海南房地产应该缓建、慢卖、高定位

有研究海南房地产的朋友问我对海南房地产的看法，我的主张是：缓建、慢卖、高定位。

国际旅游岛定位不错。但房地产有两大问题。一是丑陋的房子太多，可能与养老定位有关。二是规划眼光太差。海棠湾，三十多个五星级宾馆沿海一字排开，各个奇形怪状，极不协调。基本为蓝绿色，和海水太靠。拍照还讲究个颜色丰富和反差呢。

清水湾也是如此。长安街的建筑单拿出来，都还可以，放到一起，就极为难看。

那么多酒店，都是和海水一个颜色。是为了迷惑敌人雷达吗？西藏羊湖宝石蓝，配上周围的绿草就不好看。而秋冬的黄草配蓝色湖水就非常漂亮。

现在我要说，上面的批评，完全是爱之深责之切。之所以要提出这些批评，是因为我看好海南，热爱海南。

下面仅仅从房地产的角度谈谈对海南的认识。诸位不要将这些看法当作是投资建议。

总起来说，我从房地产角度对海南的认识经历了三个阶段。

元旦之前，属个阶段。主要从自然环境的角度看待海南的优势：阳光、空气、海水、沙滩。总之，就是房地产商做广告那些。这种优势，由于其他地方尤其是北方地区的雾霾，而凸显出来。这就是人们所说的，中国只有一个海南。

元旦之后，属第二个阶段。在海南跑了一些地方之后，一个明显的感觉是，教育、医疗资源正在向海南积聚。301以及一些著名的医院已经或正在那里开设分院，一些著名的中小学正在那里开设分校。当然，在其他也有设立分院分校的，但那往往是圈块地，建点房，便宜卖给职工，过一段涨价卖掉。而海南的这些分院分校是有名有实的。有人甚至开玩笑说，冬天301分院的医疗力量超过北京的总院。也就是说，乐观判断，若干年后，海南可能成为中国公共服务的地方之一。

最近是第三个阶段。海南最近的一些举措让我感觉到，未来海南经济中可能出现一些其他地方没有的元素。比如，博彩业、免税购物、离岸公司注册等。有的虽然可能还是设想阶段，但封闭的环境有利于进行一些改革实验。这些元素可能会为未来海南经济开辟一种全新的前景。这同时也就意味着未来海南的经济机会将迥异于从前。

这就是我看好海南未来的理由。

在这种情况下，海南的房地产何去何从？于是我提出缓建、慢卖、高定位的主张。

17年3月份的时候，针对新华社记者关于海南"房源多得数不过来"的报道，我曾经发过一条微博评论：（海南）有大量的库存是事实，许多好一点的地段一房难求也是事实，房价大幅上涨同样是事实，而这种上涨也就是刚刚达到11年的价格还是事实。

这四句话大体也可以概括海南房地产的现状。然而问题也就在这里。

大量低质量库存房的存在，反映了政府方面在房地产开发上的急功近利，这有可能导致对海南来说也是极为有限的自然资源的浪费性使用。要知道，这些资源浪费掉之后往往是不可逆的。

整体建筑风格的杂乱，则反映了政府规划的问题。规划和计划经济是两回事。在实行市场经济的西方国家，你看看那些街道，很多都非常整齐协调。相反，在海南，哪怕是黄金的东南诸湾区，也是一片杂乱。

与此相联系的是定位问题，海南应当减少低端养老用房。这就是我说的高定位的意思。有人说，你这是想把海南变成富人的天地吗？实际上，不同的地区应当有不同的定位。多建低端养老房就体现穷人的利益吗？哪个有条件在海南异地养老的属于穷人？

高定位可能会加重本地人在居住上的经济负担。对此，可以考虑加大对本地居民刚需的住房补贴。因为上述定位与发展，可以为这种补贴提供可能。

大家都知道，海南的情况比较特殊。如果说房地产在中国经济中占有一个重要地位的话，这种情况在海南就更是突出，海南对房地产的依赖性更强。而我们知道，从长远来看，海南是不可能靠房地产立省的。而且，近些年来急功近利地发展房地产，确实也造成了一系列的问题，如生态环境的破坏，经济结构的畸形，由于外来人口的增加而导致的公共服务设施和基础设施负担的加重，房价上涨带来的本地居民居住费用急剧上升等。而对于最近一段时间，海南严控房地产用地，限制房地产的发展，大力度整治破坏生态环境的违规项目的做法，我也是非常赞成和支持的。

但是，海南能不能像其他地方为了贯彻落实房子是用来住的而不是用来炒的方针而机械地控制房价呢？是否要通过控制房价的方式抑制房地产的过度发展呢？我的看法是相反的。

海南对房地产经济的依赖要更为突出，现在虽然正在大力推进经济转型，但这不是一朝一夕的事情，何况实现经济转型也需要大量资金。虽然近年来中央政府对海南给予了大幅度的财政支持，但长此以往完全靠中央的支持是不行的，海南需要有自己的造血机制。这个机制的一个重要部分就是房地产。

从另一个方面看，上面之所以提出房子是用来住的不是用来炒的，目的主要是从减轻居民居住费用的角度来考虑的。

作者简介：符玉敏（微信号：hfq6018,电话：13178986018），海南资深房地产分析师，海南人，对海南本土风情文化、人文地理、气候生态、房产信息有深刻了解。善于为购房者进行海南楼盘打探，投资分析，规划分析，为购房者快速锁定房源目标