沪籍单身女子崔丽，因向银行申请住房按揭贷款未获通过，无法付清剩余购房款，只得请求法院判令解除二手房买卖协议。卖家张山夫妇反诉违约，索要130万元赔偿金。近日，市一中院作出终审判决，确认解除双方就房产买卖所签订的相关协议；崔丽因个人主观原因违约，须支付违约金25万元。
事件回放
2014年9月，崔丽与张山夫妇签订房地产买卖协议，约定以650万元的价格购买其位于长宁区一处二手房。当天，崔丽支付5万元定金。
两周后，双方又签订买卖合同，约定崔丽分三期付清购房款。前两笔购房款在12月1日前付清，第三期购房款以银行贷款方式支付，贷款审批后双方最迟须在2015年2月28日之前完成过户。
另外，双方还约定违约后果：如果崔丽超过10日未履行合同约定，张山夫妇有权解除合同，崔丽承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；如果因为不可抗力因素导致贷款无法审批或者通过的金额不足120万元，则双方最晚在2015年2月28日之前解除原合同，崔丽赔偿3万元作为交易违约金。
协议签订后，崔丽支付首批购房款230万元，之后持工作单位出具的年收入7万元的收入证明，向银行申请贷款。因为收入不足还贷，银行方面不予受理。于是，崔丽诉至法院，要求解除房地产买卖协议和买卖合同，并要求退还已付房款。
张山夫妇在约定时间未收到第二期房款，亦向法院请求解除合同，同时认为崔丽违约在先，故要求其按照合同约定赔偿违约金。
案例解析
在这件住房交易纠纷中，崔丽因主观原因导致贷款不成，不具有合同约定的解除权，张山夫妇主动解除合同的请求是合理的。但对于20%房价款的违约金，法院未予支持，酌情判令崔丽支付违约金25万元。
崔丽和张山夫妇均不服，上诉至市一中院。崔丽称，银行以收入不足为由拒绝贷款请求，加上自己母亲癌症复发，都是不能预见的，属于合同里提到的“不可抗力因素”，故自己有权解除合同并承担3万元违约金。张山夫妇则以一审判定的违约金过低、不具有惩罚性为由，坚持自己的主张。
法院审理后认定，崔丽提供的收入证明不符合银行受理条件，导致贷款未获批准，这一因素不属于完全不能预见的客观情形，不构成“不可抗力因素”。崔丽的母亲生病，非贷款不成的原因。崔丽未在约定期限支付后续房款，张山夫妇主动解除合同当属合理，同时应退还已收取的房款。至于违约金数额，法院考虑签约成本、另行出售房屋可能增加的费用、兼顾违约金补偿性和惩罚性等因素，酌定为25万元并无不当。据此，法院驳回上诉、维持原判。
置业建议
看了以上案例，提醒购房者要事先了解住房贷款政策，咨询公积金中心贷款的限制条件，并不是付得起首付银行就会批贷。一般情况下，申请住房公积金贷款时，地方的银行对住房公积金的余额、交纳月份、交纳额度都是有要求的，若是商业贷款也会对个人收入有严格的审查，以避免购房者因收入不足不能偿还贷款的风险。通常情况下，住房公积金贷款额只能是帐户余额的多少倍之内，而且是截止申请贷款时间为止的。
像上海地区住房公积金贷款就有如下要求：
1、不高于按照借款人、配偶和共同借款人各自住房公积金账户储存余额的倍数(住房公积金余额的40倍，补充住房公积金余额的20倍)确定的贷款限额；
2、不高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额；
3、不高于按照还款能力确定的贷款限额，其计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例(50%)×12个月×贷款期限；
4、不高于贷款额度。
如上表所示，也就是说购买首套自住住房，个人贷款额度由30万元调整至50万元，家庭贷款额度由60万元调整至100万元;缴交补充公积金的，个人贷款额度在50万元基础上增加10万元，家庭贷款额度在100万元基础上增加20万元。购买改善性第二套普通商品房，参照购买首套住房政策执行。
崔丙超
2019-05-22 13:34:24
