2018年海南房产限购之后，政策不断加码，“未限购区域2年社保/2年个税、限购区域5年社保”，堪称最严的楼市调控政策把购房主力军——外地购房者挡在门外。购房资格的严苛限制导致外地购房者几乎“无房可买”，置业海南最迟得交齐两年社保/2年个税、，才有购房资格。

楼市瞬息万变，两年后的海南楼市变数太大，按照海南目前的发展速度，自由贸易港、自由贸易试验区等一系列重大产业建成后，海南的置业门槛将会更高，未来海南楼市是否会升级加码调控还不确定，但严调控的基调不会改变。置业海南，现在就是的购房时机。

楼市降温+开发商抛售，购房可供选择多。

4月14日，海南建设自由贸易试验区、自由贸易港政策的落实，让无数炒房客沸腾，蜂拥而至。4月18日，海口观澜湖观园项目连夜开盘,引发抢购，后面虽然海口市住建局派检查组赶赴项目营销现场，及时叫停，但是也无法阻止海南楼市持续火爆的趋势。此次海南全域限购政策出台，就是变相的给火热的海南楼市降温，控制房价涨幅，稳定楼市。此时的开发商在调控政策的打压下，为了回笼资金和促销量，也会加大优惠力度，大幅度让利于购房者。在这种情况下，楼市稳定，优惠福利多，此时就是的购房时机。

房价低洼，长期持有率大

海南目前的房价（均价）是两万多一平方米，远远高于普通的三四线城市，但就发展前景来说，海南现在的房价还没到天花板，自由贸易港一旦建成落地，海南未来经济发展前途不可限量。

产业落地、人才引进，都是未来海南房价升高的推手

根据《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》对海南未来的发展定位，海南将以发展旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导，以服务业市场开放为重点，形成服务贸易发展新高地。产业落地、人才引进，都是未来海南房价升高的推手。此次海南全域限购，针对的也只是普通购房者，对于引进人才的住房政策则由省政府另行制定。

海南省继续实行最严格的节约用地制度

海南房子值不值得长期持有，长期持有率怎么样，除了看海南未来经济发展前景外，主要是看供给和需求的关系。根据此次全域限购政策对用地制度的要求，海南省继续实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，落实《海南省总体规划(空间类2015—2030)》，严格自然生态空间用途管制。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。”这意味着海南在现有的建设用地总量上不再增加房地产建设用地，海南的房子现在是卖一套少一套。开发商现在是不可能大量囤房的，房子的持有成本在那，等到开发商卖完了，海南楼市也就进入二手房市场了，到时候持有的房子无论是用于出租还是转手卖掉，率都将十分可观。

下面我们就分两部分解说一下海南当下了楼市

部分 热点问题聚焦

1：海南房地产市场是否有价无市？

从政策方面来看，限购政策从2017年的四五月份已经实施，2018年3到5月把控的更加严格，而销售额上涨量是较大。2017年海南省落实两个暂停政策之后，供应的商品房的用地的面积，下降了62.9%，海口市基本上没有提供商品房。2018年销售额有所下降，主要是因为供应减少，海南省政府下决心，要减少经济对房地产的依赖，但是单价却上升了23%。

从市场供求平衡来看，市场处于供不应求的状态。随着产业政策转变，工业不断增加，新的需求不断地被创造出来，可见未来的市场空间还是比较大的。

2：海南的两个重点城市：海口和三亚，到底哪个城市更有投资的价值呢？

三亚可以比作中国的夏威夷，大多是度假酒店，旅游资源丰富，所以商业资源会倾斜。反观房子的价值，假设税收优惠政策都一致，富人们可能会选择在三亚，这个地方风景好、更宜居。

但是将城市经济和产业进行对比，海口目前的GDP体量约是三亚的2.53倍，GDP增速也比三亚要快得多。在城市定位方面，海口是政治经济中心，相比三亚有比较好的教育和医疗、交通配套设施。 在产业方面，三亚以旅游为主，2018年旅游收入占全年总GDP的68.2%，而海口旅游业仅占比19.7%。海口重点鼓励和培育互联网产业、医药、热带农业、低碳制造、海洋产业、高新技术、战略新兴产业，产业结构相对更合理，对更多的产业发展来说，引进人才，海口占有比较大的优势。

3：房地产开发商资金比较紧张，周期是否会拉长？

对有储备的大开发商来说，战略发展的城市，或者说配套比较成熟的区域，影响是较小的。

，他们是“灵活的胖子”，配套储备覆盖面齐全，调用灵活，对很多政策、资金的敏感度非常高，财务资金调拨方面可以做得比较好。

第二，本身体量较大的优势，在销售政策方面，有些地方销售力度较小，可以在其他地方加大销售以弥补。

第三，品牌优势，资金来源渠道多，资金压力会随之减小。

4：海南的人才储备不足，物价水平较高，是否会限制发展？

，政府会放开人才落户的限制。第二，政府会加强医疗保障制度，完善医院、教育等基础设施配套。要提高人才管理的服务，更多的是要不断引入好的产业：生物制药、互联网经济、高端制造等。“产业进来人进来”，百万人才进海南的目标极有可能实现。

对于物价，海南很多物资是由岛外运输过来的，大部分都是通过空运，所以价格相对偏高。随着它的工业生产体系慢慢的完善，在发展后期，这个问题是可控的。

5：自由贸易港的设立对海南省未来经济发展的促进作用，主要体现哪些方面？

海南省政府是希望在传统旅游业持续发展的情况下，把现代服务业、高新技术产业转化为主导方向。例如发展国际医疗旅游和高端医疗服务，海南有些政策会比较利好，可以更好地引进很多先进的医疗器械。还有高端旅游提升了贸易便利化，金融开放创新，人才工作便利性，行政优化等，这些都是在不断改变的。但最重要的，是得到了国家给予的更多政策上的支持。

第二部分 政策及数据解读：转型中的海南

海南正在经历转型，2018年的经济数据充分显示了这一点。

1、2018年海南的GDP增速由于固定投资房地产的减少下降为5.8%。

2、2018年整个海南省的重点项目完成投资666.71亿，完成了全年计划投入的107%。高端的生物制药方面，齐鲁制药已产业化；基础设施方面，江东大道铺前大桥已经竣工；信息技术方面，康宁光纤也已初具模型。

3、从整体来看，由于房地产市场的严控，全年固定资产投资下降了12.5%。

4、房地产开发的下降比例更是达到16.5%。施工的面积仅增长了0.1%，竣工面积下降了6.3%。销售面积下降了37.5%，销售量下降了23.2%。

5、伴随着销售量的下降，海南地方财政收支缺口增大。从土地和财政收入比来看，它由2017年的27%下降为2018年的16%，下降的比例较大。

但是我们所关心的工业增加值和增速，从2017年的0.6%，达到2018年的5.8%。第二产业的工业增加值这块，增长了将近十倍。所以说转型力度是比较大的。

另外，海口的GDP增速达到了7.6%，超越GDP的6.8%。

房价平均上涨23%

回到我们关心的房地产市场， 2018年供应量有所减少，但销售均价呈现上涨趋势，成交同比下降了30%，销售均价上涨了23%，为什么会出现这种情况呢？主要是因为供求减少的影响。

2018年海南省全省实行限价限购政策，2018年3、4、5月，价格有所回落。但是整个海南，特别是海口市，5月份棚改基本完成，棚改在逐渐缩量，房子的供应量较小，所以房价出现了比较大的上涨。直到后面第四季度趋于平稳。从核心城市的库存来看，海南平均的库存周期是7.1个月，而海口的库存周期约为5.3。

2018年第四季度，海口房地产市场供应量有所回温，工业用地投放量较多，占比47%，住宅用地、商品房较少，其中以回迁房为主，占整个拍卖地总量的33%，办公用地仅占20%。2018年12月，海口西海岸拍卖六块土地，虽然成交面积有所缩减，但是成交金额较2017年，整体上涨30%。可见海口的土地价值呈上升趋势，能够产生持续现金流，而供求比则为0.7，属于供不应求的市场状态。

从房地产政策来说，2018年12月份中央经济工作会议之后，住建部明确2019年的目标是稳地价，稳房价，稳预期。2019年2月海口市出台了江东新区的总体规划纲要，其主要目的是通过限购、限价，更好的发展工业经济。国务院发布该政策，核心内容在于放宽外商投资，给予政策扶持，更好的促进自由贸易区的发展。

互联网产业布局的脚步

另外，互联网产业在海南的布局有加速的势头。

连续三年，海南互联网产业的增速基本上保持在25%以上。是所有重点产业里面发展最快的。以腾讯为例，2018年2月开始，海南省政府和腾讯相关的上下游企业陆续签订了六份合作协议。其中海南腾讯生态村是一个100亿级的项目，以孵化产业园区为主。2019年1月腾讯在三亚设立了区域总部，在海南申请了互联网医院的牌照，在海南生态软件园区里建立了实体远程会诊中心，可见政府在互联网产业、智慧医疗上的投入是较大的。

另一巨头阿里巴巴从2018年4月开始，在海口签署了全面深化战略合作框架协议，主要集中在数字经济、智慧服务业、信息智能、电子商务等方面。19年1月海南省人民政府举办的企业家咨询会议邀请了马云、马化腾分别担任主席和副主席，这也预示着在新兴产业上，“两马”的投入相对会比较多。

各种政策优惠

财政部、海关总署、税务总局方面，目前只是针对离岛旅客免税购物的一些政策，值得期待更多方面的税收减免。国家税务局方面，主要是促进民营企业的减税降负，支持民营企业的发展。药品监督管理局、市场监督局和国家知识产权局方面，主要针对超级医院，超级生物制药等。

在此之外，海南省政府做出了更开放的人才引进政策，针对全日制大专以上的学历，中级职称以上的基本都可以在海南省落户，落户之后购房基本享受本地的同等待遇。

请您记住：专业的事情交由专业人去做！

作者简介：符玉敏（维系：hfq6018,：1317 89 860 18），海南资深房地产分析师，海南落户专家，海南人，对海南本土风情文化、人文地理、气候生态、房产信息有深刻了解。善于为购房者进行海南楼盘打探，投资分析，规划分析，为购房者快速锁定房源目标