观点解读"国11条"下 海南楼市的出路
此次“国11条”的核心内容，其实是对2009年12月14日国务院常务会议出台的“国四条”的进一步细化和补充。“国11条”无论是加大保障性住房的供应，还是通过差别化的税收、信贷土地政策，引导住房消费，抑制投资投机，乃至于进一步明确政府的责任，维护房地产市场秩序，打击违法行为，都是在增强2009年底至今出台的楼市调控措施的操作性和执行力。
在进一步完善前期出台的房地产调控的政策措施为主旨同时，向外界传递政府调控市场的决心和信心，真正稳定市场预期，抑制投资和投机性购房，遏制房价的非理性上涨，释放房地产泡沫，让房地产真正回归消费和民生。
“国11条”对于调控当前房地产市场，可以说仍然有诸多的亮点和新意：
，首次提出“五类住房”的概念。明确提出要增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模和用地供应，将此作为增加住房供应的重点和突破点。业内人士指出，按照之前的规定，中低价位、中小套型普通商品房面积均为90平米以下，这其中也包括限价商品房。据了解，去年海南省强势推进年度保障性住房建设任务，共投资64亿元，包括建设廉租住房、经济适用住房、扩大限价商品房，着力解决城镇低收入家庭、农垦住房特困户、教师、医生、中低层公务员等的住房困难问题。
第二，经济适用房政策复活。2009年，经济适用房一度遭遇被取消的尴尬，建设部的保障性住房建设计划也刻意淡化经济适用房的地位，但目前房地产市场的现实表明，单靠廉租房一方面根本解决不了低收入家庭的住房问题，另一方面单靠廉租房政府根本没有财力建设，而房价的高企又增加了大量的“夹心层”，这使得经济适用房仍然具有现实的意义。因此，《通知》明确要 “适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围”。 去年，海南省强势推进年度保障性住房建设任务，共投资64亿元建设廉租住房、经济适用住房、扩大限价商品房。其中全省计划新建经济适用房24050套、193.24万平方米，计划总投资30.619亿元。截止2009年11月，已开工8194套，87.67万平方米，已完成投资3.6145亿元。这足以说明海南保障房建设的力度，相信明年两会期间，海南各区县还将投入更多资金，建设保障性住房。
其三，明确了“差别化信贷和税收政策”的内涵，在信贷和税收政策上，不搞一刀切的调控，而是保消费、抑投机。并且重申二套房贷首付比例不得低于40%的老政策，这点对房价会直接产生明显的遏制效应。同时，对普通住房和非普通住房，首次购房和非首次购房采取不同的税收政策。业内人士指出，这里已经明确提出要支持自住和改善型住房消费，这一点就是去年政策的延续，并说明政府还是积极支持住房消费的。其中改善型也有明确的定义，即现住房的人均面积不足当地人均面积的购房人属于改善型需求。而与去年不同的是，首次提出抑制投机性消费，并利用限制信贷发放的方式进行限制，显而易见肯定会对投机性购房的人收紧贷款。
第四，据此，业内人士认为，加强市场监管主要针对的是捂盘、捂地等不良行为。这些行为扰乱了市场的正常秩序，容易误导购房者，造成购房恐慌，使市场失去真实的反应。同时也将对“地王”现象进行限制，也就是扩大了市场的供给，有利于市场回归合理。进一步完善对房地产销售的监控，明确提出开发商要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。
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