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鲁能海南土地记:公开的土地储备高达1170万㎡,涉及闲置土地约2200亩

楼市优说2021-09-26 06:22:00

壹

当房地产行业告别了“野蛮生长”的周期，出售和收并购就成了这个时代的常态。

近日，据上海联合产权交易消息，鲁能集团再度挂牌转让海南盈滨岛置业有限公司100％股权，转让价格36.04亿元。与此同时，海南永庆生态文化旅业有限公司100％股权及4.66亿元债权亦被一同摆上货架。

其实早在今年8月末，鲁能集团就曾挂牌海南盈滨岛100％股权，但直至披露期满，项目无人问津，最终并未成功出让。如今，二次挂牌，无疑显现了鲁能出售的决心。

事实上，对鲁能集团而言，海南犹如第二堡垒，自1992年开始，这家来自山东的央企不断在这个将海与天融为一体的城市排兵布阵，盛极一时。

而本次出售的两个子公司，旗下更是拥有海南盈滨半岛的大量土地资源。

据了解，鲁能集团在2009年计划将四家海南公司注入上市平台广宇发展中，海南盈滨岛位列其中，而海南永庆曾经为海南盈滨岛的子公司，彼时因土地规模方案发生调整，未列入资产注入计划之内。

但按照彼时的数据，海南盈滨岛拥有土地储备161.56万平方米，海南永庆所占土地面积共计1800亩，折算约为120万平方米。

也就意味着，两家公司拥有的土储为281.56万平方米，加上计划注入的海南鲁能广大置业、海南英大、海南三亚湾三家公司，合计土地面积达到1170.05万平方米，超过彼时鲁能集团总土储的二分之一。

另外，当时有相关人士透露称，这只是显性的土地储备，鲁能在海南还拥有未曾公开的数个体量更庞大的土地储备项目。

至于鲁能集团在海南的销售情况，由于该公司并未整体上市，具体的销售成绩暂未可知。但犹记得2016年初的一张海报，该公司在海口、三亚、文昌三个楼盘同时开盘，仅5，共计421套房源一售而空，创造了一天20亿元的成绩。

由此看来，海南是鲁能集团业绩贡献的一大“主力军”。在土储、业绩均占优势的情况下，鲁能集团为何还要出售海南公司的股权？

分析人士告诉观点地产新媒体，鲁能集团近两年在不断减少海南的投入，一个是海南房地产市场多次受到政策调控的影响，一个是近些年鲁能集团调整了发展步调。

事实上，自鲁能集团进入海南市场以来，海南房地产于1993年、2010年、2018年陆续出台调控政策，的是去年4月，海南在全域限购继续的同时，推出现房销售等措施。调控之下，海南的楼市泡沫散去，而鲁能集团的海南发展空间也被收紧。

但从另一个层面来看，如今，国家坚持“房住不炒”的政策和理念，“稳房价、稳地价、稳预期”将会一以贯之，这也意味着，鲁能集团持有了15年的地已经不可能出现太大的浮动，此时出售，无疑能够迅速回流资金投入其他方向。

另外，结合近期鲁能集团整体转划至中国绿发、广宇发展资产置换等消息，不少市场人士猜测，鲁能发展欲退出海南市场，更有甚者，认为鲁能即将剥离房地产业务。

但是，9月23日午间，广宇发展公告澄清到，控股股东此次转让海南盈滨岛100％股权和海南永庆100％股权及相关债权是为了解决同业竞争问题。

孰真孰幻，孰是孰非，目前尚不可盖棺定论，但从鲁能的发展路径与海南布局本身，或许能够抽丝剥茧。

贰

海南是房地产高速发展的站，早在1988年，来自各地的“淘金者们”嗅到了机会与财富的味道，纷纷南下入琼发展房地产业务。

在那个“巅峰”的时期，一个仅有160万总人口的海南岛却拥有两万多家房地产公司，人们乐此不彼地玩着“击鼓传花”的游戏，通过接盘、转让手中的房产、地皮挣钱。

1992年，海南的地价从原来的100万元／平增至700万元／平，而房价则由1350元／平方米涨到了超5000元／平方米，达到顶峰。

正是这个时期，鲁能集团跨越了4000公里来到海南，迅速加入了拿地的队伍中。

鲁能集团赶上了的时代，但这同样也是最不好的时代。

一方面，鲁能集团早期在海南拿下大量的优质地块，随着房价、地价的飞涨，该公司能够获得的土地溢价就更高。

根据广宇发展2009年底的资产评估报告，海南永庆生态文化旅业在盈滨半岛所占土地面积共计1800亩，由该公司2006年获得，彼时的土地成本平均为12万元／亩，经评估，截至2009年底，这些土地的价格已经上涨至50万元／亩，价格相当于翻了两番以上。

更重要的是，就在2009年，海南盈滨半岛永庆寺附近170亩的土地转让报价为3.5亿元，折算下来约为200万元／亩，相当于鲁能集团拿地成本的17倍。

但另一方面，鲁能集团持有大量土地资源并未迅速开发，同样受到监管层面的关注。

2014年，海南省国土环境资源厅约谈12家在琼闲置土地企业，并要求约谈企业签订土地处置协议，如果到期不开工，将形成新的土地闲置，政府将没收保证金并无偿收回闲置土地。

上榜名单中，鲁能集团在列，该公司涉及的闲置土地有5宗，共计2200亩左右，闲置逾8年的时间。巧合的是，这5宗地块均归属于本次挂牌转让的两个“主角”——海南盈滨岛和海南永庆公司。

据悉，早在2006年拿地之初，鲁能集团就曾与澄迈县签订《盈滨半岛及周边土地开发框架协议》，鲁能集团承诺在盈滨半岛及周边地区投资过百亿。

据当地媒体报道，该协议中将盈滨半岛的开发模式成为“动态合作模式”，即地方出让土地的价格根据鲁能的开发时间决定。即：假设鲁能集团5-10年内开发地块，土地价格则比5年内开发内增收2万元；假设10年后才开发地块，地块的出让价按当时的市场价出让；如果是开发10年后地价上涨，上涨部分的3成为地方政府。

这一纸协议，为鲁能长期持有埋下了伏笔，毕竟，那时候的海南，地价、房价都虚浮的空间，一旦地价上升，这种合作模式能够让政府、企业双双获得土地溢价。

叁

现在，鲁能集团出售项目，关乎政策、关乎时机、关乎项目，更关乎企业。

鲁能是国内较早进军房地产的企业之一，其前身可追溯到1988年成立的鲁能电力开发公司，当时是山东电力工业局的第三产业和多种经营企业的统称，一时声誉鹊起。

而2006年后，鲁能集团的火电资产陆续出售，剩下的主要是地产业务和新能源业务，自此以后，地产业务的主心骨左右逐渐凸显。

事实上，自2009年开始，鲁能就已动了地产业务借壳广宇发展上市的心思，随后，双方启动了三次重组，但始终没有结果。

直至2017年11月，双方的融合正式获批，彼时，广宇发展获母公司注入了五家重组资产公司，包括重庆鲁能、重庆鲁能英大、宜宾鲁能、鲁能亘富，但未见海南公司的身影。

有分析人士提到，这次出售的两个海南项目，当时不在最后的注入名单当中。

不过，曾经的海南，是鲁能地产业绩的生力军，2016年，鲁能地产实现647亿元的销售额，2017年，该公司更以890亿元销售额获得房地产销售排行的15名，赢得了地产生涯的光时刻。

如今，随着拿地减少、与广宇发展重组等变化，鲁能集团的销售额一路回调，2020年，该公司录得237亿元的销售额。

显然，过往广宇发展地产资产的注入，成了“吃力不讨好”的事情。

从广宇发展的角度来看，资产注入本能为迅速扩大上市公司的规模，提升盈利能力。但细看关于发展近些年的营业数据，似乎没能大幅跃升。

观点地产新媒体查看其过往数年业绩数据，2017-2020年的收入分别为216.4亿元、270.6亿元、229.9亿元及197.5亿元，近两年的收入明显下滑；归属母公司净利润分别为20.99亿元、25.02亿元、31.42亿元及22.12亿元。

在调控与疫情影响下，广宇发展的业绩表现似乎并未如预想般顺利，而此刻，鲁能集团、广宇发展剥离地产的消息纷至沓来。

去年以来，鲁能集团、广宇发展再度出现重大资产重组，其中，鲁能集团、都城伟业等涉房平台无偿划转至中国绿发旗下，而广宇发展将以其房地产业务与鲁能新能源进行置换。

置换成功后，广宇发展将正式退出房地产，成为新能源发电企业，而鲁能集团过去十余年为注入地产资产付出的努力将规整为零。

与此同时，有关鲁能集团的未来，亦引发争论，有观点认为，其将继续留在中国绿发体系内，发展绿色地产，也有观点认为，其将剥离地产业务，而本次出售海南项目就是一个信号。

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