力，改善性需求，第二是个是刚性需求，再有一个，增量需求和更新改造需求。

与国民经济稳中求进的总目标相配套，我们房地产是稳字当头，稳房价，稳地价，稳预期，仍然是我们房地产调控的主基调。以目前的调控手段和调控方式来看，希望逐步释放高房价的势能，虽然目标美好，但是与宏观经济稳中求进的作用和影响如何，我们还有待于观察。

演讲嘉宾牛凤瑞先生

11:30刘霞辉就当前宏观经济形势和中央工作会议精神解读进行演讲

从两个问题分析，个问题，当前的宏观经济形势。大体是两个基本结论，是全球经济复苏放缓，其中包括中国经济在内，因为中国是全球第二大经济体，如果中国的经济复苏放缓的话，全球的经济复苏必然也是放缓的，美国的经济复苏也低于预期，欧洲也低于预期，这是个情况，所以未来整个宏观形势可能面临着一些不确定性。第二，现在国内的整个市场形势比我们原来预测的要弱差一些，我们原来可能认为今年可能投资形势不是很好，但是消费一直是支撑中国经济可持续发展的重要因素，但是从今年实际表现的情况来看，消费现在事实上疲软状况表现的比我们投资状况显现的更明显一些。

刘霞辉先生对明年整个财政政策比较乐观的，货币政策明年也会相对比较宽松。明年财政相对来讲是比较宽松的，货币也应该是比较宽松的，但是不管是财政的宽松也好，货币的宽松也好，财政只能走政府支出这条路，如果财政宽松基本走基建这条路，没有别的路可走，如果货币相对宽松，相对来讲房地产业以其城市基础设施建设和其他的制造业都有可能获得融资方面的一些政策优惠。

今年的中央工作会重提以经济建设为中心，这是利好消息，以经济建设为中心意味着我们党和政府所有的决策机构必须以保增长为主，所以明年主要工作在保增长、保民生、保收入、保就业、保证民生水平上。

第二，明年到底什么样的方式，以什么样的手段，通过什么样的途径来稳定我们的经济，我们的就业，我们的预期？刘霞辉先生从三方面进行了预判：

1，明年的财政相对来讲是比较宽松的，所以投资一定会明年有所增长，当然投资不是具体投房地产，它一定是投基础设施，所以城市的基础设施明年有可能在一些比较大的城市有大的启动迹象；如果整个融资环境相对比较宽松的话，那么我们明年的房地产业跟前几年比可能是要相对比较宽松一些

2、中国宏观经济现在的情况来看相当来讲比较紧，希望大家的预期是适度预期； 第三，中国的经济增长未来一定是靠不断深入的城市化以及不断发展的制造业和高端的服务业来推进中国向更高的经济发展阶段迈进，这是一个必然的趋势。

演讲嘉宾刘霞辉先生

13:30陈晟先生分享了中国房地产十大思考-反思、回顾与出路（包括政策、企业、行业）

目前三道红线实质上属于房地产金融的长效机制，土地的双集中包括《土地法》，属于土地的长效机制，长效机制并不是一蹴而就的，而属于润物细无声出来的，可能最后的长效机制就是我们的房地产税，基本上是包括市场、立法、土地、金融这些都会涉及，如果这种情况，企业该如何面对，该如何变革，包括2022年该怎么做工作？

首先，政策环境已经出现了革新性的变化，我们对房地产业就两个要求，一，不得资本无序扩张，负债率已经够高了，70、70、70，我们不允许你再资本无序扩张，资本无序扩张就包括了我们的商票上下游，包括金融方面的，比如过度的理财，这是不允许的。第二，不允许房地产过度的脱实向虚，我们要为实体经济作贡献，这是我们对房地产的要求，不能过度地挤占实体经济，这就是我们希望房地产是科创制造企业空间的提供者，是美好生活的提供者，而不要是一种所谓的财富的急先锋，这是我们政策体系的大要求。  

第二，兼并重组在继续进行，包括头部企业。不仅是强对弱的，现在是强对强的，金融稳定对金融不稳定的进行着重组和并购，我相信这在继续的发生，包括我们可能现在针对头部很大的一些处置的方法。

第三，以人口流动为布局导向。

第四个思考，有关房地产金融调控的威力，就是三道红线，不要超出这条界限，也不要去影响别的行业。

第五个思考，土地,现在比较巧妙地方法已经针对存量在做的一些工作，除了招拍挂的土地以外，我们现在有一种新的出让方法叫做基准竞投，地产集团形成一个GP，带着五家LP直接锁定二级市场的土地是存量的土地，比如说中交、保利、万科这些现在的做法，上海的做法是八百亿的城市更新基金，天津是六百亿，所以大家要注意土地出让方法的对冲方法，存量里面我们将会用土地基金场所联动的方式。
 

第六个思考，给所有开发商一些战略性的指导，大家要记住三段论，我们都知道房地产毛利润大概30%左右，现在可能是这样的，民营企业资本无序扩张，所以你在资本上有些就不要玩了，主要的是国企、央企包括金融包括显资可以赚10%的来自于资本的钱，开发商可以干什么？10%的房地产建设的钱，还有一些物业商业代理，REITs可以赚运营的10%的钱，如果你是中海，那么你赚30%，如果你没有资本，那么你就别无序扩张了，你就赚20%，如果连运营也不会就赚10%，这是我们给出的毛利润的30%里面的深耕细作的建议。开发商可以在不同的赛道里做相关的工作。    

第七，产城模式。产业跟城市的结合，一定是为产业做贡献的这些开发商未来是有机会的，这里面融合了现在的双碳、碳达峰碳中和要求，叠加了城市更新的三边理论要求，经济边、生态边和社会治理和党建引领的边，当然还有房地产税，本质就是告诉你资产是要交税的，持有也是要交税的，所以这是整个会深层次的影响我们整个行业，我们的城市更新也从原来拆改留，拆为主，现在改成了留改拆，顺序的变化实际上就告诉你你们要在存量的工作上要下更大的工夫.

第八，新房市场大概十七万亿，二手房市场大概五万亿，加起来二十三万亿，可能还会多一些，二手房可能会继续增加，我们即使是在25万总市场里面，我们大概有4.2亿套城镇住房，城镇化率现在刚刚接近65%，我认为上游市场可能会下滑，就是新房，但是二手房市场会增加，所以整体我们市场还是有存量的替代，包括矿产，包括下游的装修装饰行业都要考虑增量市场和存量市场之间的替代性问题。

第九，我们经常说房地产行业是粗放型的发展行业，我觉得我们已经经过了三十年的发展，我觉得我们已经经过了标准化的振荡和调整，我们说的周期论里的5+2或者是7+5等等，有很多的周期说，但是我们的确看到了中国的房地产螺旋性的上升，我们是否在房地产的周期的学说，我们的房地产企业的组织模式架构，包括我们的人力资源的架构到底是阿米巴组织、跟投制度，包括我们的金融稳定方面，我们如何为我们的中国金融做出贡献，而不要成为中国金融的灰犀牛，这些方面都应该作出贡献。

最后，给我们代理行业、研究行业包括我们的行业数字化、低碳、绿色、可循环，本质上我把它称之为房地产的元宇宙，房地产的元宇宙等一下我们有一个详细的展开，无外乎是在虚拟现实、数字孪生角度上做的工作，我们房地产完全可以在元宇宙上有所动作，事实上我们已经在这上面有所动作了，所以这个包括BIM构建、数字化等等各方面完全已经实现了。

演讲嘉宾陈晟先生

14:10段建设先生就基础设施公募基金REITS上市与提升商业地产项目底层资产价值的迫切性进行了演讲。

首先，基础设施的公募基金REITs已经上市了，基础设施公募REITs是属于商业地产范畴的，这是一个逻辑。第二，只有商业地产的项目包括基础设施的项目如果它底层资产的价值做出来了，才有可能去REITs上市，它是这么一个逻辑。

“十四五”房地产的新态势之一，它会分两步走，首先是基础设施REITs上市，已经成功了，市场表现良好，第二步，一般性的商业地产包括商场、购物中心、写字楼、酒店、商业街、旅游商业等等，这些我们称之为一般的商业地产也会陆陆续续进入REITs的大军。这是一个洪流，什么样的洪流？商业地产房企要解决重资产的问题，要REITs就是为了解决重资产问题，国家要解决房地产的金融环境问题，在房地产问题上会不会有灰犀牛，要解决这个问题，REITs就应运而生。

梳理商业地产中的基础设施部分，首先住宅房地产，在国外对应的就是Real Estate，这块基本上很简单，就是业主把产权都买回去了，他自己有产权，小产权证，但是他也不需要运营，对应的住宅就是商业地产，商业地产的特点是持有面积很大，同时它可能是法人业主，商业地产都需要运营，包括基础设施都是需要运营才能提高价值，能够生存，首先这么分两块。接下来分侠义和广义的，侠义的称之为零售商业，对应的有一个广义商业地产，在广义当中我们最近上市的基础设施十一支都分布在产业园、高速公路、仓储、污染处理方面，还有一个引起我们注意的是保障性住房，保障性住房产权没有完全转移到业主手上，也是需要集体经营的，所以这个今后也会进入REITs范畴，因为只有这样才有可能让重资产问题得到解决。

十一支基础设施REITs上市以来，填补了我国金融市场的空白，从四个问题出发。，重资产的问题。第二，国家金融环境问题。第三，REITs。第四，在座的各位如果也有商业地产的持有者、业主、开发商，我们如何行动起来，因为机会是留给有准备的人。

1、住宅房地产一般没有重资产的问题，不仅是企业家会面临重资产的问题，地方政府也会遇到这个问题，国家这次首先让基础设施REITs上市，也是有效地减缓了一些地方债、政府债，根据研究分析表明，国内房地产开发商运营商在设计商业地产过程当中，99%在起初阶段顶层设计时都没有想好怎么去退出，就是怎么化解重资产，没有打通这个桥梁，只想我从哪里来，没有想好我从哪里去，只想把它开发出来，但是没想好怎么减轻它的重资产；

2、第二条，基础设施和商业地产金融环境问题是否乐观。房地产和建筑业大类当中占比，占到32%多，和它对应的有很多像电子、汽车、新能源、化工，这么多制造业其实都抵不过房地产和建筑业，房地产现阶段的金融风险不容乐观，是一只灰犀牛。商业地产的属性是金融，投之前我们叫资本，投之后叫资产，它的本性是商业属性，是金融属性，如何让资本和资产双轮驱动良好的过渡，做好对商业地产的增量和存量做去化，如果我们能够确保房地产包括商业地产包括基础设施的金融安全，保证它的金融安全有序，实际上就是保GDP，因为我们在这么大一个制造业的产业当中它占的比重太大了，没有哪个国家在建筑业和房地产业在国家GDP的比重有如此重的砝码，业内主流观点还是认为房地产今后相当一段时间内还是中国经济的稳定器和压舱石，商业地产仍然是一个攻坚高地，可能对于房地产、住宅房地产我们面临很多困难，但是我们商业地产面临的困难会更大，所以值得研究，任重道远。商业地产金融环境还不得不谈到主要来自于经营贷和抵押贷，借新还旧是主要的方式，随着金融环境进一步的变化甚至是收紧，今后预计成本增加，贷款不顺，贷不起或者贷不到是一个大概率的事件，这也是催生我们这个REITs。商业地产资产价值也敌不过AI、5G、AR、芯片、机器人环保这些更优质的资产，后者更值得银行青睐，这也是战鼓阵阵催人紧，特别是商业地产REITs的到来，我们希望能够化解一部分灰犀牛，把它变成有任劳任怨长期回报的老黄牛，给房地产金融业带来曙光。

3、REITs是什么？2020年REITs刚开始是一个新鲜事物，但是事实上它却是一个老大爷了，因为已经有六十年历史了，美国六十年代的时候它也遇到了我们目前同样遇到的问题，就是造了大量的商业地产设施，使企业和政府重资产，这时候REITs就应运而生，国际上会把REITs称为四种资产，债券、股票、货币和REITs，但是恰恰在中国，我们REITs还是一个新鲜事物，REITs经受了长期的国际上的金融环境考验，1996年到2016年漫长的二十年当中，经历了两次国际金融危机以后，美国的REITs仍然取得了近700%的，它与货币资产不同，REITs会有至少三个盈利点，是它的实际运营的收入，比如租金，第二是它的流水性收入，比如门票、停车费，第三是它的隐性的物业价值的增升，而且它进入的门槛低，有较好的流动性，抗通胀，是一个很好的在社会上募集资金同时回馈于商业地产的持有者，事实证明这十一支基础设施的公募REITs上市以后它的回报非常好，认购非常踊跃。近期股市波动，国内的债市也是大调整，债性的东西目前走入的原因是因为我们国内的债太多了，三角债，债已经变成了信誉下降，没有信誉了，这也预示着股性的REITs迎来了机会，如果商业地产底层资产的价值再加上REITs的手段，在未来将展示非常好的前景。

4、十三届人大和十五次会议当中已经把REITs作为一个证券，支持资产的支持证券，所以未来无论基础设施、楼堂馆所还是物流仓库还是普通商业地产的商场、写字楼、酒店、商业街等等，只要你的底层资产做的好，都有可能。关心自主项目的底层资产价值，行动起来，打铁还要自身硬，如果你没有赶上2003年商业地产的开发元年，不要再错过了2020年开始的一股商业地产的REITs，而且明年2022年将是非常关键的一年，可以预见，2022年外资将大举进入国内，REITs将深刻改变房地产和商业地产的格局，抢先卡位的房企将获得先机和红利。有很多企业已经先行一步，已经在自己的商管和物管和资管方面做了一些工作，取得了一些标准，都是为了把自己更完善提升我的价值，然后再准备进入普通的商业地产REITs行列。

过去的2020年已经是商业地产的元年了，未来十年是关键，二十年，中国REITs将成型，而且持续五十年，含着一个金钥匙的娃娃已经问世了，数十万亿的REITs融资市场将会出现，让未来的商业地产，让未来的重资产带来了一丝希望，解决这个重资产。

演讲嘉宾段建设先生

14:10圆桌论坛

1、议题一，房地产的角色在改变吗？房地产未来发展趋势探讨；

印珂玮（帆软数据应用联合创始人）：我来自帆软软件，主要是针对数据和房地产行业做分析和落地，会前做过一轮调研，我们和业内的一些同行包括房地产各位专家都做过沟通和交流，所以总结了两个问题跟各位专家和行业精英们做交流和分享。个问题，我们在现在的房地产行业的转型期间，我们在2020、2021疫情年份，我们在政策环境改变下，房地产的角色在改变吗？未来我们会往什么样的方向走，我们会往什么样的方向上做转变，请各位专家分享一下。

印珂玮先生

贾占营（重庆蓝城两江实业发展有限公司董事长）：对未来房地产的预期判断，我也是房地产的新兵，我是部队专业的，进入房地产时间不长，但是在重庆发生了一件事对我感触特别深，重庆前些年在河川区（音）发掘了一个宋代古墓，里面用一个重要的文物是刻在石板上的房契，这个古墓给我们房地产人一个启示，在中国拥有一套房产是留在中国几千年老百姓血液当中的一个追求，所以中国的房地产过去、现在、将来永远不会过时，永远不会箫条，永远很有市场，没有失败的行业只有失败的企业，所以我们对房地产永远充满着信心。第二，过去的房地产现在以及将来的房地产究竟会怎么样？我们作为一个国企在重庆开发到现在，时间虽然不长，十年，但是我们的房子从去年今年去化都很好，我们追求了品质，我们和知名房地产联合开发的项目在重庆都是标杆性项目，而且去化也都比较好，也就是说房地产市场有，将来的房地产一定是品质化、差异化，能够满足老百姓对美好生活向往的产品是永远有市场的，所以房地产我们就是在追求品质上下工夫，这样房地产企业会有希望，我们的房地产行业也更有希望。谢谢大家！

贾占营先生

于静（海南中交海投房地产开发有限公司董事长）：今天上午和下午很多领导和嘉宾都对房地产行业未来的走势和预期进行了分享，我从今天的整个论坛上明显的感觉到，房地产对国民经济主力军的定位上依然都有一个高度的共识，如果说它的角色会有一个变化，如果房地产行业在过去在国民经济中是一个加速器的角色，未来可能它稳定器、压舱石的角色会越来越凸显。我们回顾一下从2016年中央经济会议次提出房住不炒到今年中央经济工作会议中提出的稳字当头，稳中求进，这五年来房地产的调控也逐步实现了常态化，房地产的发展也越来越理性，越来越稳健，在这样的一个大趋势下，个感受，政策层面依然会进行房住不炒的主基调，稳房价、稳地价、稳预期也是政策执行的标准，具体在实施的做法更多的因城施策，一城一策，精准调控，保证房地产行业回到良性的更理性的发展上来。作为企业来讲，从市场端受到融资环境持续性的收缩，明年或者是未来的一段时间内，快速销售回笼资金，保证现金流，控制拿地节奏依然是企业在经营中的重要发力点，在投资策略上依然会聚焦城市化和都市圈相结合的区域，长三角、粤港澳的热点区域，围绕这些热点区域进而产生的刚需依然是整个市场的重要组成部分，我们这些企业面对这样一些政策的加码也好，市场的冲击，企业的表现在战略选择上可能有一些企业也会有结构化的调整和战略布局的调整，有一些企业会选择更加深耕，精耕细作，有一些会选择多元化、轻资产或者提升服务品质、产品力的一些战略上的转型和提升，从拿地策略上，除了传统的招拍挂以外，随着融资环境的加剧，一些中小型企业和一些企业面临的生存压力，收并购和新基金的模式，可能会在整个拿地策略上有一些转型，总体而言，高杠杆、大规模、高周转的时代已经过去了，我们接下来将迎来更多的是一个高质量、稳定、理性的合理发展趋势。

于静女士

王清芬（中国金茂西南区域总经理助理、樾千山项目公司总经理）：今年过年的时候，在家里面跟朋友们聚会的时候，有些朋友就问我“房地产行业是不是完了？”我问他为什么这么讲？他当时说“因为有些企业最近听到出了一些风险事故，甚至可能将来交不了房子”，我讲可能我们有一些在整个环境下的企业在运营里管理风险出了问题，但是我并不认为这个行业出了问题，我们也总在讲这个行业里面有不赚钱的企业，但是没有不赚钱的行业，我们这么去看的话，房地产行业而且是这么一个跟民生相关的跟经济息息相关的过去也是一个支柱的行业或者一个产业存在，这一点大家还是比较有信心的，这个行业一定还是会持续发展，而且会越来越好，但这个越来越好的好在哪儿？我们现在总在讲国家的以人为本，民生工程，共同富裕的大背影下，房地产行业的发展的趋势不管是政策层面是越来越明朗的状态，不管三道红线的管控，实际上防范的是一种系统性风险，但也在要求以人为本，这对我们房地产行业企业在土地受限、金融受限各方面的情况下我们怎么样去以人为本提出了更高要求，我们怎么去提升自己产品力，给社会提供更好的产品，在大的行业背景下，我们怎么去做差异化，这是非常重要的，我们怎么去提升自己的产品力，我们的服务力，我们在西南有项目，龙湖做的不错，龙湖的房子比我们贵一千多块钱，因为龙湖的品牌、因为龙湖的物业，物业是持有型的发展，这种服务力好的话老百姓是欢迎的，所以在这种大的趋势下，2021年虽然房地产行业确实有一些不利的，遭到了一些金融政策方面的影响，当然也有市场环境方面的影响，但我认为是越来越健康的，国家一直在强调房住不炒，在过去粗放大规模的发展，快速的持续发展是不是可持续的，显然现在已经越来越明确了，行业的发展越来越明朗，政策制定的规则也是越来越明朗化，这种情况下，我们怎么更好的去发展，产品力、服务力对我们自身企业也提出了很高的要求，怎么通过提升组织的效能，提升自己的精益管理，问管理要效益，把自己先活下来，活得越来越好，今天我们也是在交流，我觉得我们对未来的行业还是要充满信心，在市场政策环境下，各自有不同的差异化，在这个差异化里面我们怎么活得越来越好。 

王清芬女士   

方毅（昆山中源房地产开发有限公司总经理 ）：我们都是搞房地产的，我是比较接地气的，我一直在现场，我们这十五年来说房地产泡沫，我这个公司还没有轮到，因为我们做的比较稳，到今天为止，我们房地产公司银行无贷款，税收不拖欠，所有的施工单位不拖欠，作为企业要做好自己，不要扩张的太大，国家为什么这么控制，为什么要宏观调控，不是国家错，而是企业错，企业不断地扩张，我们这十五年来做的特别轻松，人家每到春节的时候都在讲这个春节怎么办，资金紧张，其实我们经营到现在这十五年到目前为止没有感到资金压力，而且把资金盘好，做好自己的作品，我们东方国际广场现在还在盖，洲际的五星级宾馆做了一个综合体的项目，好多人讲宾馆是重资产，我们把这笔资金保护好了，我们想的是造就一批00后、90后，他们毕业后要有工作，所以我们洲际宾馆将来有一批新的血液诞生了，我们还要感谢国家，国家越严对我们越好，我们企业本身就应该按国家的规则流程去做，肯定是步步赢。谢谢大家！

方毅女士

朱奇（深圳市商旅文化产业管理有限公司董事长）：刚才主持人说的话题待会儿我有一个主题演讲和这个话题非常贴切，产城旅一体化的投资运营模式，这个分享我想把它总结一个关键词就是创新，我在房地产领域也参与了商业地产、文旅地产到现在也有三十年的时间，我深切体会到只有创新才能让我们房地产更加蓬勃的发展，上午很多嘉宾都发表了对房地产前景的预测，我觉得是非常赞同的，房地产现在核心的问题是要创新，要转型，最核心的是不能只停留在你的建筑商，你的产品，更核心的是要做你的房地产内部的内容，做它的文化，这是我们做运营多年来深切体会的，这块和刚才段教授谈的REITs模式是非常融合的，我认为接下来房地产行业要成功的软着陆，只有把房地产的运营+投融资，让它退出机制在你的前面的顶层设计，在你们每家企业拿地之前都想明白，你拿这块地要干嘛，怎么赚钱，怎么全身而退，我接触到一些开发商，在这块我认为是自己没有想明白就提到自己挖的坑里去了，也有可能在一些城市里面没有顶层设计，也没有很好的判断，比如被当地一些政府招商引资的坑埋进去了，这些需要大家注意的，我总结几个模式，一种是投资模式，第二是运营模式，还有产品模式，很多房地产企业都是非常专业的，我认为核心的现在要把房地产这个马拉松跑得更精彩，需要把我们的经营模式，就是这个房地产不能想地拿下来以后利用杠杆马上造好以后卖掉走人，这个思路已经划句号了，不要再去想这样的玩法了，更多的是要做资产，做价值投资，就是你这个项目长远的价值在哪里，在这个方向上我们在拿地之前就要去做规划，比如说我们在做的一些项目里面把产业把文旅把城市的功能怎么融合进去，怎么拿到一个相对来说对你的投资风险是可控的项目，另外在跟政府合作过程当中其实有很多的玩法，比如你这个项目里的功能配套是不是需要开发商自己去买单，不一定，这就是你的模式设计，模式设计好的话，比如我们现在在安徽滁州做的项目，我们去做一个夜游，我利用河道做灯光秀，这些是政府投，不是我投，但是放在我这个项目范围，它变成了一个城市的功能，这对于投资商来说就把大量的资金节约放到它的核心该要用的环节里，我最后总结一下，作为房地产行业，模式设计、顶层设计是非常关键的。

朱奇先生

赵健勇（卓誉集团广西区域公司总经理）：刚刚旁边朱先生说的创新，我觉得确实是房地产未来出路中一个很好的手段，地产未来我觉得会向生活服务供应商角色转变，房子未来可能只是实现生活服务的一个载体，卖的是生活的引领，也就是说未来地产项目的价值之所在，2020年我们在南宁的两个项目四月下旬才开始重新开放了售楼部，季度、第二季度因为疫情的原因，销售惨不忍睹，我们区域公司用了一个的项目，只有323套的小项目做了一个很的试验，我自己是地产的从业者，我在绘画、摄影、陶瓷、雕塑方面在专业领域里有社会地位，这个项目我们坚持用了圈层的营销方式，这个项目至今为止从2019年10月开售到现在没有登过一个大的广告，没有主动出过一个自媒体，到现在为止，销售接近尾声，有1/3的房子是我个人卖的，而且我们分销的比例只占40%，在整个过程中，我可能在文化领域做了很多优势，过程中，我发现业主都是很需要生活内容的，所以我刚刚定义了生活服务供应商的角色，未来供大家做参考。2021年大家经历了一波价格战，在价格战的体现中，好的房子不多，以前好的房子基本一出来都是内部认购完了，关系户基本也把好房子消化大半了，所以市场上存在好房子的流通是很少的，在这个时候，好多朋友都说降价了，不断地降价是不是买房子的好时机，我自己个人认为，现在这个阶段是买好房子很好的一个阶段，那些房子你可以去挑，它不会跑，它在市场上的流动流通变慢了，好的房子还在市场上，我自己的一个判断，未来房市肯定会复苏的，优先复苏的一定是好房子市场，所以在我们自己开发的节奏或者计划里面，我们会十分珍惜现有的土地资源，会做更多的好房子，我们也期待未来很快回暖的地产市场上占领先机，仅供各位分享和参考。

赵健勇先生

朱伟（房地产专家、经济学家、中国房地产品牌企业联合会副会长）：从房地产的发展趋势来说，这二十多年一直向前发展，未来的势头还是会继续向前发展，我们仔细地分析国家的政策，它也没有说不发展房地产，不需要房地产，而是需要房地产健康的发展，首先是要提供足够的产品来满足人民群众的需要，需要向社会投放房地产产品。另外，根据中国城市化进程，现在才63.5%，根据发达国家来说，一般是80%到90%，所以按我们现在每年1%左右的城镇化率上升的话，应该还有十到二十年的上升空间，所以说有大量的农村群众进入城市是需要房子的，有些人说我们跟着市场走，但是市场是变化的，我给大家分享一个干货，原来说房地产黄金时代，以前拿一块地随便怎么弄都卖得出去都能赚钱，但是未来肯定不行了，你所设计的房子，你的核心竞争力是什么，你怎么样差异化，首先你要考虑你的房子卖给谁。另外，现在房住不炒，当地政府出台政策就是限购，本地户口才能买，但是另外地方政府又在抢人，全部是大学生，都是新兴的，如果外地的农民在当地没有工作是进不来的，上海人到深圳买房子没有资格，但是如果你是大学生毕业以后到深圳就可以在深圳落户，将来年轻人口往那儿流动，我们就要想，既然卖给这些人，这些年轻人的爱好、生活、场景我们可以还原，现在有些网红打卡的比如露天温泉，年轻人在那儿享受，另外又有一个社交的场景，另外年轻人比如书房等其他的东西我们都设计，另外根据现在新人口增长的变化，原来是独生子女，现在三胎随便生了，未来可能完全放开，所以我觉得未来针对我们要卖的人群作出一些新的设计变化，这是点。

第二点，刚才讲到有些人担心房交不交得了，比如现在大多数房企还没有做的，我的创建，我们联合保险公司来投保，你买了我的房子，我给你交房，如果不交房，保险公司赔偿，背后肯定保险公司对你有个对赌，我的建设资金可能会给保险公司做一个反担保，它觉得你能交房才给你投保，只要你做好了都可以。另外，联合拿地，高杠杆不行，一个一个的做，我觉得房地产还是有希望的。谢谢！    

朱伟先生

2、议题二，市场分化加剧，三条红线下地产行业走向何方？

印珂玮：关于现在市场分化比较严重，三条红线下房地产行业未来会怎么样去推行长效化机制的想法。

贾占营：首先我们对国家调控政策要有信心，我们过去房地产是一路裸奔，就像马车一样，驾驭这辆马车的是市场，一路狂奔，现在这样的情况已经不允许了，如果一路狂奔下来，房地产一定会硬着陆，所以国家调控对我们做房地产行业的企业来讲是一件非常好的事情，它让我们的行业更健康，更稳定，让我们的企业生存的时间更长，所以我们对国家房地产调控政策要有信心。三道红线也是调控政策重要的基准点，这种情况下房地产怎么办？我个人想，，三道红线情况下我们要拼管理，房地产把管理的成本降低，这是我们房地产今后在应对市场形势情况下必须做的件事情，我们在管理上一定要想办法优化我们的结构，优化我们的劳动力成本，优化我们的管理，让我们的运营成本降下来。    

第二，在产品力的研发上下足工夫，房地产永远是有市场的，中国人和西方人是不一样的，价值观决定行为，我们中国人的价值观就一定要有一套写着自己人名字的房子，它和国外租房市场不同，我们现在国家推行租售并举，我并不否定租赁市场，但是中国人的价值观，租赁市场永远是过渡性的、短期的，拥有自己一套房子才是的、可持续的，所以我觉得在三道红线情况下，我们在产品力上一定要下足工夫，要造能够让老百姓看的起、有欲望想买的房子，这是我们房地产要努力的方向。

第三，房地产在融资成本这条线上要降低融资成本，这也是增强我们竞争力的很重要方面，我们不能像过去一样债台高筑，通过高杠杆促进自己企业的发展，现在我们这台马车除了市场在驾驭以外，又突然跑上来一个驾驭的人就是国家政策、调控政策，有市场和国家调控政策，我们不可能再像以前那样通过高杠杆，通过高融资成本确保我们企业的发展，所以我们现在就是要在低融资成本，通过各方面因素把自己的融资成本降低来竞争自己的竞争优势，这是必须要走的路，总之，房地产是有市场的，同时房地产也是有路子的，房地产也是有明天的，这一点我充满了信心。

于静：从去年八月份首次提出三道红线试点实施政策以来到今天一年多的时间，我想在这个论坛上说三点大家比较常见的现象，是政策在持续释放，第二是大量的企业在加速瘦身，第三是一些企业明显出现了债务压力，生存和危机。具体来说，首先是从政策层面上为什么说持续加码，从去年八月份三线四档到后来的表外融资、商票的监管再到房地产信贷的五档管理，再到土地供应市场的两集中，这一系列政策的出台目标就是一个，让房地产市场更为有序更为良性发展，建立房地产市场的良性长效机制。第二点，更多的企业把去杠杆、降负债作为今年一年企业发展的要务，重中之重，大家的表现形式上手法也是多元化的，有的企业通过加速销售，尽快回笼资金，控制拿地节奏来保证账面的现金流，净负债率和保证现金短债比，也有部分企业通过资本的提升，通过引入股权投资人，通过股票增发，通过一些分拆上市实现三个指标的改善，这是企业从自身的经营手段出发保证我们的企业更良性的发展。第三，大家更多见到的是一些大量的中小企业甚至不乏一些大中型企业出现了一些债务违约问题，导致了债务风险加剧，企业生存危机。

面对这样现状的时候，政策会不会松动，会不会有新的政策释放来救这些企业？现实走到今天我们可以看到，政策只会帮扶一个行业，并不会去解决某个企业，这是我对政策实施最深刻的理解。面对这些企业的困难和危机的时候，政策和政府更多的是纾困而不是刺激，更多的是需要企业自身的积极自救，在这三个现象下对未来市场的判断，我认为市场未来依旧可期，在未来的路上，希望大家振奋信心，坚定前行。谢谢！

王清芬：三道红线虽然去年提出来的，降负债一直是大政方针政策之一，跟环境治理和脱贫攻坚是一样的，只是今年比较凸显在于金融政策的叠加导致这个矛盾一下就突然爆发出来了，所以大家对三道红线感觉放在身上的一种紧箍咒，如果从国家层面不管控，一旦发生外部尤其是美元债的风险，可能一系列风险就刮起来了，对国家经济影响也是很大的，我想这也是国家为什么出台三道红线管控的政策。有一段时间我们看房企是看规模的，但是这次三道红线以及现在行业内发生的一些企业风险是大家都在思考我们现在是不是还要去快速地扩张，以增大规模去发展企业，还是我要从内生的追求质量，有质量的发展，我是追求量还是追求利润率，净利润率可能是大家在很多房地产行业里思考的。政策现在很明显，不管我们在拿土地还是其他的，三道红线的要求实际上在利用外部资金做还是比较难的，都比较受限，而且外部的金融监管越来越严了，你肯定要求稳，因为这种变化还是挺猛的，金融政策叠加在一块，我们做这种情况下作为一个企业，你兜里有多少钱要数清楚，企业怎么干，怎么长期发展，以前拿错一块地没关系，一个地可能亏了几个亿，其他地可能赚了，但是未来整个行业的发展说你坐在那儿等着高利润来越来越难了，这种情况下，有这么多银子你到底买什么样的地，做什么样的产品，要求会越来越高，在我们拿地之前肯定需要想清楚我到底拿这个地做什么产品，符合当下客户的需求，我要做一个什么样的产品才能卖得出去，获得利润，而不是一味的求大而不是求强，所以未来在三道红线的要求下，你的资金用在哪些方面对房地产行业提出了更高要求，你应该在什么上配置你的资产，配置你的投资，需要深入思考。三道红线下拿到一块地，这块地怎么充分地发挥出它的价值，不管从企业从社会上获得的价格价值，还是给社会带来的价值都要好好思考，这都要求在我们自身运营管理能力越来越高，房地产是资产集成者，你怎么在这个产业链里面管理好整个产业链里面资料的配置效率，同时又把你的成本能够降下来，通过你的管理能够提升你的效益，都提出越来越高的要求，也对我们现在对客户尤其是客研方面的要求也会越来越高，客户到底要什么，我们要房子，我们都想住好房子，现在市场不缺房子，但是缺好房子，客户想要什么样的房子，不管从管理能力还是产品，确实对我们的要求越来越高了，粗放式的大发展，粗放式的等着挣钱的时代一去不复返了。

方毅：刚才讲到了三道红线，这三道红线对我们这个企业来讲，我觉得好象没有过，因为时时刻刻把关着这个命脉，时时刻刻紧跟着国家的形势走，这里一百亩地，那里两百亩地，我们做了十五年就扎扎实实做了三十多万平方米，这四年在做什么？宏观调控、八项规定、垃圾分类，东方国际广场项目是综合体，是标志性的，我们是住宅房改宾馆，我们觉得自己做的也很自信，很光荣，把所有的资金都保护好了，现在我们东方国际广场要求总包单位如果获鲁班奖，我们企业奖励一千万，中国股份制企业几乎没有鲁班奖，这都是政府的奖项，大的医院、大的社区、大的高楼、办公楼，市长项目、副市长项目鲁班奖，我们愿意奖励作品品质，我觉得宏观调控是正确的，一控制大家就开始暴露了，我们做到今天为止，我们在银行无贷款，三道红线在我们身上好象没有感觉一样，因为做稳做扎实，本本分分做事，老老实实做人，在座的欢迎到我们昆山东方国际广场考察。我们有好多地下室，地下室赢天下，地下室比房间里还要干净，我们物业管理每天扫三遍，在我们小区里不要戴口罩了，口罩并不是疫情要戴，因为到处是灰尘，所以文明城市就是接地气，就是干净，所以将来的物业也相当重要，现在我们昆山这四五年讲究的就是物业，政府起来评奖，我们这四年专门得荣誉，得好荣誉了还有三栋标志楼，一栋洲际宾馆，一栋办公楼，一栋住宅，我们公司就扎扎实实把它做好，不是光我自己讲好，让政府来评论，让群众百姓来评论。谢谢大家！

印珂玮：谢谢右边嘉宾们的分享，嘉宾们对于三道红线的想法就是说不要去惧怕它，不要去恐惧它，而是要将它作为我们行业的一个指导手册，它指导我们去做好一个瘦身，向管理要红利的动作，它指导我们去做好一个大项转身，不断从规模的追逐到社会价值追逐方向上的转型。我这边也有一组数据做了交叉验证，截至2021年9月份，房地产长效机制推出一年多以来，房地产贷款占比占央行总贷款占比下降约0.6%，其中个人住房贷款下降约占0.2%，说明这两年房地产市场并没有明显下滑，也就是说瘦身机制是成功有效的，同样我们也想听听左边专家对于三条红线的看法。

朱奇：关于三条红线我跟大家分享一个案例，喜欢打太极的，其实打太极就是顺势而为，三条红线对于房地产企业来说，如果你还是固守在原来传统的模式上，你会觉得这三条红线是你的紧箍咒，你就没有方向了，但是如果你把你的思维跳出来去思考在整个行业作为整个产业作为整个城市的高度，你在这里面会是怎么样的一个角色，我说一句不恰当的话，我们房地产企业现在应该学会不务正业了，就是你要去研究产业，你要去研究文化，去研究提供什么样的幸福指数给你的客户，房子也好、产品也好，我个人认为不是最重要的，最重要的还是内容还是服务，它希望在你这个社区里面享受到什么样的服务，好卖的房子一定是服务OK的，这方面三条红线也可以延伸出来对于我们房地产企业需要注意的几个关键点，一个是拿地环节，拿地环节按照原来招拍挂模式，这个空间越来越小，该怎么办？你们就要去研究现在国家的战略是什么，比如前段时间中央提出来的乡村振兴，乡村振兴跟我们房地产企业有什么关系，在乡村振兴过程当中我们能分一杯羹吗，我想肯定可以，现在已经有一些房地产企业参与进去了，比如乡村振兴你可能要去研究它的农业是怎么回事，你要去研究它的文旅，在农村怎么样把乡村做的修旧如旧，而不是把它城市化，新型城镇化的概念和产城旅一体化的关系，如果我们把这个方向研究透了，我觉得还是创新，就是你怎么通过对乡村振兴的研究，通过城市更新的研究和国家的战略和国家的政策关联，从房地产行业发展来说，未来的趋势一定是这样的一个模式，B+B+C，个B是政府，第二个B是房地产企业，第三个C是你的客户，就是买你房子的或者说租你房子的，或者说采购你服务的C端，这样的一个生态圈你能不能把它构建出来，如果你能构建出来的话，这里面很多的红利会朝你这个项目倾斜，这对你来说实际上是节约你的拿地成本，第二是真正的把产业落地，然后赋能给你后面项目的销售价格，你的销售价格背后更大的利润空间是在于你的这些产业、文化、旅游、服务，这些没有一个标准的价格，这块你做的越好，你的利润就越高，这是我们现在做的项目里不是可以复制的，是要靠你去扎扎实实的把当地的烟火，把当地的乡愁要搞清楚，到底是什么，比如你在一个靠近乡村的地方去投一个项目，作为传统的房地产企业是想不明白的，我到农村去搞房地产怎么搞，必输无疑，但是现在如果按照我刚才说的思路，对于你的客户来说一定是感兴趣的，我个人就有这样的一个想法，我今后如果不工作，我一定是到农村去居住，我自己去种菜，我昨天跟朱伟老师聊，我们以后退休了到海南住半年，我们一起静下来写写书，把多年的工作经验形成一个总结，其实每一个人都有自己的梦想，作为房地产企业来说，它有一个共性的地方就是一定要创新，这个创新是要扎扎实实的把你的顶层设计和你对于客户的热爱放在位，而不是去赚客户的钱放在位，如果能把这个思维转型过来的话，我相信你这个企业一定是会成功的。

赵健勇：我对三条红线问题的理解很简单，就是体检不合格、不健康，这其实是一个生理问题也是心理问题，大家做房地产开心不开心，开心不开心也是生理问题。我们自身在面对三条红线的情况下，首先我们把周转的节奏调成合理，第二把利润的深度研究透，到底这两个方面何为最合理，好东西还是要靠投入的精力跟时间去做，当然也有成本，这就是合理的利润，没有这两者合理的分配，我们在市场上一定是站不住脚的。刚刚好多同行跟专家说了合理的负债、适当的规模，我们最重要的是静心做产品的研发，我们企业的规模不算很大，但是在中国地产领域里，好多的大企业标准化已经到很高的程度了，不标准化其实也不合理，我们是不是可以丰富一下标准化的层次，而且在这个时期是不是也有一个适当的个性主义能够上升，其实就是像用中医调理身体一样，让企业运作的更加良性更加愉悦，争取身心的体检合格。另外，我们卓誉地产是一个以商业项目运营为主的，住宅比例比较少，我们在商业运作过程中永远都会面临着一个租赁跟销售的比例问题，销售过多会带来什么问题大家也很清楚，但是我们也在探索一个多领域多产业结合的模式，例如我们的项目可以跟非遗文化、拍卖、医疗等跟商业结合，是否可以把壮锦博物馆引入到我们的商业体里，政府性的公益性的博物馆必定带来人流，这些跟商业结合了之后是不是对已经销售的物业运营是否很好的解决了，如果一个商业项目可以大比例的去销售，这个资金问题是不是更好的解决了，各个企业肯定会结合自己的资源跟体制情况做到排他性，在这个时代，我们应该重新去想想或者是思索我们企业的存在价值。谢谢大家！

朱伟：关于三道红线，对于行业来说我觉得它可以从两个方面来看，一个事物就像一个硬币一样都有正反两面，对行业来说，因为这个行业里面不是全部都是恒大、绿城、绿地这些大企业，它还是有广大的中小企业，在这个行业里面，如果有三道红线，对所有的房企来说肯定都是不利的，如果有银行贷款肯定是有利的，但是相对而言，在原有的高杠杆情况下，它会造成马太效应，越发展市场占有率越大实力越强的做的越大，中小房企根本就不好拿地，但反而把三道红线压上，把这个游戏规则改变了，市场还是这么大市场，但是对于我们中小房企来说，它的高杠杆能力减弱了，相对来说市场就更公平了，拿地都要拿真金白银去拿。第二，高杠杆的情况下大房企可以降低利润率，可以多做市场，小房企拿这一块地利润太低了就不好弄，高杠杆降低以后，大家都是专心去做产品，我觉得对中小房企来说可能更好一点，同时对于消费端来说，消费者面对的房企会更多，供应产品的品类更多，选择面会更高，肯定对消费者也是挺好的。另外给国家大政方针风向标有一个变化，除了房地产的调控以外，其他行业也有反垄断的调控，互联网行业垄断比较厉害，甚至最后要把手伸到老百姓的菜市场，所以原来的社区团购最后被中央出面紧急叫停了，互联网巨头应该去科技的星辰大海，一旦那些菜贩没有工作了，巨头把菜垄断了，它想加价就加价，对老百姓来说肯定增加生活成本，所以在反垄断的情况下，高杠杆对在座的中小房企来说游戏规则改变了，它有对我们不利的地方，我们找银行贷款拿地的时候有一些困难，但是相对来说我觉得也有好的地方，从某种意义上来说，对我们还是一个机会。谢谢大家！

印珂玮：感谢几位老师的分享。我们对于三条红线，一方面要保持信心，保持指导学习的心态来指导我们完成大象转身，从追逐规模转变为追逐质量，追逐新型城镇化的高质量发展和高质量改革，这也是呼应了今天上午高处长给我们分享的专题，关于新型城镇化高质量发展的内容。最后希望我们整个行业能够从开发建设往运营、服务、产城一体化方向转变，从原先资金密集型行业转变为技术密集型行业，能够从原先资源密集型转变为服务密集型，今天的分享和交流非常有趣，非常有意义，我们希望通过这样的一次交流，我们思想上的碰撞擦出智慧的火花点燃未来行动的火炬，能够指导未来房地产行业稳步前行，推动房地产行业的有序发展。感谢大家的分享和聆听！

16:20朱伟先生就《新常态下国内外经济形势分析和宏观经济调控预测》发表演讲

2022年是一个重要的时间窗口，因为2022年秋天将要召开中共二十大会议，所以2022年注定不是平凡的一年，如果开会的时候经济出现大规模滑坡或者是出现了一些不稳定的因素是国家不可能接受的，所以说注定了2022年肯定会出现很多促进经济增长的手段。拉动中国经济的三驾马车，投资、消费和出口，投资在之前的发展中可能还不足，预计2022年可能会加大投资，其中就包括房地产投资跟大基建，出口因为受到疫情的影响，2021年还是发展的比较好，所以说从双循环来看，将来一方面会加大投资，另外一方面促进消费，因为消费是我们国内大循环主要的一个支柱。

货币增长的速度M2从1999年到2019年翻了差不多十倍，2010年到2021年的增长其实是高于房地产增长。我们提到经济的发展不能不提人口政策，上世纪七十年代开始实行独生子女，一直实行了二三十年，直到前几年实现单独二胎，后来放开二胎，放开三胎，增加了人口，将来房地产的需求肯定也会增加，所以将来一方面房地产的面积、房地产的需求会增加，另外它的户型，原来的套二小三房可能未来都不太适合未来家庭的居住。

中国经济来看，2020年增长2.3%，2021年第三季度9.8，我们预计2021年全年在109到110万亿左右，增长7%到8%。2022年预计116万亿至117万亿，中国也是世界主要的引擎之一，未来的宏观调控肯定因为有几个大的背影，肯定是偏软性的。房地产涨了以后城镇化一直在涨，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

演讲嘉宾朱伟先生

16:50朱奇先生对产城旅一体化的创新运营模式与案例分析

产城旅一体化的投资运营创新模式，怎么去用产城旅一体化来做我们接下来房地产的接力赛，有四大板块，从不同角度解读产城旅一体化的模式。个，新型城镇化的过程当中遇到的一些问题。展开之前有三点跟大家分享，特别是产城融合的角度存在的一些问题，看点、痒点、痛点，从三点意见里面可以看到还是一个思维的创新，这不仅仅是我们房地产企业单独来玩的，还需要衡量营商环境及城市运营模式，这很关键。另外是B+B+C的生态圈，也是涉及到这三点意见里面的问题，有很多的产业你需要去把它落地的话，作为我们房地产企业来说，既不想掉到这个坑里面去，又要把我们的商业模式做的更符合市场需求，让我们在社会效应和经济效应双丰收的过程当中取得投资回报。

产城旅我们总结了三字经，生态圈、产业链运营、产业勾地，作为现在的房地产企业来说，一定要去学会产业勾地，产业勾地并不是像有些房地产企业只是挂着做产业的名义去做房地产，最后产业扔到沟里面去了，只是把房子卖掉，这样的产业勾地必输无疑。

关于新型城镇化遇到了哪些问题，四大问题，，千城一面，你到哪一个城市好象似曾相识的感觉，这个城市的形象、功能、配置都是基本上一样的，这叫千城一面。第二，产城分离。就是城市的产业和生活功能在两个区域，比较早的工业园区的做法，交通也很不方便，生活配套也没有，可能你去工作，距离你的家非常遥远，这些形成了产城分离的现状。第三，重硬轻软。我们可以解读为只重视硬件建设，不重视服务，不重视软环境。第四，产业空芯，实际上就是产业概念化，产业空心化，落不了地。围绕这四个问题应该怎么解决，重硬轻软里面跟大家分享一个方法去解决这个问题，世界银行对城市营商环境有一个评价标准，罗列了最重要的九个指标，在做房地产或者说产业地产勾地过程当中可以用这种方法来判断这个城市具不具备这样的投资价值。这个环节我们是反推怎么避免重硬轻软，作为房地产企业来说，在政府面前它还是弱势群体，有很多功能不是我们企业能解决的。空心化里面最核心的就是钟摆，你从家里去办公室需要比较长的通勤时间，这对你来说可能存在很多的不确定因素，成本比较高，中国的园区面临的困境有三粘、三无、三难，未来产城融合有十四个发展趋势。

关于产城旅一体化发展路径的解析，四个关键词，，景城同建，所谓景城就是你这个城市要有风景，这是要融为一体的，你要生活在一个花园城市里面。第二，休闲引领，无论什么人都需要休闲，你要提供给他休闲空间。第三，文化赋能，房地产企业一定要有文化，把这个文化赋能给你的房地产项目，让你的项目具有文化属性，这个文化属性又有转化率，转化到人民币里面去，这个文化不是给人看的，是要给你增加附加值的，把你的资产价值提高的作用。第四，产城融合，这个产城融合是要我们房地产企业有这样的一个意识。

演讲嘉宾朱奇先生

17:20印珂玮先生就《地产行业数据要素与数据资产的价值释放》进行演讲

地产数字化发展趋势可以总结为两个化，产业数字化、服务生态化。房地产行业能够从封闭走向开放，从单一的纯住宅开发走向逐渐产业融合、产城融合，从单点智能到整体智慧构建服务生态体系，实现智慧运营，这一切都来自于或者依托于我们对数据要素的资产沉淀，对数据要素的价值释放，我们希望能够建设一套信息化的数字化生态圈，来实现产城的生态融合，不管是智慧园区产业联盟还是运营服务，作为资源输入方，当它进入我们的产业升级、城市升级、人口升级以及客户周期、产业链服务、空间周期数字化转型过程当中，能够用我们的数据要素作为沉淀来释放它的价值。

让数据成为生产力，主要分成了三个角度去提炼，是人、企、数的互联，我们在建筑方面做到四方三域场景管控，四方是资源方、投资方、供应商方、客户房，三域来自于数据标准域等等，人、企、数的互联就能实现在空间、时间以及上通过数据的标准互联，同时完成了人、企、数的互联之后才有了下一步产业链的数据效率的一个提升，真正缩短数据互信的时空距离，我们在杭州的一个房地产公司当天楼盘开盘有将近三千位客户现场进行按揭认购和办理贷款，这样的一个动作以往放在传统手段里面需要通过和银行、和公司总部还有客户一个三角形的链路来解决，现在我们可以通过按揭贷款云助手场景直接实现在同一个时空下完成链路的动作，以此来支撑三千位客户同时下单同时完成按揭贷款的办理以及银行后续资源的整合动作。第三，我们搭建这样的一个数据场景的中控平台，通过数据流更加的精简，进一步标准化，提高过程的透明度，这就是我们让数据成为生产力的三个关键要素。

数据生产要素如何推动新型城镇化高质量发展，印珂玮先生做了一轮解析，数据生产要素目标就是要去实现产业链的协同，实现数据互信，实现跨平台整合，对应就是要搭建一套数据工作的基础支撑平台，结合数据资产，标准和沉淀，实现最终基于企业转型的实践案例输出，那这个数据资产如何去做好落地，如何去做好价值释放的动作。

整个数据资产的工作分三段式，建立一个企业级的综合数据治理体系，去理清楚企业关键资产的业务责任，第二能够建立一套连接共享的数据底座，通过数据中台和数据主题的连接建设，实现数据的汇聚和连接，第三能够建立自助消费的数据服务，我们希望将企业数据决策动作下放到一线作战人员，下放到区域公司集团负责人，下放到一线营销同事，让他们决定到底什么样的营销方案、什么样的数据推动方案才是最有利于我们项目上的营销动作。要做好这一点首先步就是先去打造数据的企业战略，这个企业战略分成几个层次，涵盖了数据标准架构的管理，涵盖了流程组织和IT管理。第二步，建立面向连接共享的数据底座，规划清楚了未来在营销、客户关系、运营三个领域的数据资产沉淀以及价值输出，明年还规划了类似于像人力资源、财资领域等数据沉淀和输出，梳理的内容就是数据资产的目录、资产的管理标准以及沉淀模型，其次就是结合平台的数据底座完成资产的入库以及数据的建模，做完这个东西有什么用？在于我们能够去输出数据资产详细的拓扑图，同时还能够结合报表资产工程，企业当中有非常多零散在各个业务环节当中的报表，需要将它统筹的推动，统筹的建立，实现企业内部运转效率的提升，以此来实现向管理要红利的动作。

整个数据资产工作我做了总结，涵盖了制度建设、资产盘点、数据管理、数据计算、数据运用，就是所谓的建、盘、管、算、用五个关键节点，它们分别都会对应企业内部数据工作的子课题。我们做好了数据资产的沉淀之后就要输出面向自助消费的数据服务，我们将数据消费动作分成了三个类似、三个层次、三个阶梯，涵盖了基础型消费，满足全集团全条线的经营管理分析、日常驾驶舱、日常营销周报日报等等，面向应用场景就是针对顶层的数据应用场景，面向第三层次的高端消费来讲，我们可以去进行投模等进行数据应用。真正的我们想做好数据资产的落地是想做到保障“数出一孔”的动作，数据服务化的价值就是能够保障“数出一孔”，提升数据一致性，同时实现数据消费者不用关心技术细节，不用关心底层汇总逻辑是怎么样，它只需要一步一步将日常行为动作按照格式和范本进行一个规则的量化就可以纳入到数据统计池当中。第三步，能够提升数据敏捷的响应能力，并且能够满足客户用户灵活多样的消费诉求，以及兼顾数据的安全，因为数据安全目前在我们国内是一个非常严肃的课题，数据资产可以通过规范化的标准的管理兼顾数据的安全。

演讲嘉宾印珂玮先生

17：40崔东义就《智慧供采助力房地产高质量发展》发表演讲

易直采智慧供采平台是用于构建互联网+招投标+智慧供采信息化、协同化、规范化的地产与工程第三方使用的智慧供采生态系统服务平台，易直采服务多样化，为企业赋能，使供采更透明、更高效、更智慧。易直采平台也是在众多机构下支持成立的，比如建筑产业化联盟、房地产商会联盟、北京房地产商会、中技协，我们依托战略合作伙伴的庞大采购需求，拥有一线的品牌和厂商，平台集集采大厅、集采贸易、集采金融和集采信用一体化的智慧集采平台，同时降低企业的交易成本。

解决全流程电子化投标的盲点、断点和堵点，在采购招标环节中，招标公示、下载招标文件等合同签署、交易支付等全流程电子化。我们平台的构架，直采大厅，每家入驻企业都有自己的展示空间，工程企业可以展示企业资质、工程案例。直采招标是线上全流程招标板块，支持第三方使用。直采贸易，直采直供，让贸易更简单，直采金融是数字化驱动，致力于为招采人提供普惠金融服务。打造四个链条，交易链条、服务链条、产业链条和生态链条。交易链条是打通堵点、断点，使采购数智化，服务链条是打通第三方使用与数据孤岛，以企业征信为中心，提供金融服务，整合产业链中的工程公司、采购单位，搭建完备、便捷、高效的配套体系，产业链条是通过数字化采集、汇聚和分析、挖掘支持供采资源的广泛连接，生态链条，助力企业数字化采购转型，提高供应链整合和协同能力，实现采购管理与交易一体化。

演讲嘉宾崔东义先生

18:10主持人：感谢崔总的精彩分享。接下来我们将进行本次论坛的签约环节，有请，博鳌论坛房地产年会秘书长，中房友联地产智库执行董事彭叶峰秘书长，易直采智慧招投标供采平台联合创始人侯威振上台签约，掌声有请。

签约仪式

18:15 2021年度中国房地产风尚品牌榜颁奖盛典正式开始，主持人就颁奖仪式进行讲话并宣布获奖项目及单位，其中有2021年度中国房地产风尚品牌奖人居典范楼盘、宜居典范楼盘、风尚品牌项目及企业和个人等奖项，多个获奖项目代表上台领奖，再次掌声祝贺以上获奖企业及个人。

获奖企业

楼盘和项目奖：

A01、由海南中交海投房地产开发有限公司开发的“中交·海棠仕家”，获2021国际人居典范楼盘奖；

A02、由重庆金碧茂置业有限公司开发的“碧桂园金科金茂樾千山”，获2021年度十大品质宜居典范楼盘；

A03、由新鸥鹏集团开发的“新鸥鹏文教城·哈佛公馆”，获2021年度城市影响力典范楼盘；

A04、由广州市德华实业集团有限公司开发的“淘金半山豪庭”，获2021国际人居典范楼盘奖；

A05、由卓誉集团广西区域公司开发的“朗玥湖山”，获2021国际人居典范楼盘奖；

A06、由重庆蓝城两江实业发展有限公司开发的“蓝城两江·田园牧歌”，获2021年度十大品质宜居典范楼盘；

A07、由三亚九龙苗圃开发建设有限公司开发的“时分亚龙湾”，获2021年度十大人居环境典范楼盘；

A08、由云南建投集团大理万昇置业有限公司开发的“建投·龙悦华府”，获2021年度十大品质宜居典范楼盘；

A09、由杭州华滋绿城房地产有限公司开发的“绿城富春玫瑰园”，获2021年度十大品质宜居典范楼盘；

A10、由绿地集团都江堰无舍置业有限公司开发的“绿地无舍青城“”，获2021年度十大品质宜居典范楼盘；

A11、由中国铁建房地产集团贵州中卓文旅置业有限公司开发的“”中铁建·阳明文旅城”，获2021年度江南院子风格示范项目；

A12、由广垦集团广东省广垦置业有限公司开发的”广垦·天河1号”，获2021年度投资价值典范楼盘；

风尚品牌榜获奖项目

B01、由海南中交海投房地产开发有限公司开发的“中交·海棠仕家”，获2021年度十大品质宜居典范楼盘；

B02、由重庆渝开发股份有限公司开发的“渝开发贯金和府”，获2021年度十大品质宜居典范楼盘；

B03、由广州市德华实业集团有限公司开发的“淘金半山豪庭”，获2021年度十大人居环境典范楼盘；

B04、由卓誉集团广西区域公司开发的“朗玥湖山”，获2021年度十大人居环境典范楼盘；

B05、由兰州新区房地产开发有限公司开发的“兰州新区瑞岭雍和郡”，获2021年度十大优质人居金奖楼盘；

B06、由丽江翔鹭房地产开发有限公司开发的“晶玺丽江桃花源”，获2021国际人居典范楼盘奖；

B07、由卓誉集团株洲分公司 开发的“卓誉·朗悦臺”，获2021国际人居典范楼盘奖；

B08、由星河集团苏州星河博竣房地产开发有限公司开发的“星河胥江新著”，获2021年度十大人居环境典范楼盘；

B09、由上海华洲房地产发展有限公司开发的“华洲君庭”，获2021国际人居典范楼盘奖；

B10、由北京黄海房地产开发有限公司开发的“北京·东湾”，获2021国际人居典范楼盘奖；

B11、由广西天昌投资有限公司开发的“天昌·青山府”，获2021国际人居典范楼盘奖；

B12、由荣怀房地产开发有限公司开发的“荣怀·及第世家”，获2021年度十大品质宜居典范楼盘；

B13、由重庆岭辰置业有限公司开发的“横山归原小镇”，获2021年度中国特色文旅标杆示范项目；

获奖企业：

获2021年度中国房地产风尚品牌榜品质地产创新典范企业的是；海南中交海投房地产开发有限公司；

获2021年度中国房地产风尚品牌榜品质地产创新典范企业的是；新鸥鹏集团；    

获2021年度中国房地产风尚品牌榜品质地产创新典范企业的是；重庆蓝城两江实业发展有限公司；

获2021年度中国房地产风尚品牌榜品质地产创新典范企业的是；广州市德华实业集团有限公司；  

获2021年度中国房地产风尚品牌榜品质地产创新典范企业的是；荣怀房地产开发有限公司；

获2021年度中国房地产风尚品牌榜品质地产创新典范企业是；卓誉集团广西区域公司 ；

获2021年度中国房地产风尚品牌榜社会责任地产企业的是；昆山中源房地产开发有限公司 ；

获2021年度中国房地产风尚品牌榜品牌信赖企业的是；苏州星河博竣房地产开发有限公司；

获2021年度中国房地产风尚品牌榜品牌影响力杰出贡献企业的是；海南中交海投房地产开发有限公司；

另外还有，绿地控股长沙绿地星湾置业有限公司、远洋地产广州远胜置业公司、广东省广垦置业有限公司、中国铁建房地产集团（贵州）公司、禹洲地产集团上海区域公司 、华润置地哈尔滨房地产开发有限公司 因工作原因未能到会，一并表示祝贺。我们邀请陈積治先生为以上获选代表颁奖。

人物奖：

获得2021年度中国房地产风尚品牌榜年度地产杰出贡献企业家的是；海南中交海投房地产开发有限公司董事长于静女士；

获得2021年度中国房地产风尚品牌榜年度创新力领袖人物的是；重庆蓝城两江实业发展有限公司总裁许峰先生；   

获得2021年度中国房地产风尚品牌榜年度社会责任企业家的是；广州市德华实业集团有限公司董事长李德俊先生；

获得2021年度中国房地产风尚品牌榜年度社会责任企业家的是；三亚九龙苗圃开发建设有限公司执行董事孙赫笛女士；

获得2021年度中国房地产风尚品牌榜年度社会责任企业家的是；卓誉集团广西区域公司总经理赵健勇先生；

获得2021年度中国房地产风尚品牌榜年度社会责任企业家的是；昆山中源房地产开发有限公司总经理方毅女士；

获得2021年度中国房地产风尚品牌榜年度影响力杰出贡献人物的是；海南中交海投房地产开发有限公司董事长于静女士；

18:25 “十四五”规划发展蓝图已经绘就，在新的形势和背景下，继续抓住机遇，稳步健康发展。最后，希望本次获奖的所有项目、企业和企业家，能够立足根本，面向未来，继续贡献智慧和践行社会责任，为推动行业发展和城市建设贡献力量。

到此，本届年会的主题演讲及颁奖仪式就要告一段落了，再一次感谢所有嘉宾的莅临，感谢所有企业家的到来，愿各位在新的一年里身体健康，心想事成，愿我们来年再聚首，年会到此就全部结束，谢谢大家！

18:30答谢晚宴：博鳌康斯宾悦度假酒店一楼名家中餐厅

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