01、国运与房地产大周期
所谓国运就是技术革命裹挟着先进政体，完成一个超级大国的财富积累。
1995年1月，中国开通了北京、上海两个接入Internet的节点。那时，只有北京、上海的人才能上网。
虽然这是一个小尝试，但是高层很快意识到，这将是我们国家抓住新一轮技术浪潮的绝佳机会。在“科学技术就是生产力”的前提下，邓公再次提出“信息技术要从娃娃抓起”。
从此，中国开始了互联网飞速发展的十五年。信息交互能力的提升，让中国这个幅员辽阔的超级大国享受到了巨大的红利。
中国庞大的人口红利和丰富的资源集中爆发，各个生产要素被重新组织起来，生产效率几何倍数放大，伴随着体制的改革、先行先试的市场，催生了今天全球第二大经济体。
回顾历史，1764年英国瓦特发明蒸汽机之前，人类大部分情况下只能靠畜力、水力生产，一天也只能生产几，效率低下。
自蒸汽机发明之后，人类终于可以一天24不停止，开足马力生产了。于是欧洲国家开始源源不断地向世界倾销商品，逼迫其他国家开通通商口岸，换回大量的白银。
而当时英国的君主立宪制已渐渐成熟，在世界各国还是封建制、奴隶制的情况下，英国的立宪制无疑是当时世界进的政体之一。
技术革命裹挟着世界个现代国家的政体向前，最终英国超过中国，一跃成为当时的经济体，而日不落帝国——大英帝国就此奠基。
20世纪初，美国南北战争结束后的几十年间，美国基本结束了奴隶制与南北对峙，百废待兴。新的游戏规则和三权分立的先进国家体制建立，以及着内燃机和电力的广泛应用，使得两次世界大战之后美国取代英国成为领先世界的超级大国。
2005年之后，初入WTO的中国凭借着强大的山寨能力以及国家保护，全盘照搬了老美的互联网应用，甚至在应用创新上更进一步。加上更强大的互联网基础设施建设、技术迭代速度和数倍于美国的市场规模，青出于蓝胜于蓝。中国居然后发先至，成为该轮技术浪潮受益者之一，经济总量攀升至世界第二。
互联网技术的普及和中国人主导的移动互联网O2O革命，引发的交易效率倍增，让财富快速集聚、快速分配。而高涨的消费、贸易增长对货币的渴求让货币总量连年增长，甚至到了这个周期的后半段，惯性的货币增发让财富阶级恐慌性地避险投资——房价应声而起。
每一轮技术革命转化为财富的周期都在缩短，而大的经济周期也在缩短。·也就是说，周期变短，财富的集聚速度大大加速了，过去100年人类所创造的财富约等于之前封建时代1000年的财富总和。
而未来三十年，中国经济将再上一个新高度，房产就是家庭财富的终点。
无论谁赚了钱，都会买房，所以提前买房的人就能收割后买房的人。
02、那未来房价会怎么涨？
2010年之前，中国的房价经历了狂飙突进式的普涨，其中的动力是城镇化。
这期间，人口既向大城市流动，也向中等城市和小城市流动。对于不同的人，不同城市各具吸引力，各得其所，房价普涨。
情况在2012年之后发生了显著的变化，一二线城市人口持续流入，而三四线城市人口出现了净流出。
对此安信证券首席经济学家高善文有一个精辟的解释：2012年之后，中国从之前的城镇化转入了都市化。
所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性，人口开始集中流入一部分大城市和特大城市，城市之间出现了明显的分化。
人们开始追求更高的生活品质和就业机会。80后、90后年轻父母集中选择等级高、社会资源丰富城市，导致这些城市的人口流入上升，对房产的需求增大，表现为小学在校生人数增速上升、房价上升，以及住宅新开工上升。
其实这一转折性的变化在新开工面积和销售层面上早就体现出来。只是在房价层面上的变化，直到2015年下半年才逐渐体现出来，人们如梦初醒。
这种结构性分化开始之后，将经历一个较长时间的深化和自我强化阶段，形成马太效应，好的城市房价未来还会继续涨。
为什么会这样呢？
因为好的城市，未来会有更多人发现它的好，继续涌入；而差的城市，将来会有更多人发现它的不好，从而卖掉置换到一二线城市。
同时一二线城市大量的基础设施建设，例如地铁、学校、医院、文体设施等有会反过来强化房产的价值，形成支撑。
03、那以后房价会崩盘大跌吗？中国房地产调控的真相
中国房地产调控真相，粗略一点说，房地产调控的首要目标并不是在调控房价，而是在预防崩盘。
为什么要在2017-2018年连续出台措施调控房价呢？
因为如果不调控，让房价继续上涨，短期内有崩盘的风险，所以只能暂时调控，把房价摁住几年，让居民收入和社会财富赶上来，从而做实今天的房价。
按今天的收入，看今天的房价，当然偏高了，但是摁住几年，让更多人攒够首付，那今天的房价便有了支撑，只要有人抛，就有人接得起，这样房价就跌不了。
2018年初我在深圳朋友家里吃饭，大家都在讨论深圳经历政府严厉调控之后可能会大跌。
席间，大家问我怎么看这种判断。我笑着说：就凭这么多人等着抄底我就知道深圳跌不了。
调控的关键点，其实都是在挤泡沫，把多余的资金驱逐出房地产市场，也就是那些钱不够，靠首付贷入场的玩家不允许入场，以保证买房的人都是资金充足、收入稳定的人，不会抛售的人，以维护房产市场的安全。
中国过去三十年的数十次调控，没有一次是希望降房价的，只要达到“不涨那么快”就算不错，基本达到调控的目的了。
难道500万的房子，你指望国家冒着银行倒闭的风险，降100万卖给你？
记住，每一套房产背后都有地产商的开发贷款、购房者70%的按揭贷款，国家是跟“有房者”站在一起的。千万别幻想房价大跌，然后冲进去抄底。
不像美国，中国房产没有做空机制，不买房、唱空房价你是赚不到钱的。
并且所有调控都是短期政策，并未根本改变中国“土地财政”的制度。
大前提不变，上涨趋势永远不改。
关于调控，这么多年来，购房之前咨询我的朋友不计其数，那我是如何判断一个人是不是成熟的投资者呢？主要有几点
一，这个人是否把“崩盘”的问题想清楚了。二，这个人是否懂得筹集资金。三、选择大赚的楼盘。四、管理债务。五、合理的时机卖出，再裂变买多几套
如果一个人经常忧心忡忡地说“房价会跌”，总是患得患失，说明这个人根本没有把“崩盘”的问题想清楚，那他的判断时刻都会受到干扰。所作的行为都是应激性的，背后并没有长期的投资逻辑支撑。
早在2009、2011年就有很多朋友跟我说：房价迟早崩盘，以后人人都有房。
到后来，我几乎不理他们，也不辩驳“崩盘论”、“大跌”这类问题，只带着那些相信我的朋友，一路买，坚持了十年。这些人中不乏20万起家，最后干到净资产1000万，总资产3000多万的。而2009年、2011年那些嘲笑我们的人早已销声匿迹。来到2018年，最近又有不少朋友说：房产投资获利一去不返了。我们不再争论，继续埋头做自己的事，因为将来房价再次上涨一定会深深地教育他们。
为什么我们这么笃定？因为我们知道房产的条件是人口聚集、货币通胀、经济增长、土地稀缺等等，所有的调控政策并没有从根本上摧毁房产的价值，反而造成更加稀缺。
难道深圳、北京、上海限购了，这些城市的房子就不值钱了吗？并不是。
那现在这些城市的房价下跌了，怎么办呢？
因为限购限贷，入场门槛提高之后，新的购买力进不来，所以价格回调了。我的哥哥，这不是好事吗？
一个值钱的东西，现在它打折卖了，你还不买？
房价涨的时候你嫌贵，现在它跌了你又不买？那你什么时候买？
这种左右摇摆的人，是没投资逻辑的人，看不到现象背后的本质。其实所有的调控都是给成熟投资者人为地挖一个洼地。
以广州为例，离天河CBD更近的黄埔科学城的房价在2.7万左右，而更远的增城新塘同品质楼盘居然也卖2.7万。
对，因为黄埔限购，增城不限购。大量的购买力涌入不限购区域，造成增城新塘局部片区的楼价虚高。
换言之，黄埔是一个政府人为挖出来的洼地，它的价格应该是3.5万以上的，所以只要你有办法穿过狗洞，破限购，买到黄埔科学城的房产，下一轮大涨自然大赚，一套至少赚100万。
这就像北京、上海被严厉调控，房价回调，只要你有办法爬过狗洞，搞到购房资格，那么洞那边的香饽饽不就归你了么？在低价时买进来，今天不涨，明天涨，迟早涨。
这时估计就有朋友跳起来了：团长，你不是说增城新塘值得投资吗？现在又说价格虚高
对的，增城新塘值得投资，但是一个地方值得投资是一个非常笼统的概念，增城值得投资不等于增城每一套房子都值得买，增城单价2.5万以上的房产，尽量别买，因为价格虚高了。
为什么呢？因为我再添一点钱，直接入广州黄埔、白云了，何必要买你增城？
所有成熟的投资者真正下手买房之前一定会不断逼问自己：同样的价钱，如果不买这里，还有没有更多选择？
决策优化，是每一个普通投资者应该学的，因为选择决定了90%的结果，手里只有100万首付，只能买一套，买就买涨得最快的。套买对了，后面一切好办。
所以关于房产片区的选择、楼盘的优劣对比，是一个非常微观的问题，不能简单理解。
这就像大家说北京现在行情不好，但一样有人可以在淡市买到赚钱的笋盘。
旺市靠运气，淡市才见真功夫。
这时有朋友又说了：我知道要买，但是我不知道时机啊！
04、什么时候房价回调到底，跌无可跌呢？
以下现象，如果同时出现是底部迹象：
一、多个开发商的新房集中降价促销，并且去化良好，买卖双方都有意愿交易。记住，只降价，但是没人买，千万别入，因为市场购买力不足，未到底部。
二、贷款利率加无可加，并且维持了一年以上，银行政策有松动迹象，低息贷款产品越来越多
三、大量倒闭的中介铺，开始重新装修、招聘，优质楼盘看房的人越来越多，成交量开始回升。
以上仅是跌到底部的迹象，并不是大涨前夕的迹象，因为除了涨跌，还有“平稳”。
大涨前夕的判断，以后文章会写。
大家都知道2015年是闭着眼睛买都大赚的黄金时刻，而目前中国大部分城市处在缓慢回调、窄幅震荡的阶段，估计持续至2022年前后。
这个阶段赚钱的机会有，虽然比较难，但赚个20—50%没问题，不过需要非常认真地跑盘、选筹对比，对购买者的投资功力有一定的考验。
如果你现阶段准备买房，可以加入知识星球，把楼盘情况发到上面，我为你详细评估。
最后总结一下中国房产调控的所有真相：
人口决定涨不涨，房产供应紧张程度决定涨多少，调控决定涨价时刻。
下次暴涨在2022年，在此之前，部分城市赚个20—50%的机会依然有。
作者简介：符玉敏（微信号：hfq6018,电话：13178986018），海南资深房地产分析师，海南落户专家，海南人，对海南本土风情文化、人文地理、气候生态、房产信息有深刻了解。善于为购房者进行海南楼盘打探，投资分析，规划分析，为购房者快速锁定房源目标
海房圈hfq60182018-12-15 13:49:37
