2020年.海南房地产目前现状与问题（瞎聊）

经历了两年的限购，又在经历着百年不遇的疫情，2020，海南的房地产，将何去何从呢？今天，笔者从自己的视觉出发，带您看看海南的房地产市场。

一、市场现状

综合海南省统计局的数据，2020年1-2月全省累计房屋销售面积为59.53万平方米，同比下降46.9%；房屋销售额为93.669亿元，同比下降54.5%；折合房屋销售均价15735元/平方米。

海南整体市场表现有以下几点：

1、 一季度中，2月份几乎所有开发商都关闭售楼处，停止销售和客户拓展工作。3月份陆续恢复，但表现不太明显；截止4月中旬，大部分项目仍处于低来客，低成交的状态；

2、 2月份，所有二级分销商，均停止拓客，带客看房工作。3月份有少量分销商开始接待客户，但是客户流量较低；

3、 2月份，所有一级渠道商也均停止工作，3月份陆续恢复工作，4月份基本全线恢复原有工作；

4、 九成以上开发企业，在销售团队方面，没有招聘动作；

5、 裁员，是大部分开发企业正在进行，或计划进行的企业管理动作；

6、 大部分开发企业，面临资金流紧张局面；

7、 部分项目在3月份筹备，在4月份，陆续推出了新的营销筹码：提高点数、增加带客奖励、增加来访奖励、推出特价房、举办现场活动、购房抽奖等常规的营销活动，但是，并没有给销售带来明显的变化。

二、政策表现

2020年3月7日，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，提出自文件印发之日起实施本地居民购买多套住房的限购政策，具体来看，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。还规定海南新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

这个政策的颁布，无疑对海南房地产的行业发展来说，无疑是雪上加霜。尤其是小户型产品。总结起来有以下几点：

1、 本地居民限购2套住房，让部分有购买实力的本地投资客，失去了购买资格，直接削减了部分本地购买力；

2、 对于已经有一套住房的客户来说，第二套房为他们仅有的购房指标，更多的需要考虑大户型产品，而不会将目标放在小户型产品上；

3、 安居型住房等新型房源入市，解决了部分中低收入人群的购房与居住需求，会间接导致部分中低质量的二手房源，在市场滞销；

4、 政策的制定，会让部分客户迅速进入一个观望的市场局面，未来销售预期或不太值得期待。

三、价格销量

关于海南楼市的价格与销售量，无论哪个方面，都出现了严重的两极分化局面。而这个“两极分化”，还可以从几个大的方面来说。

1、价格“降中有稳”

没错，就是“降中有稳”。为什么这么说呢？

首先，故事得从2017年讲起。

自2017年上半年海南房价暴涨以后，海南房价迅速上涨。但是，自从海南房产限购政策出台以后，海南整体房价上涨的步伐，立即停稳，并且，出现了微幅下滑的局面。当然，这种局面，伴随着限制土地供应、限制开发报建的政策出台，得到了有效的控制。这是为什么呢？

因为，土地供应减少了，限制开发报建了，也就意味着，未来的入市供应量将在一定程度上减少。着说明什么呢？说明，现在在售的，已经通过审批报建的项目，是卖一套，少一套。尤其是很多小开发商，自己手上货源本就不多了，以后拿地更难了，再加上2020年3月7日新提出的，政策后拿地的项目，需要现房销售，也就意味着，未来的开发成本更高了。所以，对于他们来说，手上的房子，就是卖一套，少一套。为此，他们都希望利益化的来销售他们的房源。再加上本地刚需，异军突起，开发商看到了市场上蠢蠢欲动的购房客户，谁都不甘心贱卖自己的产品，最终，大部分开发商选择顶着资金压力，维持销售价格，寻求突破。

当然，很多人觉得，价格会降下来，尤其是今年。笔者认为，可以从几个方面来解释：

1、 大部分开发商，已经做好了艰难的打持久战准备；

2、 如无新的利好政策支持，不排除会出现部分开发企业资金链断裂问题；为了避免资金链断裂，不排除部分开发商，会拿出少量房源，作为特价房，降价入市销售；

3、 降价走量项目，或将主要出现在海南的其他二三线城市；

4、 海口地区大部分项目会依然坚持价格不变，等待时机；

5、 海口地区优质项目，在销售价格上，可以轻松保持价格不变，或降低捆绑条件，维持原价出售少量房源，维持资金链的周转；

6、 如出现利好政策，不排除出现······。

2、“降与稳”的两极分化

对于海南大整体来说，海口价格17300左右，海南其他市县的销售价格，也已经突破一万元销售大关，为此，很多本地人，宁可选择在海口买房，也不愿意在本地市县买房。为此，海南整体的两极分化，就是海口刚需激增，市县刚需减小，再加上岛外客户的减少，销售方面，海口远比其他市县要好很多。

但是，海口市场，也存在严重的两极分化。海口市场的两极分化，就是优质社区和普通社区的两极分化。

何谓“优质社区”？笔者认为，在海口，有着优质学校资源学区的、小区规模、配套、品质比较高的，为优质社区。当然，重点还是在学区。

而此类房源，在海口目前，是少之又少，如：某大美丽沙，它有美丽沙公立幼儿园、美丽沙九小分校、美丽沙华侨中学分校学区。还有某恒海棠公园，有西海岸九小、西海岸华侨中学学区。这样的房子，几乎供不应求。如果按照政府的限价标准，无捆绑装修和车位销售的话，可以毫不夸张地说：“排队都不一定抢得到房”。

当然，还有一些中等优质社区，比如，红城湖旁边某大境楼盘，虽然没有什么的学区，但是，地处海南原住民中心区，靠近红城湖景观公园，东西两边各有大型超市，社区规模也较大，认筹客户数量几乎接近房源的十倍。

但是，相比之下，仍有很多楼盘，在海口市区，属于滞销的销售状态。尤其是海口西海岸片区，和海口外围周边，表现更为突出。

总结建议

1、 房子很多，但是，好房难寻；

2、 别在家里等，也不一定要马上下手，如果你有需求，必须要先物色到自己满意的目标。

四、开发行业洗牌

伴随着2020年“0307”新政的颁布，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。这也就意味着，没有足够的资金实力，已经无法在参与房地产项目的开发。而这些中小型开发企业，只能选择合作开发，或者，只能完成自己手上的储备土地开发，然后面临企业转型。

而在结束企业自身房地产开发生涯的道路上，很多的开发企业，现在已经面临着资金严重匮乏的窘境。据不完全信息显示，当前，海南部分大型渠道代理公司，正在通过法律途径，向部分开发企业寻求解决销售的合理方式。也就是说，现在，开发企业的资金紧张，不仅仅是中小型的民营企业，甚至，部分上市公司的资金链，也犹如拉满的弓！

当前，开发企业的表现主要有以下几个方面：

1、 裁员。缩减人员开支，降低营销成本，减少或者停止广告投入，做好打持久战的准备；

2、 换人。这是很多开发商老板都在思考的问题。尤其是在市场不好的时候，很多开发商，都希望，能招几个能人，这几个能让，出几个方案，就能够解决销售问题。，是不要有任何，或者太多营销费用的投入，就能够通过一个方案，解决项目销售问题。（但是，市场的存在很现实的局面，就是策划不懂策划，大部分都在依样画葫芦）

3、 加大渠道力度。由于对销售现状的无法改变，更多的开发商老板、项目策划人员，就盲目的出一些渠道建设方案，希望能通过拉拢更多的分销商，来解决项目的销售问题。

五、渠道行业洗牌

目前，海南的房产销售渠道行业，大致分为两大类。一类为大型的渠道公司（一级渠道代理），他们的工作内容一般分为两个方向，一方面，是找楼盘，找项目，洽谈渠道合作方式和标准。另一方面，就是自己组织分销团队，派单，拓客，扮演分销角色卖房盈利。基本上可以说，他们既充当了裁判，也充当了运动员的角色。

另一类渠道公司，就是专门的分销公司，他们的工作相对比较单一，就是拓展客户，带客看房。当然，他们里面也有细分的，就是部分公司，只做新房，而有一部分公司，新房、二手房、租房业务都在做。比如某房网、某家。

先谈大的渠道代理公司。这类公司，在海南比较活跃的，有某翔（某达行）、某房网、某家、某亚等等。这类公司，赚钱也厉害，但是，遇到市场危机，承受风险也很厉害。因为他们都是高数量员工堆积起来的公司。每个公司，都有几百到上千人不等的员工数量，和很多的门店，很多的看房车辆。每个月人员工资、店面租金、办公用品、电费、车辆保养和油费，加总起来，是一笔不小的数目。

这些公司，目前面临的困难有以下几点：

1、 受到疫情和限购影响，客户量下降，成交量下降，业绩受到明显影响；

2、 因为开发商受到销售的影响，资金链紧张，为此，在销售结佣方面，也出现了一些断档，甚至是不结佣的现象，影响渠道公司的资金回收；

3、 因为这些一级渠道公司，因为向部分开发商结佣出现困难，自身资金链收紧，在某种程度上，部分公司出现暂扣、拖欠二级分销商销售的情况。二级分销商无法及时从一级渠道商那里结到销售，就会影响二级分销商和一级渠道商的合作关系；

4、 同时，这些一级渠道商，由于还要承担大量的人员工资、店面租金等费用，为此，资金周转成为他们的经营压力，不排除，未来的半年中，会有部分一级渠道代理公司，逐渐缩减公司规模，减少公司门店。同时，也有可能出现倒闭现象；

六、营销动作

海南房地产，在营销方面，一直都存在着一个问题， 就是形式雷同、动作一致。其中归总起来，无非就是、成交奖励、油补、购房抽奖、家电等等。可以概括地说，活动千篇一律，内容大同小异。甚至可以从某一些项目的政策标准中，可以看出，他们根本不明白，同样的营销策略，别的项目是为什么要这样制订，而他们，只懂得抄袭。

那么，海南的各个房地产企业，下一步会有哪些营销活动入市呢？笔者认为，大部分会从以下几个方面入手：

1、 特价房入市刺激销售；

2、 提高分销商的销售点数，成交奖励标准；

3、 带客奖励或者给予带客油补的项目会逐渐增加；

4、 购房抽奖或送家电的小型暖场活动增加；

5、 低首付购房活动增多；

七、当前营销主要问题汇总

1、客不来。在面临客不来的问题上，笔者相信，很多开发商，及开发公司从业者，大部分在思考的，是怎么样才能让分销商给自己带客户。很少有开发商，在思考，自己怎么拓展客户。

2、分销商在想什么？这也是很多开发企业从业者，无论是策划，还是销售，都很少在思考的问题。

3、大部分的开发企业从业者，衍生出一个依赖性：过分依赖一级渠道代理公司，去拓展二级分销商来实现项目销售。一级渠道代理的诞生，间接滋养了他们上下游公司的惰性。

4、大部分项目都把营销策略的目光，盯在了渠道和客户之上。盯上也就算了，模式单一，相互抄袭。与此同时，忽略了在渠道、客户这两者之间，还有一方可以塑造。

八、购房建议

1、人类是群居动物，“生活便捷”这四个字，在日常生活中，尤为重要；

2、大部分人，在购房的过程中，“车接车送”，所谓的“交通便利”，是否是我们家庭日常生活所需的便利；

3、能买大品牌，大社区，尽量大品牌，大社区，尤其是当前的市场环境；

4、能买普通住宅项目，尽量买普通住宅项目；

5、可以跟中介去买房，甚至，应该跟中介去买房。但是，要懂得跟中介去买房；

6、要有自己明确的购房需求目的，并且尽量坚持，不要被他人左右，尤其是陌生人；

7、不要贪图便宜！！！一定要相信一句话：只有买错的，没有卖错的。

最后，看图······