从2018年4月23日至今，560天整。
在这期间，海南楼市从红到发紫，到凉意骤起，再到冰封无波澜。一批房企撤了海南区域公司，一批中介转身变成了微商。
这期间，关于海南将放松限购的声音也时不时就会传出，就曾多次在公开场合预言：“海南岛今年肯定会有放松的消息，这是100%的。”
也因此，上月底《海南省新一轮户籍制度改革实施方案（试行）》的公布，激起了一场热议喧嚣。
许多人猜测，海南是不是快要绷不住了？
政策面：绷不住了？非也
《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》文件说了几个要点：
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每一条，都只提到了落户，而没有提及购房。换言之，落户政策放开了，但购房政策并没有。
非人才引进方式落户海南的外地人员想要在海南购房，仍按照原有限购政策执行——在海南交纳24个月的社保或个税，并且限购一套房。
显然，取消落户限制的主要原因，更多源于海南省政府此前提出的，要推进新一轮户籍制度改革，便利非户籍人口落户，加快破除制约人口自由流动的制度性障碍，而非取消限购。
对于当下出台的每一轮政策，建议都先站在自贸区发展的视角观察，不必太带入房地产行业。
“海南自贸区发展是全省一盘棋，户籍放开是体现打破行政区划的重要措施，实现省内人口和外来务工人员的自由流动，符合一盘棋的安排。而配合人才政策的放宽，有利于一直被忽视的存量人才的流动和吸纳，有利于弥补内需不足、人才引进乏力的劣势”。
不过从长期影响来看，这项政策还是能扩增部分需求，尤其在原本规定只售房给本地人的区域。
诸葛找房数据研究中心王小嫱认为，如五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县，可以通过落户方式取得购房资格以及购房条件的放宽，“有助于购房需求的释放，促进当地房地产市场回暖”。
市场面：销售拦腰 商品宅地供应0宗
不怪海南一有风吹草动，市场就激起千层浪，只源于这背后，海南的楼市数据，已经下沉了太久。
自去年6月之后，海南房地产投资就持续保持负增长，进入今年后，下降趋势更为明显。
去年的前三季度，海南全省房地产开发投资同比下降15.2%，全省房屋销售面积1138.79万㎡，实现销售额1677.93亿元，同比分别下降34.6%和17.0%。
而今年前三季度，这一数值在去年滑坡的基础上继续大幅走低——全省房地产开发投资同比下降28.1%，房屋销售面积同比下降48.6%，房屋销售额同比下降44.6%。
这背后，土地供应的倾斜起了直接作用。中原地产研究中心的数据显示，今年上半年，海南全省实现土地供应面积259.36万㎡，同比上涨95%；土地成交面积188.74万㎡，同比上涨13%。但这其中，普通商品住宅用地（非棚改及配建）为0宗。
直至到了9月27日，原计划今年供应110.8公顷普通商品住房用地的海口，才终于挂出了年内宗商品住宅用地，占地0.84亩（0.056公顷）。
由此引发的结果是，今年前三季度，海南新开工项目940个，同比增加295个，其中884个为非房地产项目。
外加上禁止建设房地产开发经营中的产权式酒店；禁止生态保护红线区内建设商品房；禁止利用海岸带可开发的一线土地、新批填海土地建设商品住宅等针对房地产业提出的管理措施，未来海南新建商品住宅的增量，将毫无悬念地持续减少。
企业面：卖项目出走 转型文旅或商业
在住宅路窄的可见预期下，已经上岛的房企，若之前没有囤足足够的土储，则只能选择离开、降级事业部能级，或转型。
今年年初时候，有消息称旭辉海南事业部降级为城市公司，归到深圳公司旗下管理，且海南事业部团队基本解散。
今年6月，泰禾集团董事长黄其森在媒体见面会上表示：“泰禾坚决退出海南市场。”
上周，有自媒体透露，融创中国已撤销了海南区域的独立编制，未来海南区域将与广深区域合并，成立新的华南区域。
转型则主要集中在文旅和商业方向。
如2018年10月，华侨城出售了其在海南的一块住宅用地，并将出让所得收入投入到了其在海南省的文旅景区、特色小镇、美丽乡村等全域旅游项目建设。
而今年9月，已经在海南土地市场观察了1年多的龙湖，终于以26.22亿拿下海口3宗商业用地，用开发龙湖天街等新型商业综合体的身份上了岛。
对于已经储备好货值的房企来说，虽不至于直面冰封，但想再继续扩疆深耕亦不容易。
雅居乐海南公司人士告诉地产壹线，近两年，雅居乐在海南暂时没有新增拿地，不过，清水湾、金沙湾、铜鼓岭等老项目均有新组团推出。
但她也表示，海南区域的旅游项目的客群主要以华北区域为主，多数客户是度假养老需求。而地产壹线看到，目前的人才落户只覆盖到55岁以下人群，非人才落户虽无限制年龄但仍需要提供2年的社保或个税证明，对于养老人群并不友好。
换言之，若政策未能放宽覆盖到这批人群，则岛上已有旅游项目的去化还将持续艰难。
政府面：土拍火热 产业转向
以往城市楼市绷不住，往往先兆是房价跳水，银行坏债频发，或政府资金诉求大。
但反观海南，虽成交冷，企业寒，但从政府端看来，目前还未到最坏时刻，甚至还有些美。
中国土地市场网中心监测显示，今年前10月，海南全省已公开挂牌167宗土地出让公告，其中，已经成功签订的为114宗。
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成功签订的地块中，零售商业用地25块，工业用地21块，城镇住宅用地17块（均为棚改及人才房），商务金融用地15块。
而从出让金额来看，虽然宅地量少，但政府端并未出现“钱荒”状态，甚至今年前10月所收入的整体土地出让金额，比之前2年都高。
哪怕是棚改回迁房地块，今年里都创造过129%的溢价率，竞争者众多。
在最近一次的土地竞拍现场（10月28日），山西建发经过46轮现场竞价，才将海口面前坡39.49亩的棚改用地收入囊中。
小编分析表示，海南省现阶段属于带条件供地，产业带地、棚改带地、配套带地是主流。
而棚改和人才住房用地火爆的原因其实很简单，跟供应相关，“以海口为例，2019年供应1036公顷用地，其中纯商品住宅只有38公顷，而且多半是定向供应，多以棚改和人才公寓挂牌供应为主，从而引起争抢”。
（统计节点为2017年前10月、2018年前10月和2019年前10月，数据来源：亿翰智库）
年内海南土地出让的另一个重要特征，就是商业用地和工业用地占比的明显提高。
“回看前五年的工业用地成交情况，2014年成交236万㎡、2015年成交125万㎡、2016年成交199万㎡、2017年和2018年均只成交80-90万㎡，会发现，房地产市场火热阶段，工业用地成交就会下降，投资热钱被房地产吸纳，很多做实业的企业也做外延尝试。而房地产调控时期，工业用地成交就会上升，因此也变相作证，为什么国家要控制地产投融资，其实也是为了更好地促进实业投资发展”，安蔚说到。
加上自贸区的推动，今年前三季度，海南的现代服务业增速迅猛，尤其是医药产业、互联网产业、现代物流业等自贸支持的产业类型。经济运行呈现明显的“产业进、地产退”结构调整。
眼下，即将迎来海南以往的销售旺季，也是海口的土拍高峰——目前，海口江东新区已挂牌3宗土地，起始价超42亿元；三亚已挂出8宗土地，评估总价36.9亿。
外加近期频繁的户籍、人才政策吹风下，小编认为，未来海南楼市是受制于一级市场的有效供应，二级市场的总量控制。但房地产作为海南不可或缺的支柱产业，同时又被过度打压的龙头产业，每一个开放、宽松型的政策，都会有利于信心提振，市场恢复，只是“力度有限，时效有限”。
我们以为扛不住的海南，或许比想象中，还将绷得更久。
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黎漠沙2019-11-22 17:39:46
