买卖二手房从来就不是一件简单的事情，每一个步骤都需要小心谨慎，一些看起来不起眼的小问题，当中可能隐含了极大隐患。
你是否遇到过这样的情况：房子买完后，前房主的户口不迁出去。这背后隐藏着很多人都不知道的危害。
所谓户口迁出，就是指大家在买卖二手房时，还涉及过户的问题，很多房主办理了产权过户手续后，迟迟不按照合同约定的时间迁出户口。
表面看来，好像没有给购房者带来多大伤害，但实际上有很多隐藏的风险，而且售房者是需要承担违约责任的。
上海浦东新区法院就曾经判决这样一起案件，迁出户口一方被判支付违约金7万余元。买卖房屋双方在签订房屋买卖合同时，约定了补充条款，即在规定日期之前，售房者必须迁出户口，如果发生一日就需要按照房屋总价款的万分之五向买方支付违约金，直到房内户口全部迁出为止。
结果最后售房者由于各种原因没有按时迁出户口，几个月才迁出，最终法院判决卖方向买方支付违约金7万余元。
二手房买卖流程
迁出户口的违约金标准
合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说，如果在购房合同上，约定了迁出户口的违约金问题，在售房人不能按照合同约定履行时，就需要像上述案例一样，支付违约金。
但是违约金的支付没有统一标准，按照合同法解释，如果当事人主张约定的违约金过高，请求适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量。
也就是说，法院会根据过错程度酌情调整违约金，具体为多少，还要看具体的案子。
户口迁出的危害
很多人会认为前房主的户口不迁出没有什么大问题，但实际上却隐藏了很多风险：
1．债务纠纷问题：当前房主出现债务纠纷问题时，银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票；
2．新增人口问题：前房主在一定情况下是可以增添新户口的，一旦发生这种情况，将会继续增加购房者户口迁移的难度；
3．价值问题：现在大家对户籍的问题越来越重视，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响到成交价。
4．拆迁问题：目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本很有可能会增加额外不必要的麻烦。
5、学籍问题：很多人为了孩子能上好学校而花重金买，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。
如何预防户口迁出问题？
首先大家需要详细了解关于户口的问题，在购房合同中，要详细约定相关问题，明确写在合同里，必要时也可以去当地派出所亲自查询核实。
如果是通过中介买房的话，也可以委托中介代为核实房屋的户口，核实后要求中介机构出具书面核实报告，并加盖公章，防止一些中介人员疏忽或欺骗行为给自己造成损失。此外，必须注意的是，合同中约定的户口迁出时间一定要在房屋登记过户之前。
在合同里也要明确户口迁出的违约金问题，一般的中介合同中，都会在“权属转移登记”中作出详细约定：
我们还可以通过预留房屋尾款对售房者施加压力。预留的尾款应当在合同中明确说明，先迁户口然后再交付房款，约定好顺序防止对方恶意违约。
二手房交易所需资料证件一览！
买过房的都知道，二手房的交易手续和需要的资料要比新房交易复杂的多，理不清，理还乱。二手房交易过程中需要的证件资料，要买房的赶紧收藏起来。
1、买卖双方的身份证明
包括身份证、户口本，已婚的还要提供结婚证或、交易申请书、保证书。这些证件和资料都要提交房地产交易中心或者是房地产管理部门，为保证此次交易安全顺利完成提供保障。
2、不动产证
房屋能够进行二次交易的一个重要条件是已经获得不动产证，否则便不能交易。从不动产证中不仅要看房屋的产权归属，更重要的是看房屋的性质，如商品房，经济房还是房改房等，不同性质的房屋进入市场交易的政策也是不同的。
3、 房屋转移证明材料
证明房屋的产权发生转移或即将发生转移，方便不动产权属登记工作的进行。
4、房屋买卖合同
房屋买卖合同是卖方转移房屋所有权于买方，买方支付价款的合同。这里主要是指房屋首次交易时签订的房屋买卖合同，是为了证实房屋的信息和来历，保障二次交易的合法合理。
5、符合房产测量规范的房屋分层分户平面图三份
房屋分层分户平面图一方面意味着该房屋经过严格合格的检测之后才交房，另一方面也是业主产权的代表，没有房屋分层分户平面图将无法完成房屋的过户。也就是说，这是二手房交易的买方办理过户的重要资料。
6、 国有土地使用证
它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后进行的登记证明和权属证明，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。所以房屋交易时，该证必须从卖方手中随着房屋归属权的转移而转移到新的户主名下。
7、房屋维修基金缴纳证明原件和复印件
新房交房后需要交纳房屋维修基金，然后会拿到一个缴费证明。先前小编也说过诸如此类的缴费证明一定要保留好，后期是非常有用的，尤其是二手房交易的时候会起到关键作用，它意味着该房屋手续齐全，后期就不会因为遗留问题而影响交易进程。
8、 契税完税凭证
契税完税凭证是由负责征收房产交易税收的税务部门向购房者开具的一种税收完税凭证，它代表着购房者已缴纳过相应税款。在房地产交易过程中，契税完税凭证的用途不容忽视，二手房买卖、提取住房公积金、办理贷款等等都少不了要用到契税完税凭证，所以二手房交易时必须出具该证明，并保存好该证明。
9、地税局完税证明原件
进行二手房交易时，如果买方将要交易的房产是他的套房，在住建局窗口开具相关个人住房信息证明，就可享受契税的减免政策。而作为卖方，如果契税或不动产证已满五年，并且是家庭的住房，那么卖方就可以享受免征个人所得税的政策，税费结清之后，买卖双方就会得到一张由地税局出具的完税证明。
注意事项：
1、办理二手房交易时，必须买卖双方都到场（包含所有利害关系人），如果有其中一方未能到场办理，就要出具公证处对其房屋做出的房屋买卖公证《公证委托书》。
2、二手房交易过程中，如果遇到单位购买房产，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或机构代码）原件及复印件，加盖印章，单位法定代表人办证委托书、受托人身份证原件及复印件。
3、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明。
4、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书。
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海房头条2017-09-09 13:37:27
