海南房价的涨跌和未来的发展趋势一目了然！

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“我的内地朋友经常会问我，海南房价到底多少钱?”谷房主编小蔡面对这样的问题，我确实也不知道怎么回答，“其实海南什么样价位的房子都有，低至不足5000元/平方米，高的16万元/平方米。”

没调控之前，海南很多市县停留在5000元/平方米，而三亚凤凰岛的房子，都卖到16万元/平方米，“大家就蒙了，海南的房子到底多少钱?这个跨度太大，其实，海南多少钱的房子都有。”

海南房价涨了这么久，也涨了这么多，到底未来房价到底会怎样？要想弄明白这个问题，我们要首先弄清楚，房价为什么上涨？下面我们来具体看一下：房价涨跌五个原因！

一：房地产是主要的财政收入

房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。

所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。

比如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等，除了一线城市基本做到外，象二、三、四线城市，基本没有实行，政府睁只眼闭只眼，实际在暗中支持房地产发展。

二：奢侈消费风起云涌，助长房价飚升

前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那陈，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。

中国刚富起来，由于长期以来的贫穷落后，加上文化底子薄，一旦手里有了几全钱，就“小农意识”高涨，摆阔比富，此为其一；其二，由于不少国人手里有钱了，生活好了，生活方式便发生了质变，由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生，当前国人的享受意识日益增强。

而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一，所以许多人开始换房，面积越换越大，档次越换越高。中国的奢侈消费令世界瞠目结舌，并且有风起云涌之势，这些富人买房，出手大方，一看到心仪的房子，就买下，而且多是一次性付款。因为他们有的是钱。

三：控制房价过快上涨，不是打压，而是限购

未来的房地产到底会是什么样的？将走向何方，国家为什么老和房地产过不去？问这些问题的人，我想，有一点他们完全没有弄明白，那就是国家究竟为什么要调控房地产？调控房地产的真正用意是什么？许多开发商总认为国家在打压房地产，为此，一旦有了调控政策，便坐卧不安，感到迷茫。

国家为什么要调控房地产呢？因为房地产发展过快，长期占用“超车道”行驶，严重影响其他车辆通行；因为房价上涨太快，几乎是翻着跟斗上涨的，不利于改善民生。

中央政府调控的目的非常明确，只不过大家没有解读明白。注意，中央调控房地产，是控制房价过快上涨，是“控制过快”，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，但可以合理上涨，是将房价控制在一起合理的上涨幅度，而不是要打压房地产，中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用，是非常清楚的，不可能打压房地产。

从这个意义上来说，房地产仍然会一路凯歌，在五年内指望房价下降，无异于痴人说梦。当然，房价的波动是有的，短期下调后很快又会上升，主线上上升的。

四：通胀预期加大，带动房价上扬

CPI在不断上升，价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。

物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。

五：地价猛涨，催高房价

大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。

地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。

前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题，面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发，因为央企有政府背景，不缺钱，导致地王频现，这一切都成了房价上涨的背后推手。

海南房价未来的趋势分析

趋势一：购房的门槛会越来越高

买房的门槛会越来越高体现在主要体现在两个方面，一是买房资格被限制了需要社保，二是首付比例提高了。

以前的低首付，不限购，低门槛的进入方式可以说一去不复返，海南现在的新政，购买普通自住房没有贷款记录首付款比例对外目前说是30%。

但随着风控越收越紧，能够真正给首付30%的项目是少之又少，一般都40%起，大多数好的项目都是直接要求全款，分期，对于很多刚需的购房者来说是一个不小的压力。

你要想在海南比较热门的区域海口，三亚，琼海等买房，还不是有钱就能买，还要你交2年的社保，对于一个80%的项目都是卖给岛外城市来说，你可以想象要买是多么的难，出台这政策可以看得出库存量又是何等的紧张。

根据今年这样的市场库存容量、现在又是旺季这样的大环境背景以及中央政府高层不断的施压，想在今年至明年3月份，看到市场有松动可以说死了这条心吧，市场进一步持续收紧，更严厉的调控政策是不可避免。

趋势二：短期投资客基本无空可钻

在国庆节前，政府考虑到旅游旺季到来肯定会在一定程度上吸引购房者进入，海南政府直接启动新一轮楼市的调控，禁止涨价，禁止大开盘，禁止没有预售证项目带看，限售时间拉长，这些政策的叠加出台也是防患于未然。

市场管控也越来越严格，不像在以前买了房子，差不多可以用随时交易，没下房产证之前，可以更名；下了房产证之后，可以直接过户。现在不一样了，要求取得房产证2年以后才能进行交易，热门市县海口、三亚、万宁、陵水直接是5年。

为什么说短期投资客基本无空可钻，我们以2年为例，你买的是期房，从签合同到交房，期间至少半年到1年半。交房之后，有的小区并不能立马拿到不动产权证，可能还要再拖一段时间。因此从签合同到房子可以交易，中间至少需要4～6年的时间。这4～6年的时间，对于刚需购房者来说可能没有什么，但是对于投资客、炒房者来说，则影响深远。

投资客和炒房者追求的是短线交易，尤其是炒房者，房产持有的时间一般不会超过2年。因为大多数炒房者的资金大多都是通过贷款、融资等方式筹集的，利息很高。对于他们来说，房产持有的时间越长，资金压力就越大。

而且4年的时间，房价一旦没有明显上涨，或者下跌，那么炒房者势必赚不到钱，对于这样的高风险可以说是没有短期投资客敢进入的。因此，2～5年限售可以说将短期炒房者基本清除出房地产市场。

趋势三：买房的资金成本会越来越高

买房的资金成本越来越高体现在两个方面，一是买房资金来源少了，二是购房贷款利率高了。

以前，由于没有限制，首付贷、房产抵押贷款、消费贷、经营性贷款等均可以流入楼市，导致房地产市场上的资金过多，也在一定程度上助涨了房价。

资金多，房价涨，投资、投机性需求就会不断滋生，房地产市场也就进入了恶性循环，而最终受影响的，还是普通购房者。

到现在，央行已经发文，命令禁止首付贷，并且防止消费贷、经营性贷款等资金流入楼市。没有了这些违规资金，炒房者、投资客也就没有了资金来源，也就从源头上限制了房产投资行为。

随着楼市信贷不断收紧，房贷利率继续走高，调率也是本轮楼市调控中的主力军，以前可以见到的房贷款9折、95折可以说去无踪影。

征信要求不仅比之前更加严格，现在“不管客户的资质如何，首套房基准利率已经全部取消，10月份起海南各家银行开始执行上浮利率，基准利率基本上浮5%-10%。

根据贷款人资质不同，项目不同、贷款额度等原因，而最终获批的贷款基准利率也基本,上调10%-15%，购房贷款利率的提高，购房成本增加，最终会影响很多购房者。

除了贷款利率的提高，现在单子积压的太多，部分银行今年额度已经用完，后期批贷，放贷时间的延长也超出了很多购房者的预期。

在未来如果市场火热的势头还没得到控制，房贷利率仍有继续上调的大趋势。

趋势四：楼市调控不放松，未来半年海南楼市会持续平稳

前几年的房地产市场，一直是房价涨了就调控，一旦不调控房价就涨的态势，给人一种观念，房价越调越涨。

但是从今年这是局势来看，有望发生一些改变，ZF再次强调了一点，房子是拿来住的，不是拿来抄的。在目前这种紧要关头，未来楼市的调控不会放松，直至会建立长效机制。

今年10月到明年3月份是海南最旺的季节，短期内政府肯定会对需求侧的管理，精准发力、定向施策，稳定房地产市场，肯定不会出现去年那种大涨的局面了。

今年市场就是求稳中行进，国庆前提的调控政策和行政手段已经证明了这一点，在未来会持续一段时间，政府会严格要按照供给侧结构性改革的总体思路。

进一步深化“两个暂停”政策，以生态环境保护为前提，发挥“生态环境、经济特区、国际旅游岛”三大优势，调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构，严控低端供应，完善配套设施，提升开发品质，促进房地产业提质增效、转型的，这种稳定的局面，在未来会持续一段时间。

趋势五：海南核心城市优势会越来越明显

在未来也肯定是一样，购房者一定要明白一点，资本是趋利的，人也是一样只会向越发达的城市圈流入。

在未来，海南两极的沿海城市会越发展越好，配套和资源会越来越其倾斜，形成城市群效益，其它区域会享受到城市化发展、蔓延溢出的效益。

配套一定是依赖人流去支撑的，这个是一个基本的客户规律，大家不用被很多开发商说的大规划忽悠到，没有人流，所说的配套规划都是纸上谈兵，你可以想象一下一个商场开业没有多少人去买东西，一直亏本运营，最终的结局会是怎么样。

海南十三五规划也论证了这一点，到了2020年，“海澄文” （海口、澄迈、文昌）和“大三亚” （三亚、陵水、乐东）经济总量分别占海南全省的50%和25%。

省长明确指出“海澄文”一体化综合经济圈和“大三亚”旅游经济圈是海南重点打造的经济圈，是海南GDP的重要占额。

小编结语：

海南是我国土地尤为稀缺的圣地。土地面积加起来不如我国大陆省份的一个县大。加上每入十几万人涌入海南定居，巴掌大的地方已经被开发的七七八八，还有人做梦想着海南房价会掉！

“物以稀为贵”这个道理，相信大家都懂。加上近几年大陆空气变差，雾霾横行。在这么一块小土地上，几乎是被有钱人挤爆了！

以前还有很多外地的朋友问我海南现在房价多少了。11月份以后你们只能问，海南还有没有房。

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