房地产，作为人们居住、工作的场所，与人们的生活息息相关，更深受经济周期、产业政策、土地政策、货币政策等因素影响；
人口，是国家发展最重要的资源，是影响经济社会发展基础的核心要素，更是国家决定发展战略、政策、经济走向的重要参考；
这就意味着，人口的增长模式、年龄结构、地域特征等都分别影响着房地产的规模与房价的走向！
5月11日，国家统计局公布第七次人口普查数据，根据数据分析，我国人口呈现以下趋势：
我国人口过去十年增长率仅0.53％，家庭户人口129281万人，平均每个家庭户人口为2.63人，相比于2010年的3.10人减少了许多；60岁以上人口有26402万人，占比18.70％，远超我国人口老龄化标准；
流动人口达3.76亿人，相比于2010年，十年间流动人口增长了将近70％，且从流向上看，人口更倾向于向发达地区、城市群齐聚的趋势。（数据来源：国家统计局）
据以上数据分析，我国人口正呈现低速增长、城镇化、家庭小型化、老龄化等多种特点，结合人口特质大趋势下大家对住房需求的变化，未来，房产户型设计、各地房价等是否会随之改变？
人口发展趋势对房产发展重心有何影响？
人口是房地产市场的基本需求来源，无论是自住刚需还是投资偏向，没有一定的人口规模为基础，房地产市场的发展更是无从谈起；
结合当前人口特征与发展趋势来看，十年后，房地产将面临黄金期、养老时代、单身经济等线性发展。
构成房地产未来发展趋势重心倾斜原因：
人口流动性强，形成城镇化特点
人口向长三角、粤港澳等国家赋予战略发展的地区流动，且流动数量日益提升，这在为该地区城镇化提高的同时也带动了当地的住房需求，再加上城市间的住房置换需求，这对当地的城市住房格局带来了很大的发展空间。
人口低速增长，容易产生住房金融化等负面影响
有人认为，人口增速放缓，未来住房需求极有可能下降，而需求下降的同时房价也势必会随之下降？
未必，房价浮动原因更多来自于市场边际交易结果的影响，并不取决于总需求与总供给；换言之，房价并不会单单因为人口减少而自然下降，决定房价走向更深层次的原因在于财富分配的差距。
再者，根据目前的国情与民生，结合当前生育政策鼓励以及疫情后婚嫁增加等情况来考虑，预计未来两年新生儿诞生将会迎来高峰期，人口也将会形成小幅度上涨趋势。
老龄化、家庭小型化等趋势，未来房地产养老、小面积住房发展空间较大
就目前人口结构来看，人口老龄化问题将进一步加深，人口平衡结构仍具备压力，但就房地产角度看，人口老龄化问题将有利于养老地产的发展，未来养老居所的需求将进一步提高。
再加上家庭小型化、人口流动趋势的影响，小面积三房户型将成为未来的主打户型，且综合考虑人口比例失调以及想法观念的改变，单身经济住宅也会更加抢手，相比之下，单身人士不需要，已婚人士不够用的两房明显处于尴尬地带。
总体来看，未来人口流入方向将更加倾向于粤港澳、沿海地区等国家重点发展地区，这势必会带动地区的房地产发展；再加上未来人们对房产需求的变化，结合养老、小户型、小面积三房等多因素的房产将更加受到追捧！
房地产重心倾斜，海南楼市走向如何？
随着自贸港建设利好政策的不断落地，海南的发展价值也被大家所向往，再加上优惠力度强大的引进人才政策，海南在短短十年内便突破的千万人口大关，在人口流入不断增加的情况下，海南的房价是否会随着需求大增而进一步暴涨？
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短期内不会！虽然海南占据人口、地理、发展、政策等优势，但是随着自贸港发展建设所必需的产业转型，海南的房地产业也已经在国家的重重调控下转向为消费者主导的局面，所以在人口等因素影响下，海南的房地产依然可以在抑制住房价快速上涨的同时健康的发展！
不过结合海南的建设方针、优惠政策、人口增速等多方面分析，未来海南的房价逐步小幅上涨的空间很大，再加上未来十年内是养老居所需求爆发的黄金期，海南作为我国最适宜养老度假的“天堂岛”，这势必会更加带动海南房价的上涨空间。
而且海南正处于限购阶段，众所周知，越是严格限购的城市发展潜力越大；直白些说，限购是为了摆脱疯狂炒房所带来的的负面影响，追求长期稳定利好发展的措施，所以，这更是侧面印证了海南未来房价处于小幅逐步增长的长期健康发展状态！
海南自贸港建设与人才引进政策等巨大利好优势显而易见，在这样一个集人流、资金、政策等利好汇聚的繁华岛城，海南未来的房价走势如何，就更是显而易见了。
作者简介：邢维德
房产分析大师2021-06-03 09:03:29
