隐藏在房贷里的那些秘密

在你每个月交给银行的房贷里，其实蕴含着很多秘密，只不过你不知道而已。

今天，我给大家从三个维度详细拆解这些秘密：

1、快速理解等额本息和等额本金的区别

2、要不要借房贷

3、用房贷来预测房价涨跌

我知道你们想直接翻到第三条去看，别急，因为前面两条，也很精彩。

等额本息和等额本金

对于绝大部分普通人来说，等额本息和等额本金是最容易被弄混的地方，这两个东西解释起来实在是太复杂太拗口。

今天，我用简单粗暴的方法，让大家瞬间了解他们的异同。

曾经有多个文章说，房贷用等额本金好，等额本息会多交几十万的利息，真的是这样么？

错了，等额本金和等额本息的利率是一样的，他们俩的区别，在于等额本金，你前期还款较多，仅此而已。

我现在以100万房贷30年举例，基准利率设定为4.9%。

如果采用等额本息法，每月应还款5307元，30年累计还款191万，你大概需要给银行91万做利息。

等额本息法的特点是每个月还款额固定，在个月的5307元里，4083元是利息，1224元是本金。

而到了第360月，你每个月还是还款5307元，但是其中5286元是本金，利息仅为21元。

所以还有一个谣言是，等额本息法前期还的都是利息，后期还的才是本金，如果前几年没有提前还款的话，就不用还了，因为后期再还亏大了。

这一点，我后面一并讲解，先把等额本金法给大家也列清楚。

假设采用等额本金法，每个月将会固定还本金2777元，利息将逐渐减少，个月应还利息4083元，故个月应还房贷总额为6861元。

30年累计还款173万元，比等额本息法少还款接近20万。

看到这个数据，你会说，没错啊，等额本金法就是省钱，我就借了100万，结果少还20万的利息，这么惊人的数据难道还不能说明问题么？

当然不能，实际上等额本息法对消费者来说是最有利的。

首先，我们仔细对比两个图发现，不管你是等额本金法还是等额本息法，只影响你每个月还的本金数量，而不会影响你还款的利息，你还的利息是一样多的。

你会说，不对啊，等额本金法每个月应还的利息很明显是在迅速变少，我眼又不瞎，你自己上面刚列完图，图上显示的清清楚楚。

别急，你再仔细看看，两种还款办法，个月需要偿还的利息都是4083元，但是随后等额本金法应还的利息在迅速减小，为什么呢？

因为在个月，两种办法所占用的本金，都是100万整，所以他们当月应还利息的金额都是100万*4.9%/12=4083元。

但是这个月，等额本金法额外还了2777元的本金，而等额本息法，只还了1223元的本金。

从第二个月开始，等额本息法占用银行的本金，就变多了，随着时间的推移，它额外占用的银行本金，会越来越多。

你占用了更多的银行本金，利率一样的情况下，你应缴的利息当然应该变多。每一期你应缴纳的利息，都是你当期占用本金*利率，等额本金和本息均是如此。

但是我之所以找银行贷款买房，就是因为我没钱啊，我要是有钱我还贷款干嘛。至少90%以上的普通人，都希望占用更多的银行本金，越多越好。

如果能占用银行的本金，每期只还利息不还本金，那简直太爽了，这样的条款如果能签100年，而不是30年，那这笔钱和白送给你也没什么区别了。

不信的话，你可以按这个条款把钱借给我，多多益善，青木我来者不拒，因为这等同于送我钱。

出于这种思维考虑，那我们当然更倾向于选择等额本息法，因为这种办法前期偿还的本金极少，贷款买房的人群，绝大部分，都是现在没钱，未来有钱。

而等额本金法，前期还款太多，个月要还款高达6861元，而最后一个月，每个月只需要还款2789元。

30年前，1000块钱是一笔巨款，但是今天的1000块，也许只够吃一顿饭，等额本金法很明显有头重脚轻的趋势，并不是普通工薪层合理的资金分配方式。

房贷的利息只和你占用的本金多寡挂钩，和你还款方式一毛钱关系都没有，我们回到第二张图，等额本息法，第360个月应还21.58元的利息，5285元的本金。

后期果然都是在还本金，那么你亏了么？

一分钱都没有亏，最后一个月，你还欠银行5285元的本金，占用的这5000多本金，按利率会产生21.58元的利息，这有问题么？一点问题都没有。

如果是等额本金法，第360个月，应还11.34元利息和2777元本金。

为啥会产生11.34元的利息，道理很简单啊，你这个月欠银行2777的本金，按照利率，理所当然的会产生11.34元利息。

综上所述，你占用银行的本金越多，你应还的利息越多，但是银行承担的风险和成本也越大，所以大家是公平交易。

等额本金法之所以30年累计还的利息稍微少一点，完全是因为它前期本金还的多，占用的银行本金少。

如果你倾向于前期多还本金，那你少贷一点款就是了，或者直接提前还款，干嘛要用等额本金呢。

时间就是金钱，这句话一点都没错，从长期角度出发，以十年为单位进行考虑，随着货币的超发，你的收入一定会增加，欠钱的成本一定会减少。

所以，建议无脑选择等额本息法，不用烧脑筋去对比了，如果你后来挣钱了没地方投，提前还款就可以了，你没亏一分钱利息，前面帮你计算过了。

要不要借房贷

说到提前还款，那就要提一下要不要借房贷的问题了。很多人会说，这还用问么？当然要借了，借的越多赚的越多啊，好多人都这么说的。

由于过去20年房价始终上涨，这个逻辑是没错的，基准利率是4.9%，只要房价增幅超过这个数值，那么买房贷款就一定是划算的。

对于没有钱，只能靠未来的工资还贷的人群来说，只要房价增速大于4.9%，你借房贷就是没有错的，它能让你迅速有个家。

但是对于一部分人群来说，他们除了借房贷之外，还把手头的现金借给别人或者金融企业来吃息差，这样的人还不少。

很多人认为，我欠着4.9%的房贷，用8%的利率把钱借出去，一年净赚3%，简直不要太聪明。

亲，你听说过银行坏账么？没听说过没关系，我给你解释一下，银行借出去的钱，如果收不回来，那就叫坏账，这笔钱是按亏损计算的。

如果你的息差是3%的话，那么你借给100个人，只要有3个人不还钱了，你就是亏的。

为什么银行贷款利率低，因为银行基本只给资质好，有抵押物的企业借贷，风险低，利率当然可以低。

为什么小微企业利率高，因为这些企业资质差、风险高，通常还没有抵押物，利率当然高，息差不高不足以覆盖这个风险。

房贷对银行来说，只是略有风险，因为你有房子及你个人的终身信用作为抵押物，所以银行房贷的利率，可能是你这辈子能拿到的贷款利率了。

但是房贷对你来说，却是100%的风险，中国是个人无限连带责任制，个人欠款，至死方休，除非你愿意放弃一辈子的未来，否则这笔贷款你是必须要还给银行的。

如果你把钱放出去的利率是8%，那么你的坏账率必须低于3%才算赚钱，如果你把钱放出去的利率是12%，那么你的坏账率必须低于7%才能赚到钱。

所以，在借钱之前，你要认真评估对方赖账的概率，你这笔钱放出去，可不是一定能收的回来哦。

不要相信什么兜底保本，碰到极端金融风险，连银行都能破产，何况那些小型企业。这几年有好多为了8%把钱存到P2P，自己还欠着几十万房贷的傻白领，现在打碎门牙往肚里吞啊。

所以，如果你手头的项目息差只有区区几个点，但是你评估对方赖账的概率还不止于此时，这些钱，你还不如直接存银行。

但是银行的理财一般是4%附近，比你房贷的基准利率还低1个点，你如果欠着房贷把钱去买理财，那简直是傻到家了。

所以对于这样的人，直接把钱提前还贷，是的选择。

这世界上，不是所有人都愿意去借房贷的，只能说大部分人愿意借房贷，而有些人，就是愿意全款买房。

当然，很多人不这么做的原因，是因为他们没有全款的钱。。。

用房贷来预测房价涨跌

接下来，进入精华阶段，我给大家说一下用房贷来预测房价涨跌的秘诀。

我们都知道，房价是一个货币游戏，房价=货币量/供给，涌入到房地产领域货币的多寡，会直接影响房价的高低。

我们的房贷，有一个基准利率，是4.9%，但是国家会依据宏观环境，对房贷利率进行上浮和下浮来控制房贷总量。

根据历史经验，当房贷利率上浮的时候，从未出现过房价的暴涨，一次都没有过，因为这是比限购限贷更厉害的调控措施，从货币供应量上进行了釜底抽薪，几乎代表了的调控意志。

而在房价利率下浮的时候，要么止跌，要么暴涨。

以2015年房地产去库存为例，为了推动去库存的目标，银行甚至能批出来7折的商贷。

什么意思呢，就是基准利率4.9%，打个7折，利率仅为3.43%，而到了2018年和2019年，很多地方的利率是上浮20%，这代表你的房贷利率是5.88%，如果是上浮30%的，那房贷利率高达6.37%

息差大的吓死人，甚至就直接了，很多人无脑买房，压根都不看利息的，只要银行肯放贷，提笔就签字，只要横盘时间略长，他们完全有可能被利息压垮。

在房贷利率下浮20%甚至更多的时候，代表官方想托价的意愿已经非常强烈了，这个时候会有两个结果，个结果是没托住，第二个结果就是直接暴涨，底部L型横盘的概率非常小，货币巨龙是极难被控制的。

在过去的20年里，是房地产大牛市，从未崩过，所以只要房贷利率大幅下调，结果只有一个，那就是短期内大幅暴涨。

当前的房贷利率，是上浮状态，这代表官方根本不希望房价上涨，随着时间的推移，狂热购买人群的冷却，房价会承压，这时候官方会逐渐慢慢松绑各项调控政策，利率上浮的比例会越来越低，直至下浮。

当下浮20%或以上的时候，货币政策基本就到底了，利率再下浮，银行放房贷就是在做慈善了，根本挣不到什么钱，凭空负担风险。

这种情况，代表官方开始引导资金进入楼市，进行护盘托市，这是崩盘和暴涨的临界点。如果你是认为楼市随时会崩盘那种悲观主义者，那任何情况下你都不会买房的，你也不用考虑时机了。但如果你不是这种极端悲观主义者，那么此时，是你杀入房地产买一套投资房的时机，短线暴涨，可能就在这一时刻。

不过退一步说，如果楼市真的扛不住了，各行各业都得完蛋，无非就是五十步笑百步而已。所以在这种情况下出手压大涨，成功的概率是非常大的。

当然，这一招只适用于投资房，如果你是刚需房，你可以不用等这个临界点，你也等不起，熬个三五年，可能媳妇都跑了。。。

房贷利率，真的是可以预测房价涨跌的，因为房价的本质，是一个货币游戏。

作者简介：符玉敏（维系：hfq6018,：1317 89 860 18），海南资深房地产分析师，海南落户专家，海南人，对海南本土风情文化、人文地理、气候生态、房产信息有深刻了解。善于为购房者进行海南楼盘打探，投资分析，规划分析，为购房者快速锁定房源目标