今年的疫情让海南传统的楼市旺季——春节前后被彻底熄灭，许多原本在2019年年底开盘的房企都感受到了这次黑天鹅事件带来的寒冷。但是，随着6月份海南自贸港总体建设方案的落地，海南的楼市终于迎来了晚到的旺季。

根据国家统计局的数据显示，海口、三亚的新房二手房经历了5月全线环比下降，6月份全面复苏情况之后，7月全线大涨（相对来说）。

自贸港效应非常明显。

那除了自贸港之外，海南其它房产调控政策对海南楼市还有什么影响呢？

取消预售，现房销售

在之前的预售制度下，购房者在购房交易中一直处于弱势被动的地位，其权利也没得到保护。购房后出现的质量、延期以及烂尾的事情经常发生。

而海南成为了个吃螃蟹的人：取消预售、现房销售。

这对海南楼市造成的影响可谓是震了三震的：

1、对很多中小型企业造成了巨大的现金流压力，许多房企纷纷退出海南房地产市场，留下来的房企基本都是实力比较强的，这让海南购房者能得到一定的保证；

2、同时遏制住了炒房客在海南炒房；

3、让许多房企之间的竞争回到了房产本身，在未来，只有大大提高建筑质量、完善配套设施、优美的环境，才是房企赢得海南市场的关键。

这两个是海南市场在疫情期间投下的两大重磅，无疑是掀起了一波议论。那疫情过后，海南的房价会下跌，还是会报复性的上涨呢？

先说结论：稳中有升。

海南的楼市大概率会稳中有升。

稳，是针对海口去年表现较好的房企，海口去年房企业绩集中度较高，只要几家大企业价格稳定，市场就不会出现大的波动。

在非海口地区，原本应该是走以价换量的路子，但是自贸港政策的落地无疑整体上抬高了海南市场价格。

升，依然是依靠自贸港效应，从前面分析的数据就能看得出来。在未来一段时间内，海南楼市依然会处于一个亢奋上升的阶段。

根据前面的官方数据显示，疫情对海南楼市的影响已经逐渐过去，海南楼市正在复苏，自贸港政策落地就是契机。

这是否意味着，海南楼市长期依然看涨？

海南更急迫的问题其实不在于摆脱房地产依赖，而在于基础性太差。

进来说的，就是人口流入不足，人才短缺，基础设施不完善，产业亟待转型，物价高。其实这几点，需要动态地去看，它们之间甚至已经形成了一个消极的闭路循环。

比如，海南虽然是偏热带气候，物产丰富，理论上可以自给自足，但实际上物资还是靠大陆输入。一直在规划中的琼州海峡通道，至今还是空中阁楼。

说白了，没有这样的基建通道，如果物流不能低成本的参与到大陆的贸易体系中来，物价怎么降得下来？

而且生态环境的脆弱，造成的海南第二产业薄弱，支柱产业地产和旅游，本质不是一个能接纳多数就业人口的产业，不要说吸引人口，本来不多的人口，也会外流。

而作为一直被国家爸爸宠爱的老幺，自贸港就是海南收到的第三重大礼。

虽然目前来看，自贸港的利好都是想象空间，不过6月份的自贸港总体建设方案的落地让我们看到了想象实现的可能，更何况，有时候想象往往有着某种预期的含义。

海南市场将会如何走向？

一句话，海南市场不是铁板，而是将走向分化。

海南的市场虽然小，但在格局上却分为五块，南三亚北海口，东线、西线和中部，大致和海南规划中的5大组个团差不多。

海口是省会，有本地刚需托底，是最稳妥的投资选择；

三亚则是成名已久，不消多说，连同一旁的陵水，也是能在中国房价排名中“名列前茅”的；

很多人以为海南到处都是四季如春，实际上，最接近赤道，南部这一片，才能做到真正的四季如春，拥有的自然资源，自然价格全岛最贵，不过还是那句话，富人之间的游戏。

但总体上来说，海南的楼市依然向好，不仅是自身的核心资源优势，更是中国经济高速发展下的必然趋势。

作者简介：吴仁福（维系：hxd950923海南资深房地产分析师，海南落户专家，海南人，对海南本土风情文化、人文地理、气候生态、房产信息有深刻了解。善于为购房者进行海南楼盘打探，投资分析，规划分析，为购房者快速锁定房源目标