会议定调，北京行动！

4月30日下午，我们一边学习当天的重要会议精神，一边在等待。至于在等什么，朋友们都懂的。等到晚上8点，正要失望时，忽然飞来这么一条消息：

4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整北京市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭（但通州区仍有限制），到五环外新购一套住房。

很及时，非常及时。

当然，其力度与公众的期待有一点距离。这两天，大家谈起来，都说，一线城市到了全面放开限购的时候了。

尤其是，看到4月30日下午的中央政治局会议公报后，都以为几乎没有悬念了。

会议公报与房地产直接相关的，是这一段表述：

会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。

仍然是将房地产风险、地方债务风险、中小金融机构风险这三大风险放在一起说。但其中讲房地产的内容占了三分之二，可见其重要性。

先说一句题外话，这段表述，有一点与29日坊间的预测是一致的，即淡化“三大工程”，公报里提都没有提；而“消化…优化”的表述，也与早前传闻的分析几乎一致。只能说，有的专家太神奇了。

“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这句话，是新提法，也是焦点。

这句表述，阐释的空间也很大。但无论怎么理解，有一点是确切无误的，住房限购的政策措施要优化，也就是调整，即全部或部分取消限制性措施。

应该说，北京市住建委晚上发出的通知，是准确地贯彻和执行了政治局会议有关房地产政策的精髓，就在于“优化”二字。试想，如果会议的表述是取消住房消费的政策措施，那就完全不同了。

北京市优化限购政策，允许在五环外多购一套房，在执行中央既有的决策部署基础上，把重点放在了推进新城建设和发展上。既有的决策部署，主要是指，城区的功能疏解和人口总量，北京市不能突破2300万人口这个天花板。如果城区完全放开限购，带来人口增长，是不可以的。而在主城区以外的新城，则是北京城市空间发展的方向，包括吸引市区人口前往常住，有利于职住平衡。

这是在保持市场基本稳定上寻找新增长点，可谓用心良苦。哪怕期待再多，也要面对现实，理解万岁。

随之而来的还有一些问题。比如，现在允许在五环外多买一套房，而根据之前北京市的规定，家庭购买第三套房是不给贷款的（限购两套，第三套本来就买不到，更不用说贷款了）。现在允许买三套（五环外），还给不给贷款？需要人民银行等监管部门另外发文明确。

当天反应速度更快的，是天津市。会议公报发出两个小时后，天津市住建委等部门发出《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，在城六区购买120平方米以上住房，不再限购；家庭有60岁以上老人或二孩以上的，可多买一套；更重要的是，根据天津市住建委有关人士对媒体的解释，保留限购的区域，是按区审核，而不是按全市来审核，字面意思是，每个区都可以买2套房。

天津不是一线城市，但限购政策也只是优化（天津的朋友说是“扭扭捏捏”），而不是全面取消，虽然离全面取消，只差几个字。这说明，特大城市在理解和贯彻中央会议精神上，有一定的共识。

至于“消化存量房产”的政策措施是什么，当天出台优化房地产政策的城市，还没有涉及到。

有专家分析，主要有两条途径：一是鼓励地方政府利用城投平台等收购存量房，用于租赁性保障住房；二是政府部门出面，与国企、中介机构合作，卖旧买新进行置换。

我们认为，这两种途径的可行性都值得商榷。城投债务是地方债务的重要组成部分，现在都被债务压得气都喘不过来，哪里还有钱收购存量房？第二种，卖旧买新进行置换，只是号召，不能强制，而必须让市场说话。实际上，实行卖旧买新的城市，效果有限。

但我们相信，中央提出了消化存量房产这个问题，就一定会有相关政策措施出台。有专家建议，发行专项债用于收购存量房转为保障性（租赁）住房，这倒是比城投平台收购更具可行性。但需要专项债的地方太多了。

上一次提出消化存量是在2016年。有些城市，尤其是三四线城市，房价已经跌回了2016年，这真是一个很奇妙的轮回。

按惯例，上海市也应该出台相应的优化政策。等到9点都过了，还没有消息。如果我们发出后，上海再出通知，并不奇怪，但它全面取消限购的概率几乎没有。