5月28号，《中华人民共和国民法典》在十三届全国人大三次会议上获得高票

5月28号，《中华人民共和国民法典》在十三届人大三次会议上获得高票通过，并将于2021年1月1日起正式施行。

图，民法典

本次民法典，对房地产业的的进步就是解决了两个目前中国房地产的头号问题，一个是土地到期如何续期的问题，另一个就是把居住权跟所有权彻底分离。

居住权的问题，我已经发表了多篇观点，今后还会继续跟大家探讨居住权的话题，今天主要谈土地到期如何续期的问题，尤其是七十年住宅跟五十年（或者四十年）公寓类产品的土地到期如何续期的区别。

首先就要明白，不管七十年五十年还是四十年，都指的是土地的租赁年限，而土地上面的建筑物都是业主的私有产权是产权，所以民法典谈的就是土地到期如何续期，是否缴费的问题。

来看看民法典第359条是如何说的：

第359条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

非常清楚，民法典给出的都是非常模糊的过渡性定义，我们来分析一下。

关注住宅建设用地的规定，明眼人都能看出来，本次民法典的土地续期的规定，比之前的《物权法》的相关规定，多了一个尾巴。

之前的《物权法》规定的是“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，本次民法典增加的尾巴是“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”。

这个尾巴，把以前领导说的“自动续期，没有费用，不影响使用交易”彻底推翻了，没有费用改成了有偿，不影响交易也变成了有条件的缴费。

没有这个尾巴，相当于到期不用理他，也不会有人来催自己。

有了这个尾巴，相当于增加了一个检查站，这个检查站就是“依照法律、行政法规的规定办理”，检查的就是“续期费用的缴纳或者减免”。

民法典相当把“续期费用的缴纳或者减免”的权利通过法律的形式正式授权给了“依照法律、行政法规的规定办理”，也就是检查站名正言顺了。

而检查站的职责就是收费放行，至于收多少费，是否可以减免，一切都要等着“法律、行政法规的规定”。

如果不想收费，根本没有必要设置检查站！

设了检查站，就是为了收费而来的！

那些天天想着免费续期的业主，只能算天真，天真在2020年5月28日戛然而止。

当然，也有一部分人会天真的认为自己属于减免的那个。

如果“续期费用的缴纳或者减免，依照业主的意愿办理”，那么，可以理解为肯定减免。

如果“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”，那么，就必然是缴纳费用了。

要知道，本来房产税还想方设法征收了，可是因为没有法律依据所以始终不能名正言顺，所以，这回的民法典就给土地到期收费的问题名正言顺了，也就是法律给出了规定收费是必然的。

如果自动续期，还免费续期，那干脆直接说产权就行了。更没有必要进行不动产登记，还在所有权证明的土地使用期限一栏中明确规定土地使用年限从哪年哪月到哪年哪月。

当然，也有可能确实有一部分可能减免的，但是一定是有条件的，比如经过审核的困难家庭，但是即使这部分家庭的减免也一定有交易限制的条件，就是转让的时候要补齐减免的费用。

就像以前的经济适用房，也是在产权上面土地出让金可以先少缴纳一部分，只要不转让就可以一直不用补缴，一旦转让时就要补缴土地出让金（也叫作10%的综合地价款）转成商品房。所以，经济适用房就是在购买时欠了国家10%的土地出让金，让当时的房价比周边便宜，一旦需要转让的时候，就可以按照转让时的土地价格补缴10%的地价款，就可以成为商品房。这个模式，就跟现在的共有产权房的模式几乎相同。

再来看看非住宅房产的规定：

民法典对四十年或者五十年非住宅房产到期的定论:

“非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

可以看出来，非住宅土地到期，反复强调“依照法律规定办理”，比住宅用地少了“自动续期”的提法，但是住宅的缴费这块也是“依照法律规定办理”。

非常清楚了，这块留下悬念，就是说现在还没有定论，还要等后面的法律法规具体规定。

不管是法律法规如何规定是否续期，还是规定如何缴费，只要没有提续期的具体价格，本质都是一样，因为续期价格高了，那跟不能续期的道理一样。但是如果不能续期，或者缴费价格太高不愿续期，那么就要面对拆迁补偿的问题了。

不管是住宅还是非住宅，土地都是从国家手里租过来的，土地上面的的建筑物都是产权，拆迁补偿其实才是最重要的。不管续期或者续期费用多高，只要给的拆迁补偿足够合适，那么根本没有必要续期，直接拿钱走人就完了。

所以，后面“依照法律规定办理”的拆迁补偿的重要作用远远高于可以续期如何缴费的规定。毕竟那时房子已经老的不成样子了，卖估计也卖不了太多的钱，的出路就是拆迁，能够拿到满意的拆迁补偿对业主就是的的欣慰。

比如，一套价值600万的住宅，如果续期七十年的费用是300万，你作为业主还续不续？当然可以不续，但是房本不给更换，直到哪天出售时由买家承担，那么你的房子的出售价格就要减去300万的土地续期费用。当然也可以等着拆迁，这时拆迁的价格估计就给你300万，跟出售没有多大区别。

同样，周边一套到期的公寓价值400万，那么如果可以续期，要缴纳200万续期五十年。业主愿不愿意续期？另外一种方案就是拆迁补偿，对于拆迁办来讲，是愿意花300万拆同位置的住宅，还是愿意花200万拆周边的公寓呐？肯定哪个拆迁费用低就拆哪个，因为拆完了，变成了干净土地，这个时候的价格是一样的。拆迁办必然去拆价格便宜的，这样自己的利润才高。

回到民法典的土地续期的规定，住宅自动续期的约定就是不准备拆迁，而非住宅没有写自动续期，而是根据法律法规办理，也就是说如果缴费续期合适就选择缴费续期，如果拆迁合适那么就拆迁。

结果就是住宅用地估计没有人愿意拆迁，因为只要有一户业主不愿意拆迁就不好操作，所以最后的结果房子越来越老旧成为危房。而非住宅用地，当时国家可以根据市场情况，什么样的规划用途价格高，就改造成什么样的土地。只要拆迁价格合适，就很容易让广大业主接受。

所以，未来大家关注的，就是拆迁的价格了。

我们会持续关注拆迁补偿的法律法规，那么，到底是七十年住宅的拆迁补偿多呐，还是四十年五十年的非住宅拆迁补偿高呐。

作者简介：王春（维芯：mao lu wang ) 海南资深房地产分析师，海南落户专家，海南人，对海南本土风情文化、人文地理、气候生态、房产信息有深刻了解。善于为购房者进行海南楼盘打探，投资分析，规划分析，为购房者快速锁定房源目标