海南房价会降吗？今年是否有好的入手时机

不知道大家是否还记得海南1993年的房产市场，当时给刚建省没有多久的海南经济元气大伤，至今仍心有余悸。

1992年开始，在银行表外信贷支持下，出现一轮海南房地产投资热潮。1992年银行通过开立公司的办法发放贷款，其中大部分资金都流入了房地产领域。

海南房产投资增速

在资金推动下，海南房地产投资迅速抬升，1992年和1993年海南的房地产投资增速高达178%和90%。于是，我国房地产市场的个泡沫由此登上历史舞台。

1993年6月开始，政府加强宏观调控，银行表外贷款开始紧缩。投资热潮和银行表外乱象引发担忧。1993年6月国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，列出严格控制信贷总规模、提高存贷利率、削减基建投资、清理在建项目等一系列措施。其中，信贷控制无疑是最釜底抽薪的政策。

M2增速下降使当年海南房产泡沫破裂

在严控格局下，海南房地产泡沫破灭，房价暴跌近60%。在信贷资金收紧的环境下，海南众多房地产企业资金链断裂，房价也从1993年的7500元/㎡暴跌至1995年的3100元/㎡，跌幅高达59%。

如果使用1990年至1996年七年内海南省房地产施工面积和竣工面积进行计算的话，房地产泡沫破灭后烂尾楼盘面积大约有1400万㎡。

90年代海南房价快速上涨后泡沫破裂

房地产泡沫破灭使得银行体系不良率大幅飙升，银行开始通过拉存款、增利润来缓慢消化不良信贷。根据《泡沫经济下中国金融改革的风险》提供的数据，1998年和1999年我国国有商业银行的不良率高达33%和41%。

本来银行寄希望于通过拉存款和增利润来不断消化自己的“虚胖”，但随着亚洲金融危机爆发，企业经营越发困难，最终银行通过设置资产管理公司来处置不良资产。

今年海南房价走势如何? 1993年海南房地产泡沫破灭的悲剧会重演吗?

答案是——概率很低。

首先，在2018年库存很少的情况下，海南房产市场不具有崩溃的基础。

去库存政策的实施，提前降低了房地产行业的风险。2018年4月，待售住宅面积同比增速为-25%，表明去库存政策取得了良好效果。

部分城市如杭州、上海、南京等地可售库存都在6个月以下，房价上涨压力较大，这些城市都采取了限价和摇号等措施应对。

其次，银行表外资产回表的风险可控，预估过程会相对平稳。

与1993年采取严厉宏观调控不同，监管层已经充分考虑到本轮银行表外资产回表的风险，资管新规过渡期也从2019年中延长到2020年底，预计表外回表的过程会相对温和。

为使银行能有充分的负债扩充资产，央行也在逐步取消存款浮动利率上限，资产和负债同时回表将是趋势。

另外，央行今年4月降准，除了替换高利率的MLF，还释放了4000亿资金用于信贷投放，这意味着央行也在适度宽信用，提升银行表内承接资产的能力。

结语：总体上，预计本轮银行表外资产回表会更加平稳。

最后，中央一系列政策支持海南发展。

在海南建省30周年之至，中央同意海南发展经济贸易自由巷，这对于海南来说是个大发展的好机会，在低库存的情况下海南房价一路上涨，而海南也出了一系列房产政策确保海南房价稳步上涨。

所以，指望今年或近几年内海南房价出现拐头向下趋势然后抄底的人，可能要失望了。住建部不断约谈城市加强市场调控，并不意味着调控措施变严，只能说明房价上涨压力太大。

所以，有买房需求的刚需，趁着海南房价还没再次腾飞，还是抓紧时机上车的好。

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