海南楼市未来走势的几个判断

免费答疑海南房产分析师：18976683113 同微信，以最专业的知识帮你解疑释惑。

海南楼市未来之路

对于落地海南的房地产企业来讲，“冻房”既是危机亦是转机。“冻房”，只是临时措施，不是长久之策。随着自贸区建设的各项政策规划设计出台之后，房地产市场调控也将走入一个长效机制发挥作用的通道。对于海南楼市未来的走向，我有这么几个判断：

海口近几年房价走势

1、总量大幅萎缩，有序开发成为主基调。本轮调控之后，海南房地产市场将很快降温。短期内，房价会进入一个下降通道，成交量急剧萎缩(其实目前的情况已经接近“零成交”，主要源于严苛的限购政策)。中央刚提出建设海南自由贸易区的时候，不少人担心市场和资本炒作自贸区概念，炒作海南楼市，担心海南重蹈覆辙。4.22新政出台之后，海南楼市反倒安全了。

随着海南最严格节约用地制度的逐步落实，新增建设用地中的普通商品住宅用地将被大幅度压缩，政府将限度采用控制增量、盘活存量、转型升级、有序开发的原则来管控全岛房地产行业。

2、普通商品住宅将逐步淡出海南市场。4.22新政的指向很清晰，此次房地产调控政策出台后，购房对象锁定为本地居民及在海南的就业创业者，普通岛外居民将被排除在普通商品住宅的购买范围之内。

写到这里，不得不说一下这次海南紧急“冻房”的高明之处。4.22新政从一定程度上冻结了市场，但是有效保留了部分普通商品房库存。这部分库存，目前没有官方数据。我们可以推算一下，海南2017年全年商品住宅销售2292万平方米，2018年一季度商品住宅销517万平方米，一季度末公布的去库存成绩还有库存11个月，考虑4.13自贸区提出后一周左右快速消化库存的因素，目前，岛内普通商品住宅应该有5-10个月的库存，也就是大约900万平方米到1800万平方米。

考虑到下一步全省控制普通住宅用地供应，新增普通住宅也就是目前已经开工在建而未达到预售条件的住宅，我们暂且预估这部分增量在1000万平方米到2000万平方米之间。这些就是未来我们能够看到的普通商品住宅，用这些被冻起来的库存，满足下一步自贸区建设引进人才、来琼投资创业这一部分刚需，应该可以支持相当一段时间，加上二手房市场存量和未来的租赁住房，满足调控之后的刚需市场，应该不会有太大的危机。

由此，就能看到海南省紧急“冻房”的政策决心和政策智慧。

3、商业地产、旅游地产等服务于自贸区建设的新兴地产将迎来春天。

“房住不炒”无疑是这次海南政策调控的核心。未来，将围绕这个核心采取有保有压的政策思路。普通商品住宅，尤其是面向岛外居民销售的普通商品住宅将会严控，而服务于自由港建设的各类地产业务支持会加大，商业地产、旅游文化地产、租赁地产将会迎来政策的春天。

自贸区和自贸港无疑有着极大的吸引力，但是，进入的门槛无疑也会提高，尤其是房地产企业，既面临着机遇，也面临着新一轮的市场洗牌。可以预计，未来对于进入海南的房地产企业，在纳税考核、就业岗位创造、生态环保等方面都将会面临更高的要求和考核。一大批小企业将面临生死考验，转型升级、产城融合成为选择。

免费答疑海南房产分析师：18976683113 同微信，以最专业的知识帮你解疑释惑。