文｜邓浩志
恒大海花岛项目近期市场热议，前些年我多次海南全岛实地调研，对当地楼市的宏观情况相对熟悉，感觉包括很多大V在谈这个问题时都是纸上谈兵。现在简单谈几点不同看法：
海南楼市不止投资+度假，其实非常刚需
很多人地产大V就是坐办公室，看数据点评，也没实地调研，以为海南房子就是旅游度假概念，空置率极高。其实每年9月份开始，北方的“候鸟”就会开始往海南“迁徙”，多数是上年纪的人，或老年病，慢性病，哮喘这些不能住太冷地方的群体。到来年4月，都非常热闹。跳广场舞的、带孙子的、遛宠物的，以至于海南东北餐馆不比海鲜餐厅少。对于这些“候鸟”来说，海南的房子就是刚需，他们住海南的时间可能比户籍地更长。
当然啦，海南政府是希望多点年轻的人才进入海南，而不都是老人小孩妇女。所以住房政策，设计要求也明显有不同，这类政策，其他地方是木有的。
另外还有个特征，就是一个小区一个省的居民。除了东北外，西北、华北、长江流域、成渝的客户都有。我之前做调研，发现同一个城市，一个小区可能90%是川渝的客户，另一个小区可能都是陕甘宁的回民……非常有意思。这是因为生活习性的人容易聚居在一起。另外开发商的分销策略也决定了某个地区成交比例特别高。比如某项目在西北几个大城市设立几个外展点，于是就特多那边的客户。
另外海南买房的，其实海景房是极少数，都是有钱人消费的。更多都只是普通的城市洋房，我上面不是说了吗？对他们来说，这真的是刚需。
“海花岛们”的问题不在“恒大们”
恒大海花岛事件，官媒发声：违建背后是扭曲的政绩观。算是给事情定性了，板子打在地方上。的确，但凡做过房地产的人都知道，环评、规划、报建、施工、预售等等环节都要审批的，怎么可能房子都卖了，回头说项目违法违规呢？真违规，也是审批的违规。
除此以外，我还想提几点建议：
1、恒大已经是家摇摇欲坠的企业，如果这39栋物业一拆，这个项目一废，他们家的资产就更少，债权人能讨回的机会，比例就越低。而且建设已经破坏一次环境，拆除还要再破坏一次环境，得不偿失。
2、据环保专家称：大面积珊瑚礁和白蝶贝在填岛的时候已经遭受破坏，但是如果大规模拆除建筑，甚至拆岛，又会造成二次的生态破坏。如果以环保为名义，为什么还要强拆？拆了之后保护了什么？之前中央领导提醒过，不要破坏性建设。而海花岛，也不应该破坏性保护。
3、另外，除了海花岛，海南前些年还审批了多个填海项目，包括：凤凰岛、月岛、葫芦岛、东郊椰林湾人工岛、盈滨半岛等多个项目。这些项目当时都是合法合规合程序的，但现在全部都是违法违规违建，已经投入巨资的企业可能面临血本无归。这个责任和损失是否应该由企业承担？地方规定是否可以随时变化而无需对代价和成本进行考虑？
（本文图片来自网络）
邓浩志2022-01-09 09:00:00
