现如今北方雾霾肆虐，考虑到健康，很多内地朋友开始把买房养老的目光投向了海南，的确，海南不管是从气候环境还是生活节奏来说都是非常适合养生养老的，关于海南的气候环境方面的介绍，主编在之前的文章中都有详细的分析过了，需要了解这些方面的可以到主编的首页中去查看，在这里就不多说了，今天给大家说说一下，在海南买房除了需要了解海南的气候环境外，什么样的户型，什么样的朝向，什么样的地段也是买房前的必攻课题，特别是考虑到投资的客户。现在我们先来说说户型跟朝向。
选择户型首先得看它够不够方正，这是最基本的，因为越方正的户型空间利用率就越大，还有就是室内布局要合理，动静分布要合理，“动”指的是活动量大的客厅餐厅部分，“静”指的是个人的私密空间部分（卧室），如上图一样，室内布局合理，动静分布合理，这样的房子居住舒适度强，生活比较温馨，如果餐厅客厅双阳台对流的话那就更加完美了。
如果考虑投资的客户，多大面积的户型才是最理想的投资产品呢？凭借多年的二手房销售经验，主编可以给大家一个建议，作为投资最理想的户型，80到100来平米的两房或者小三房是最理想的投资对象，为什么呢？既然是投资，我们就得考虑到以后的出手的问题了，而买二手房的人群一般都是海南当地人居多，我们都很清楚海南本地人的收入都不是很高，太大面积的总价就会很高，很多人都买不起，而太小面积的户型又不适合居家，80到100来平米的面积刚好不大不小，刚好适合居家，所以考虑到投资，户型一定要选对。
朝向的选择也是非常重要的，海南阳光是比较充足的，特别夏天，所以南北通透的房子朝向是的，东西朝向的房子阳光照射厉害，那就热得没法住人。其次是东南、东北-西南朝向的房子，上午可以接收阳光，下午则晒不到。又干燥又凉快！
朝向是直接影响室内的采光的因素之一，采光主要是指住宅内可得到的光线，决定采光多少，也和住宅的进深和窗户、地面面积比值有关，进深是指从窗户到对面墙壁距离，它与从地面到窗上椽高度的比值一般规定应不大于2.5，窗户的有效透光面积和房间地面面积之比不应小于1：10。但无论什么样的朝向，都要符合国家对住宅设计的规定，即：冬至当天满窗日照不小于1。因为，适当的日照对人体很有利，人的皮肤接受太阳光中紫外线照射后能产生维生素D，可预防小儿佝偻病发生；太阳光还可杀灭居室内空气中的致病微生物，可以杀灭在室内空气中的致病微生物，给人一种新的青春活力，进一步提高机体的免疫能力，所以，买房不管是居家还是投资，除了户型要选对外，采光也是非常重要的因素。
在海南买房，选择户型与朝向基本上如上文所说的一样就不会有错了，但是，如果考虑到投资的客户，地段也是不可忽视的重要因素。
现在主编为大家分析一下投资房产所要具备的一些硬性要求，首先我们先来认识一下这两个词：“存量”和“增量”。
存量，顾名思义就是现存的配套设施的量，而增量就是当下没有，在未来一定会有的配套设施的量（如政府明文要求建设的配套设施或正在施工中的一些配套设施），作为投资者，我们往往看重的是未来，看重的是增量，而刚需客户看重的只是现有的成熟的配套设施，看重的是存量，房产的投资价值就是从“要啥没啥”转换为“要啥有啥”的转变过程，在这“要啥没啥”的时候出手，这个时候的房价才足够便宜，未来的增量才能够化，因为增量就是房产的投资价值，我们投资投的就是未来的增量，如果买了那些配套成熟，“要啥有啥”的房子也就代表着没有了增量，这种房子的使用价值非常高，刚性需求的客户是非常青睐这一类的房子的，但是投资客户就会刻意避开这一类房子。
作为投资者，就是要在别人认为太偏、不好的时候（为什么不好，不好的原因能够化解的）出手，这才是的投资机会，等到周边的相应配套设施得到完善，成熟的时候，这就是别人认为的时候，这个时候刚需客户就会出手，就会普遍成为投资者的“接盘侠”，哪怕价格很贵也愿意付出，所以我们通常会把投资者比喻为“播种者”，刚需客户比喻为“享受果实者”，享受果实所付出的代价恰恰就是“播种者”的。
总结：如果该地区有优质的教育资源、优质的医疗设施及齐全的生活配套设施（规划中或持续完善中的），再加上有政府的坐镇的话（有政府在当地办公的），那就请放心的出手吧！只要户型跟朝向选对的话。
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房产课堂2017-03-12 00:00:00
