近期，美房网接到很多网友的电话和信息，问题很多，典型的如：哪个地方既适合养老度假，又最快，同时花的钱？楼盘的选择，在几个楼盘中，到底选择哪个合适？区域的选择，是在三亚或者海口买好？还是下面的县市买好？购买海南海景房，有什么问题需要注意等等。针对这些问题，我写了一份海南买房的详细攻略，供大家参考。
有一些问题会陆续整理出来，比如海南限购哪些区域，哪些楼盘短期内是无法买的？海口并非全部限购，而是分区域限购，对此，海口哪些楼盘会迎来新一轮的房价升跌？欢迎大家关注我的文章。
海南买房的功能定位和注意事项
首要回答的问题是，为什么在海南买房，怎么用这个房子，是休闲度假住，还是父母过来养老住，还是资本型纯投资？这里谈到的是房屋的功能使用，针对客户的需求，分为四个类型，下面分别叙述：
这种需求情况的业主，一般来说是工作非常繁忙而且需要高品质休闲放松的成功人士或者家庭，一年任何时候可以来几次海南而不在乎机票价格。如果你是这类的业主，就需要挑有特色的海景房，稀缺地段原生态森林温泉山景房。
买海景房主要是海上运动，海岸娱乐方便；买山景房主要是安静的环境，可以排除干扰，放松身心。关于一线海景房，有几个主要问题需要注意一下：
1.海景房靠海太近，海风的盐分太重，对家具腐蚀性很强，需要专业物业人员定时打理。
2.房子离海还是稍微远些，否则下雨天或者浪大的时候，仍然感觉身上粘乎乎的都是水。
3.出门要注意关窗以及防潮，否则房子长期有一股霉味，而且床上的被子可能是潮的，需要专业物业人员定时打理。
4.要注意晚上，如果一个晚上能听到海浪的拍岸声，睡眠不太好的人影响较大。
5.靠海太近的房子，房屋外表容易风化（褪色），铁艺物件容易生锈，需要专业物业人员定时打理。
6.在不能游泳海滩（水质差，海滩无人清理，波浪大，风大，无法下水）旁的一线海景房，不如购买城镇房。
这种需求情况的业主，一般是50岁以上，赶在冬天来临前到海南，赶在夏天来前回老家，资金不是很多，对物价价格敏感。由于涉及到老人居住，而且是长期居住，需要保障的内容比较多，问题也比较复杂，我们要仔细来分析。既然过来养老，我们要关注几个因素：
1.生活：买菜、海鲜、油、盐、米、醋是否在活动的范围内，生活不便的地方是致命伤，例如山东的银滩海景房是失败的案例；
2.医院：是不是最近的地方就有救急的地方，不超过3公里；
3.交通：一旦有紧急事，是不是能最快到海南的主要城市，所以在山里或落后的小镇买房不太合适；
4.娱乐：是否有老人活动解闷，如果偌大的一个小区没几个人，或者出入都是商务人士，则不理想。
另外，我们要评估几个重要的因素对养老的意义：
1.空气：空气是否达到要求，这里谈到的是小区范围的空气质量，很多小区疏于园林树木的种植，他的空气质量基本是不合格的。
2.气候：包括温度、湿度、降水量、日照时间是否达到要求，太潮，天天下雨都不合适。
3.温泉：是否需要温泉，需要温泉的可能性有多大？泡温泉的成本是多少？
4.海边：是否需要天天看到大海，需要大海的因素大概占什么样的一个比例。
5.土质：一方水土养一方人，土质良好的区域会形成自然的良性循环。
就海南居住而言，我认为主要是买海南的气候和空气，就此推论，我认为选择海南任意一个城镇，交通便利配套完善，环境安静的小宜居小区即可。一般来说，我们有一个核心的思路，就是：住在海南，融入海南。就是尽可能"混"在海南居民较多的地方，无论是生活出行都非常方便，生活成本也很低。
这类需求的业主，一般是城市的普通家庭，年纪30到50岁，收入还可以，生活压力不大，花个50万以下在海南买套房子，偶尔过来休闲养生。
由于是休闲养生，也不要有太大的压力，生活简简单单，轻轻松松就好。因此房子的功能性就相当重要，在较大城市如三亚、海口、琼海、文昌就少了些个性，在海边价位就太高，建议购买有特色的度假小城市、风情小镇、农场的休闲房屋。这些房屋应该具备有多种功能性，例如包括：
1.有地方可以海钓，海洋养殖，和渔民接触，体验海洋生活的乐趣。
2.有地方可以种植热带水果，例如荔枝、芒果、木瓜、咖啡豆等等，体验热带农场的生活乐趣。
3.有地方可以养蜂、养花、养兔子，体验自然生活的充实和欢乐。
有地方体验热带贝类工艺品、植物工艺品的制作，体验海南原著民的朴实原始生活。
这类需求的业主，一般是流动性过剩，资金无处投资，需要找稳定房产投资的客户。对于投资客来讲，总结基本思路如下：
1.优先考虑买海边的别墅和酒店。既然是投资，那就冒险一些，投入大，回报也高。
2.没有超过100万以上的散闲资金，建议不要在海南做纯投资性的屯房，因为在海南短期内没有刚性需求。
3.距离海边5公里以上的楼盘不适合投资，因为稀缺性大大减少。
4.非海边房，距离城市边缘5公里以上的楼盘不适合投资，因为这些楼盘炒作的基础脆弱。
海南买房的区域选择和注意事项
很多人都问，我买哪个城市比较好？这个问题仍然要和你的功能需求挂钩，就全岛而言，每个城市各具优势，理论上在任何城市购买都有其优势，当然也有一些细节需要斟酌：
1.根据未来海南的发展趋势，高速观光铁路等发达的交通，全岛全面整体开发的方向，你在海南的任何一个地方都可以度假，都可以便捷穿梭，区域区别变小。就像在美国的佛罗里达州，无论你在奥兰多，还是在迈阿密度假，大体区别不大。问题的关键在于你在海南有房子，还是没有房子，而不是你在海南的哪里有房子。
2.海南的房子的特点是注重度假的舒适性，舒适性和区域片区没有必然的联系。海口、三亚现在城市很繁华，但相信你想要的并不是大繁华而是小舒适。很多人选择在海口，三亚的市中心购买度假房产，但嘈杂的环境和您的度假意愿相去甚远，关键三亚还限购。
3.显然，现在某些区域严重被高估，而某些又被严重低估了，从未来来看，全岛海滨度假房产价格应该拉平才合理。
1.楼盘位置。离城市不要太远，离最近的城市边缘也应当在5公里内。度假也需要生活，配套和医院都是必须的，城镇的形成有其百年历史，凭开发商一己之力在没有城市基础的沙滩/山谷/湖边建立一个新的城镇而且有长久的人气，是存在较大风险的。如果坐落在轻轨站附近5公里左右，较佳。
2.楼盘的定位。度假房产，开发商的规划和后续服务决定了小区的舒适性和生命周期。一个开发不好的楼盘，度假定位不深的楼盘，容易成空城。
3.回归海南购房的本质：气候和空气。要谨慎评估高尔夫、温泉、看海、氧吧的要素是否被楼盘有意夸大而掩盖了其他本来存在的缺陷。例如：清水湾一带风大，房子外观容易褪色，但开发商从来不提这点。
4.楼盘的配套。尽可能依托于现有成熟的配套较佳。
海南买房的几个步骤和注意事项
海南国际旅游岛意见发布前，大部分有先见之明，但无时间过来的客户，都错过了购房的机会。总结他们拖拉的失败案例，总结海南买房有几个阶段，有几个策略：
1.很多人还定不准海南买房的这个投资大方向，资金还在股市套着或者被其他房套着，就开始匆忙在电话，微信咨询了很多细节问题。全家先讨论是否海南买房，总该是基本前提吧？
2.海南城市环境考察，海南利好消息以及发展进度考察，海南楼盘列表，楼盘资料筛选，网上实景考察，一个月内搞定这些。
3.上述资料可以从网上获得，不能仅仅听售楼处、本地代理点的介绍。
4.资料分批次验证，一个星期左右的资料准备，即可清楚了大部分的细节情况，不建议您提前一两月问细节问题。
5.从决定买到飞到海南实地。建议两个星期内抽两天时间过来，完成购房计划。
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候鸟宜居2017-11-19 18:03:21
