[摘要] 中国房地产行业已经正式进入“下半场”，这是在业内外没有多大争议的一个判断。在调控不放松的大背景下，销售业绩下滑，融资大门紧闭，专注住宅市场的开发商已经所剩无几，转型已成为不争的事实。万科、龙湖加码商业地产，恒大加快推行产品标准化战略，绿城推出代建模式，万达大举进军旅游地产，绿地介入产业地产。
同样，在房地产调控及社会老龄化的双重推动下，养老住宅也迎来了发展机遇。保利、万科、龙湖、华润、花样年等纷纷涉足养老地产。据相关资料显示，目前整个养老地产市场的商机约4万亿元。到2030年，有望增至13万亿元。但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。
“现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。养老产业长远的经济和社会效益是吸引投资者重要因素。”有业内人士表示。
还有房企选择了海外发展。近日，首创置业宣布已与法国地方政府签订土地协议，将建设中法经济贸易合作区，为出海房企再添新例。无偶有偶，万科近期也加快了国际化发展步伐，目前已经成立了美国地产业务推进小组，为进军美国市场做准备；而中航地产（000043）也加速布局海外市场。
上海一家房地产研究机构此前发布的《房企多元化经营调研评估报告》显示，通过对沪深主业为房地产业的132家上市公司多元化扩张的调研发现，中天城投（000540）、中润投资、鼎立股份（600614）、华业地产（600240）等20余家房企已经或即将涉足矿业，占到整个房地产板块上市公司总数的近1/6.星河湾等一些房企，还涉足高端白酒等消费品行业。
利润下滑成企业发展瓶颈
“对于房企来说，转型是势在必行，更重要是掌握主动性，对宏观的判断，对未来的判断，要做好积累，不要盲目地跟风，目前有旅游产业、还有其他的产业，是否可以跟同行拉开差距，这是非常关键的一点。”星河湾集团副总裁梁上燕称。
而包括梁上燕在内的多位房企代表，均不得不承认，诸多房企不得不或主动谋求转型的背后，掩盖不住的是利润下滑所带来的企业发展瓶颈。
根据沪、深两市61家上市房企发布的上半年半年报，同花顺（300033）iFinD统计出的结果显示，30家上市房企净利润同比下滑。
而据链家地产的统计，上半年20家标杆内房企合计实现营业收入1826.91亿元，同比增长9.92%，实现利润401.02亿元，同比下降1.32%.20家房企的平均净利润率为21.95%，同比下降2.5个百分点。利润只减不增影响的不仅是房地产商，也影响了投资方的投资热情和市场的信心，一个显着信号就是：一些长期投资房地产市场的非房企纷纷开始撤资。
在2009年至2010年爆发式上涨过程中，包括天富热电（600509）、华菱钢铁（000932）、春兰、四川水井坊（600779）、西部矿业（601168）、中卫脉等一批电信、钢铁、制酒企业纷纷涌入房地产业，希望能在快速增长的市场中分一杯羹。但是在最近部分企业明显加速了脱离地产、回归本业的步伐。
近日，天富热电明确表示，公司以4.02亿元的价格将旗下的天富房产100%股权转让，转让完成后，天富热电业务将不再涉足房地产，而中国兵器装备集团也先后转让了南方东银置地部分股权、蓟门桥地王等资产。
据北京中原地产市场研究部统计数据显示，目前，已经有东方航空（600115）、西部矿业、江苏舜天（600287）、酒鬼酒（000799）业、安徽金种子等非地产业务的公司，从房地产行业中撤资，或减少相关地产的资产配置。
数据也显示，截至8月11日，今年共有约70家上市房企发布了180个股权转让公告，同比增长62.16%。
“随着国内房地产行业发展环境的变化，房地产企业原有的生存发展路径将难以应对新的挑战。”陈晟称，相比“黄金十年”，在未来的“白银十年”里，无疑将会出现利润平均化、市场二元化、模式专业化、资产波动化、经营虚拟化等重大变化。在陈晟看来，是否能够敏锐地感受到下半场的基本趋势和重要特征，并因势利导地实现自身的转型发展，将是今后各路房企生存与发展分化的重要源头。
正略钧策管理咨询合伙人、副总裁薛迥文也指出，总体上看，中国房地产行业正处于牛市下半场和调控中场。一些关键的趋势性变化值得企业重点关注：如以资源圈占为主导的粗放式增长及坐地生财式时代基本结束，以品质品牌和规模实力为主导的专业化、规模化时代已经来临；以土地红利为主导的时代即将结束，以高周转、精细化成本控制和品牌品质溢价为特点的时代已经来临；以“住上房子”为主流需求的时代即将结束，以满足“住好房子”为主要需求的时代即将来临。
薛迥文称，房企大可不必纠结于眼前依旧从严的宏观调控政策，顺应产业链裂变、市场需求、区域发展、政府诉求分化等趋势性变化，尽早转型才是明智之举。
“当然，企业转型是痛苦的，有些企业已定格化，”陈晟说，比如星河湾就不会做普通住宅，转型也是困难的。
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