有人说今年的楼市，像极了2008年的样子。如果错过了好像就是损失了巨大的机会成本。同时还举例了08年冰雪灾害，汶川地震，全球股灾等情景，并且还有后面出台的四万亿货币刺激。想以此佐证房价会暴涨。此观点，我是不认同的，但局部市场底部初显，可以把握上车机会。
我觉得并不能因为开年运势的相似，而房价也会相似的上涨。毕竟时代发展背景及政策背景存在较大的差异。2008年房地产是支柱性产业，2020年已经是中央在有计划有目的的减少经济对房地产的依赖的第三年。2008年限购并不存在，而2020限购已经成为常态，并且至少2020年还会持续下去。比如今年三月，个别地方因为疫情影响松绑调控，但松绑政策“见光死”，以此可以证明政府调控的决心不会动摇。因为疫情，一个多月没有卖房动摇不了房地产产业的根本，事实上不少企业网上销售初见成效，解锁了以往线上销售困境大门。
对于以往房价大势，每次各城市房价涨跌的时间表并不一致，往往是一二线城市变化3-6月后，三四线城市才会产生传导效果。就像有一笔巨资在传导推高房价，先从一线城市开始慢慢的传递转移。2008年的四万亿准入行业并没有限制，而近两年央行释放的货币对房地产行业是限制的，更多流转在基建方向。限购限贷限售限价等“四大限”基本锁死炒房的机会。当然，不是说房产不能投资了，而是房产投资从短期投资变为长期投资，增加了投资风险促使部分炒房客离场。
我觉得讲房价涨跌，还是得分市场。各个省市，各个区域的发展，人口，规划，需求，政策力度等情况均不一样。所以房价走势是不一样的。海南房产有自身的特殊性，限购前旅游度假地产（含养老地产）是海南楼市的核心，限购后刚需比重逐步增加。旅游岛和自贸岛是海南的发展方向，国际旅游岛发展需要旅游度假后方需求的支撑，自贸港建设带来输入性刚需。这两种购房需求未来将区域平衡。
为什么说海南房价底部初显呢？
曾经接近三万一平，海口17300限价，相当于政策性降价六折，个人可以认为这基本是政府认可的底部均值。在一定时期内，市场均价将处在这个均值，高于均值的是优质地段的项目，低于均价的是地段价值偏差的项目。通俗点就是市区+配套齐全和非市区+配套缺乏的项目价格存在差别。
从限价开始到现在，价格并没有出现大幅波动，被政策性维稳了。而后17300备案价松动，主城区部分项目备案价已经小额突破，蠢蠢欲动。并没有出现购房者期待的下跌，反而听说不允许捆绑销售的前提下，依然有项目要求买车位。不过价格在政策把控下，不会出现报复性上涨，中期还是稳定为主。
疫情影响下，后那多人认为房价会出现跌幅走势，而实际上市区刚需新房市场是没有出现这种情况的。而真正出现打折优惠特价的是泛刚需和旅游地产地产，但是随着国内疫情的基本解除，多数开发商又逐步取消了打折优惠或者打折力度变小。这说明被疫情影响带来的试探性下跌已经过去，底部明显。
按以往，第二季度一般是海南的传统淡季，开发商优惠力度是比较大的。然而，一季度的传统旺季被疫情限制后，是否会转移到二季度购买，打破所谓的传统淡季？目前来看，个人主观判断刚需有可能在二季度释放，而旅游度假市场的需求会在三四季度释放，二季度依然会有不错的优惠。所以，二季度可能是刚需起势，旅游度假地产摸底的时期。
海口主城区刚需房供给不足的态势将持续一段时间，可选择空间不大。个人判断，二季度主城区如果有优质项目推出将出现排队哄抢的热销情景。
对于海南刚需而言，部分人可能在期待安居房的出现挤压或者考虑购买安居房。从拿地开发到符合销售条件，这个周期可能还需要两年左右。而且安居房地段和品质如何目前还没有一个标准说法，与当前在售的商品房可比性难以判断。刚需买房，建议根据自己的需求及能力进行选择。
作者简介：符玉敏（维系：hfq6018海南资深房地产分析师，海南落户专家，海南人，对海南本土风情文化、人文地理、气候生态、房产信息有深刻了解。善于为购房者进行海南楼盘打探，投资分析，规划分析，为购房者快速锁定房源目标
海房圈hfq60182020-04-29 10:19:43
